Zinsanteil bei teilentgeltlicher Grundstücksveräußerung | Steuern

Hans Walter Schoor

StB, Dipl.-Finanzwirt (FH)

Zinsanteil bei teilentgeltlicher Grundstücksveräußerung — Bild: MEV Verlag GmbH, Germany Es geht um eine teilentgeltliche Veräußerungen einer Immobilie an einen nahen Angehörigen.

Jede Kapitalforderung, die über eine längere Zeit als 1 Jahr gestundet ist, enthält nach BFH-Rechtsprechung einen Zinsanteil. Fraglich ist, ob dies dies auch bei teilentgeltlicher Grundstücksübertragung unter nahen Angehörigen gilt.

Beispiel: Teilentgeltlich Veräußerung einer Immobilie

A veräußerte 2019 eine vermietete Immobilie an seinen Sohn B. Als Gegenleistung für die Übertragung des Grundstücks wurde eine monatliche Rate von 1.000 EUR für die Dauer von 20 Jahren (insgesamt 240.000 EUR) vereinbart. Der Verkehrswert des Grundstücks betrug nach einem durch A in Auftrag gegebenen Gutachten 480.000 EUR. Das Finanzamt zinste die Forderung von 240.000 EUR ab und erfasste den in den Raten 2019 enthaltenen Zinsanteil bei den Einkünften aus Kapitalvermögen des A.

Abzinsung bei vollentgeltlichen Übertragungen

Dass Kaufpreisraten aus der Veräußerung eines im Privatvermögen gehaltenen Grundstücks auch bei Ausschluss einer Verzinsung durch den Verkäufer und den Käufer in einen als Einnahmen aus Kapitalvermögen steuerbaren Zinsanteil und in einen Tilgungsanteil aufzuteilen sind, entspricht gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung (BFH Beschluss vom 08.10.2014 - VIII B 115/13). Diese Rechtsprechung, wonach der gestundete Anteil einer Kaufpreisforderung in einen Barwert und einen Zinsanteil umzurechnen ist, unabhängig davon, ob die Kaufvertragsparteien eine Verzinsung ausgeschlossen haben, unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten nicht zu beanstanden (BVerfG Beschluss vom 07.06.1993 - 2 BvR 335/93).

Abzinsung auch bei teilentgeltlichen Übertragungen?

Ob eine Abzinsung auch bei teilentgeltlichen Grundstücksübertragungen zwischen Angehörigen in Betracht kommt, ist problematisch. Der 7. Senat des FG Düsseldorf hat entschieden, dass eine gestundete Kaufpreisforderung nicht in einen steuerbaren Zinsanteil und einen Tilgungsanteil aufzuteilen sei, wenn die Summe der Raten nicht den Verkehrswert des Grundstücks erreichen, da bei wirtschaftlicher Betrachtung keine Gegenleistung für die ratierlichen Zahlungen vorliege (Urteil vom 22.10.2014 - 7 K 451/14 E; die Revision wurde als unzulässig verworfen).

Abweichend zu der in gleicher Sache getroffenen vorangegangenen Entscheidung des 7. Senats des FG Düsseldorf vertritt der 11. Senat des FG Düsseldorf die Auffassung, dass auch bei der teilentgeltlichen Veräußerung eines im Privatvermögen gehaltenen Grundstücks gegen Kaufpreisraten unter nahen Angehörigen die gezahlten Raten in einen Tilgungsanteil und einen als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu besteuernden Zinsanteil zu zerlegen sind (Urteil vom 06.02.2017 - 11 K 3064/15 E).

Praxis-Tipp: Revision anhängig

Die gegen das Urteil des 11. Senats des FG Düsseldorf zugelassene Revision wurde eingelegt (Az. des BFH: VIII R 3/17). Nach einer in der Literatur vertretenen Meinung sind sowohl die Auffassung des 7. als auch des 11. Senats vertretbar (Dickhöfer, EFG 2017 S. 653).

Prognose zu den Erfolgsaussichten der Revision

Der Ausgang des Revisionsverfahrens ist zwar schwer zu prognostizieren. Zu bedenken ist aber, dass der BFH die Meinung vertreten hat, dass Gleichstellungsgelder an Geschwister im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge, deren Fälligkeit um mehr als 1 Jahr hinausgeschoben ist, für die Bemessung der Anschaffungskosten mit ihrem Barwert anzusetzen sind, und zwar auch, wenn die Verzinsung ausdrücklich ausgeschlossen ist (BFH Urteil vom 24.04.1991 - XI R 5/83). Auch bei der Zahlung von Gleichstellungsgeldern liegt eine teilentgeltliche Übertragung vor, weil der Übertragung des Grundstücks ein – wenn auch nur teilweiser Gegenwert – gegenübersteht. Nach allem bleibt abzuwarten, wie der BFH die Sache beurteilt.