Wird ein Darlehen aufgenommen, das der Finanzierung der Anschaffungskosten einer Immobilie dient, mit der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden sollen, gilt für den Schuldzinsenabzug: Durch den Verkauf der Immobilie und der damit verbundenen Beendigung der Vermietungstätigkeit wird der ursprüngliche Veranlassungszusammenhang nicht unterbrochen. Ein nachträglicher Schuldzinsenabzug ist deshalb möglich.
Allerdings schränkt der BFH diesen in zwei Fällen ein (BFH, Urteil v. 20.6.2012, IX R 67/10):
- Es gilt der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung. Ein nachträglicher Abzug ist also nur möglich, wenn das Darlehen durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden kann. Wenn die Schuldzinsen auf Verbindlichkeiten entfallen, die durch den Veräußerungspreis der Immobilie hätten getilgt werden können, ist der Abzug nachträglicher Schuldzinsen ausgeschlossen.
- Ist die Absicht zur Einkünfteerzielung weggefallen, und zwar schon vor dem Verkauf, ist ein nachträglicher Schuldzinsenabzug ebenfalls nicht mehr möglich (BFH, Urteil v. 21.1.2014, IX R 37/12).
Das BMF zeigte sich grundsätzlich einverstanden mit diesem Urteil. Da es in dem entschiedenen Fall jedoch um einen Verkauf innerhalb der 10-Jahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ging und es sich damit um einen steuerbaren Verkauf handelte, beschränkte das BMF den nachträglichen Schuldzinsenabzug auf steuerbare Verkäufe. Für Verkäufe außerhalb der 10-Jahresfrist schloss es den Abzug nachträglicher Schuldzinsen aus (BMF, Schreiben v. 28.3.2013).
Mit der Frage, ob Schuldzinsen auch bei einem Verkauf außerhalb der 10-Jahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu berücksichtigen sind, beschäftigte sich jetzt ganz aktuell der BFH – und die Entscheidung fiel erfreulicherweise zugunsten der Steuerpflichtigen aus: Auch bei einer nicht steuerbaren Veräußerung einer Immobilie sollen Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten grundsätzlich abzugsfähig sein (BFH, Urteil v. 8.4.2014, IX R 45/13).
Sein Urteil begründete der BFH so: Ein einmal begründeter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen einem Darlehen und Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entfällt nicht deshalb, weil die vermietete Immobilie, die mit dem Darlehen angeschafft wurde, verkauft wird. Der ursprüngliche Veranlassungszusammenhang setzt sich fort, und zwar unabhängig von dem Verkauf und auch unabhängig von der Frage, ob der Verkauf steuerbar ist oder nicht. Denn Vermietungseinkünfte und Veräußerungsgewinne sind unterschiedliche Einkunftsarten, die unabhängig voneinander zu beurteilen und zu ermitteln sind. Deshalb sind nachträgliche Schuldzinsen grundsätzlich auch nach einem Verkauf nach Ablauf der 10jährigen Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG weiter als Werbungskosten abzugsfähig. Natürlich ist der nachträgliche Schuldzinsenabzug bei einem nicht steuerbaren Verkauf an Voraussetzungen geknüpft (siehe dazu das nächste Kapitel).
Der BFH hat mit überzeugenden Argumenten vorgelegt, jetzt ist die Finanzverwaltung dran: Folgt sie auch jetzt wieder der Rechtsprechung? Oder lehnt sie die Erweiterung des nachträglichen Schuldzinsenabzugs auf nicht steuerbare Verkäufe ab? Auf die Reaktion darf man gespannt sein. In entsprechenden Fällen sollte auf das Urteil IX R 45/13 hingewiesen und diese offen gehalten werden.
