Bereits 1999 entschied der BFH, dass Schuldzinsen für ein Darlehen, das zur Finanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten während der Vermietungsphase aufgenommen wurde, auch dann noch als nachträgliche Werbungskosten zu berücksichtigen sind, wenn die Immobilie verkauft und die Vermietungstätigkeit dadurch aufgegeben wurde (BFH, Urteil v. 16.9.1999, IX R 42/97).
Das BMF schränkte den Abzug der nachträglichen Schuldzinsen ein: Dieser sollte nur dann möglich sein, wenn der Erlös der verkauften Immobilie nicht zur Schuldentilgung ausreicht (BMF, Schreiben v. 18.7.2001).
Dann war wieder der BFH an der Reihe und er entschied: Es kommt nicht darauf an, ob der Verkaufserlös zur Schuldentilgung ausreicht. Denn der Zusammenhang zwischen der Aufnahme des Darlehens und der daraus resultierenden Schuldzinsen mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung bleibt auch nach Verkauf der Immobilie und Aufgabe der Vermietungstätigkeit bestehen (BFH, Urteil v. 12.10.2005, IX R 28/04). Dieser gelockerten Rechtsprechung schloss sich das BMF an, diesmal ohne Einschränkungen (BMF, Schreiben v. 3.5.2006).
Aufgrund neuer BFH-Urteile zum Thema nachträglicher Schuldzinsenabzug sah sich das BMF veranlasst, hier einen Schritt zurück zu gehen und die Anforderungen an den nachträglichen Schuldzinsenabzug zu verschärfen (z. B. BFH, Urteil v. 8.4.2014, IX R 45/13). Jetzt gilt wieder der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung: Der Abzug nachträglicher Schuldzinsen ist nur dann möglich, wenn der Erlös der verkauften Immobilie nicht zur Schuldentilgung ausreicht. Allerdings gilt dies erst für Verkäufe ab 1.1.2014 (BMF, Schreiben v. 15.1.2014).
Zusammenfassung:
- Verkauf ab 1.1.2014: Schuldzinsen sind auch nach dem Verkauf einer vermieteten Immobilie als nachträgliche Werbungskosten abzugsfähig, wenn der Erlös der verkauften Immobilie nicht zur Schuldentilgung ausreicht.
- Verkauf bis 31.12.2013: Schuldzinsen sind auch nach dem Verkauf einer vermieteten Immobilie als nachträgliche Werbungskosten abzugsfähig; ob der Verkaufserlös zur Schuldentilgung ausreicht, spielt keine Rolle.
