Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

1Es wird vermutet, dass der Vermieter seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt hat, wennmehr

Rn 32 Jede bauliche Veränderung nach § 20 II 1 muss angemessen sein. Angemessenheit ist nur aufgrund außergewöhnlicher baulicher Gegebenheiten oder eines außergewöhnlichen Begehrens zu verneinen, wenn die bauliche Veränderung bei der Gesamtheit der davon betroffenen Wohnungseigentümer zu Nachteilen führt, die bei wertender Betrachtung außer Verhältnis zu ihrem Zweck stehen (...mehr

Rn 1 § 20 erfasst bauliche Veränderungen des gemE (Ddorf ZMR 07, 206; Hambg ZMR 02, 372). Für bauliche Veränderungen des SonderE ist er anwendbar, soweit die Voraussetzungen des § 13 II vorliegen. Unterliegt eine Fläche des gemE einem SNR, gilt dennoch § 20 (dazu § 16 Rn 31). Auf eine bloße Beeinträchtigung ist § 20 I nicht (analog) anzuwenden. Eine bauliche Veränderung ohne...mehr

Rn 11 ›Amortisation‹ meint, dass die Mittel, welche die GdW für die bauliche Veränderung aufgewendet hat, durch Einsparungen gedeckt werden, die auf die bauliche Veränderung zurückzuführen sind. Gemeint sind gebäudebezogene Kosten. Amortisieren müssen sich die Aufwendungen, die andernfalls nicht angefallen wären (Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen sowieso erforderlich gewes...mehr

Rn 21 Jeder WEigtümer kann nach § 20 II 1 Nr 2 angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Soweit für das Laden keine bauliche Veränderung erforderlich ist, sondern lediglich die Nutzung des bestehenden gemE, ist § 20 II 1 Nr 2 nicht anwendbar (BRDrs 168/20, 69). Nach § 554 I BGB kann der Mieter eines WEigtümers von di...mehr

Rn 27 Der Anspruch nach § 21 IV 1 ist auf die Fassung eines Beschl gerichtet, der dem WEigtümer die Teilhabe an den Nutzungen gegen angemessenen Ausgleich gestattet (BRDrs 168/20, 77). Das Verlangen kann dazu führen, dass die bauliche Veränderung aufzurüsten ist und/oder dass es weiterer baulicher Veränderungen bedarf. In diesem Sonderfall müssen die WEigtümer entspr § 20 I,...mehr

(1) 1Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. 2Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann...mehr

Rn 50 Der Beseitigungsanspruch ist darauf gerichtet, die Beeinträchtigungen für die Zukunft abzustellen. Ist eine bauliche Veränderung nicht oder noch nicht vollständig durchgeführt, besteht, wenn die begründete Besorgnis eines künftigen Eingriffs im Raum steht, ein Anspruch auf Unterlassung gem. § 1004 I BGB (BayObLG WuM 93, 294 [BayObLG 28.01.1993 - 2 Z BR 110/92]).mehr

Rn 6 § 21 II 1 Nr 1 liegt der Gedanke zu Grunde, dass eine bauliche Veränderung, die von einem so großen Teil der WEigtümer befürwortet wird, typischerweise sinnvoll und angemessen ist und deshalb von allen WEigtümern bezahlt werden sollte (BTDrs 19/22634, 44). § 21 II 2 regelt, wem die Nutzungen dieser baulichen Veränderung gebühren.mehr

Rn 8 Ist die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, scheidet eine Kostentragung der überstimmten Minderheit aus. In diesem Falle ist § 21 III anwendbar. Maßgeblich für die Frage, ob unverhältnismäßige Kosten vorliegen, sind die zu erwartenden Bau- (BTDrs 19/22634, 44), aber auch die zu erwartenden Folgekosten für Gebrauch und Erhaltung (BTDrs 19/22634...mehr

Rn 14 Der Wasserverbrauch der Mietsache (§ 555a Rn 2) wird ggü dem gegenwärtigen Zustand der Mietsache einschließlich vom Mieter rechtmäßig vorgenommener Verbesserungen (Rn 1) reduziert, wenn er durch eine bauliche Veränderung (Rn 2) für denselben Vorgang zurückgeht. Eine bauliche Veränderung, die den Wasserverbrauch reduziert, dient in erster Linie einer ökologischen Zielse...mehr

Rn 21 Wird durch eine bauliche Veränderung (Rn 2) neuer Wohnraum – also keine neuen Gewerbeflächen – geschaffen, behandelt das Gesetz auch dies – dogmatisch betrachtet im Wege einer Fiktion – als eine Modernisierungsmaßnahme. Schaffung neuen, dem Mieter also nicht bereits dienenden Wohnraums (für die Vergrößerung der Mieträume s Rn 16) durch eine bauliche Veränderung meint A...mehr

Rn 44 Eine grundlegende Umgestaltung ist bei § 20 II 1 zumindest typischerweise nicht anzunehmen (BGH WuM 24, 171 Rz 15; NZM 24, 241 [BGH 09.02.2024 - V ZR 244/22] Rz 40). Privilegierung ist bei der Prüfung iSe Regel-Ausnahme-Verhältnisses Rechnung zu tragen (BGH WuM 24, 171 Rz 15). IÜ ist die Frage im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände zu entscheiden (BRDrs 16...mehr

(1) 1Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurden, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. 2Nur ihm gebühren die Nutzungen. (2) 1Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung na...mehr

Rn 20 §§ 47, 48 GEG, angeordneter Einbau von Kaltwasserzählern (BGH NJW 09, 839 [BGH 17.12.2008 - VIII ZR 41/08; VIII ZR 84/08] Rz 15), der Einbau von Rauchwarnmeldern (s.a. BGH NJW 15, 2487 [BGH 17.06.2015 - VIII ZR 290/14] Rz 11), angeordnete Auswechslung von Heizkörperventilen (LG Berlin ZMR 86, 444), die angeordnete Installation für Probenahmestellen aufgrund der Trinkwa...mehr

Rn 16 Die Vergrößerung der Mietfläche der vermieteten Räume, zB durch Anbau oder Vergrößerung von (Ständer-)Balkonen (BGH NJW 12, 63 [BGH 28.09.2011 - VIII ZR 242/10] Rz 25), wenn nicht schon einer besteht (LG Berlin GE 06, 190), oder Erweiterung der vorhandenen Räume (die Vergrößerung der Mietsache im Übrigen unterfällt § 555b Nr 7, dort Rn 21); s.a. Rn 15. Bauliche Verände...mehr

Rn 6 Bauliche Veränderungen (§ 555b Rn 2) der Mietsache, die der Mieter oder ein Dritter, zB eine öffentlich-rechtliche Körperschaft, durchführt, sind keine Modernisierungsmaßnahme iSd I und begründen keinen Mieterhöhungsanspruch. Eine Mieterhöhung nach § 559 scheidet auch dann aus, wenn der Vermieter die Kosten der durch Dritte (etwa eine Gemeinde oder ein Versorgungsuntern...mehr

Rn 124 Grds ist bei Umbauten des Vermieters, zB dem bloßen Austausch eines Fußbodenbelags ohne Veränderung des darunter liegenden Estrichs und der Geschossdecke, der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH NJW 14, 685 Rz 20; 13, 2417 Rz 15), wobei Veränderungen der Anschauungen über den vertragsgemäßen Standard oder neue wissenschaftliche Erkenntnisse im ...mehr

Rn 30a Es liegt ein Gesetzentwurf vor, nach dem WEigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen können, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen (BRDrs 508/23). Der Anwendungsbereich ist eröffnet, wenn die Voraussetzungen des § 20 III nicht vorliegen und eine Stromerzeugung durch Steckersolargeräte eine bauliche Veränderung notwendig macht. Im Einzelfa...mehr

Rn 29 Jeder WEigtümer kann nach § 20 II 1 Nr 3 angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Einbruchsschutz dienen. Der Begriff ›Einbruchsschutz‹ meint technische Vorrichtungen, welche darauf abzielen, das Wohnungseigentum oder die WE-Anlage gegen das Eindringen oder Einbrechen Unbefugter zu schützen (AG Königswinter ZWE 22, 374 Rz 27). Bsp: Verbreiterung einer Tren...mehr

Rn 4 Nach der Generalklausel in § 543 I 1 können beide Parteien das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen. Wann ein wichtiger Grund vorliegt, ist in 2 ausgeführt. Hiernach kommt es darauf an, ob dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum Ablauf ...mehr

Rn 42 Der Anspruch aus § 20 III ist nach seinem Sinn und Zweck gegeben, wenn kein WEigtümer durch die bauliche Veränderung in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird (AG Königswinter ZWE 22, 374 Rz 28; BRDrs 168/20, 72). In diesem Falle bedarf es auch keines Einverständnisses (AG Königswinter ZWE 22, 374 Rz 28; BRDrs 168/20, 72).mehr

Rn 3 Nach § 555b Nr 1 sind bauliche Veränderungen (Rn 2), durch die in Bezug auf die Mietsache (§ 555a Rn 2) Endenergie nachhaltig (Rn 8) eingespart wird (energetische Modernisierung) Modernisierungsmaßnahmen. Hierin liegt im Verhältnis zum Mieter eine wegen § 559 I politisch gewollte, indes bedenkliche Fiktion, soweit eine bauliche Veränderung nicht dazu führt, dass sich de...mehr

Rn 2 Haben die WEigtümer die bauliche Veränderung gestattet, muss der begünstigte WEigtümer ihre Kosten tragen. Der Begriff ›Kosten‹ umfasst die Kosten der baulichen Veränderung selbst, aber auch ihre Erhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten (BGH NZM 24, 241 [BGH 09.02.2024 - V ZR 244/22] Rz 24; BRDrs 168/20, 74). Fallen beim begünstigten WEigtümer selbst Kosten an, muss...mehr

Rn 2 Hat ein WEigtümer (oder mehrere) eine bauliche Veränderung allein bezahlt, gebühren nach §§ 16 III, 21 I 2 oder §§ 16 III, 21 III 2 nur diesen die Nutzungen der baulichen Veränderung, zB an einem Personenaufzug oder einer Ladestation (dazu gehört auch der Gebrauch). Dies können die WEigtümer nach § 21 V auch beschließen. Hierin liegt ein gesetzliches SNR. Etwas anderes ...mehr

Rn 16 ZT ist vereinbart, dass der jeweilige Verw einer baulichen Veränderung zustimmen muss. IdR wird diese Aufgabe nach einer Auslegung indes als Aufgabe der GdW zu verstehen sein, für die der Verwalter als bloßes Organ handelt (s. auch BGH ZMR 23, 900 Rz 7 ff), allerdings entsprechend § 27 II die WEigtümer nicht beteiligen muss. Unabhängig davon, wer die Zustimmung zu erte...mehr

Rn 15 Der Gebrauchswert der Mietsache (§ 555a Rn 2) erhöht sich, wenn durch eine bauliche Veränderung (Rn 2) das Wohnen bei objektiver Betrachtung (BGH NJW 08, 1218 [BGH 13.02.2008 - VIII ZR 105/07] Rz 21; NJW 05, 2995 [BGH 20.07.2005 - VIII ZR 253/04]) ggü dem gegenwärtigen Zustand der Mietsache einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Verbesserungen (Rn 1) be...mehr

Rn 6 Die WEigtümer können nach § 20 I beschließen, dass die GdW eine bauliche Veränderung vornehmen soll (Vornahmebeschl; Rn 7 ). Sie können aber auch durch Beschl bestimmen, dass einem WEigtümer die (Eigen-)Vornahme einer baulichen Veränderung gestattet wird (Gestattungsbeschl; Rn 8 ). Die zweigliedrige gesetzliche Formulierung soll der Verdeutlichung dieser beiden Möglichkei...mehr

Rn 5 Endenergie wird eingespart, wenn durch eine bauliche Veränderung (Rn 2) zur Erbringung derselben Nutz-Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs weniger Endenergie (Rn 4) als vor der Modernisierung erforderlich ist. Endenergie wird ferner gespart, wenn Nutzenergie mit größerer Effizienz zur Verfügung gestellt wird (Verringerung der Energieverluste).mehr

Rn 14 Die WEigtümer können einen Gestattungsbeschl auch dann fassen, wenn die bauliche Veränderung bereits durchgeführt ist (BGH ZMR 20, 854 Rz 10). Auch dieser Beschl ist an den Voraussetzungen des § 20 I, IV zu messen.mehr

Rn 14 § 21 II ist nur vorbehaltlich § 21 I anwendbar. Eine bauliche Veränderung, welche die GdW für einen WEigtümer nach § 20 I, II durchgeführt hat, ist mithin nicht von § 21 II erfasst, auch wenn sie die dort genannten Voraussetzungen erfüllt (BRDrs 168/20, 75).mehr

Rn 13 Klima wird geschützt, wenn es verbessert – was in aller Regel aber nicht feststellbar ist – oder jedenfalls durch eine bauliche Veränderung (Rn 2) dauerhaft im bisherigen Zustand erhalten wird – was kaum vorstell- und wohl auch nicht feststellbar ist. Auch die Nachhaltigkeit (Rn 8) des Klimaschutzes dürfte grds nicht ermittelbar sein.mehr

Rn 37 Fassen die WEigtümer keinen Vornahme- oder Gestattungsbeschl, kann der Anspruchsberechtigte gegen die GdW nach § 44 I 2 eine Beschl-Ersetzungsklage auf den einen oder anderen Beschl erheben. Der Klageantrag muss die begehrte privilegierte bauliche Veränderung bezeichnen und klarmachen, ob der Kläger einen Vornahme- oder Gestattungsbeschl anstrebt (s.a. BGH NZM 24, 241 ...mehr

Rn 55 Dem Anspruch auf Beseitigung steht nicht der allgemeine Rechtsgedanke des § 275 II BGB entgegen (aA Ddorf NJW-RR 07, 1024). Er kann aber durch §§ 226, 242 BGB begrenzt sein (BGH NJW-RR 19, 73 Rz 13). So soll es auch liegen, wenn alle WEigtümer – wenn auch unwirksam – einer baulichen Veränderung zugestimmt haben (BGH NJW-RR 19, 73 [BGH 06.07.2018 - V ZR 221/17] Rz 19 ff...mehr

Rn 38 § 20 III begründet für jeden WEigtümer unter seinen Tatbestandsvoraussetzungen einen Anspruch auf Gestattung einer ganz konkreten baulichen Veränderung. Der Anspruch besteht ›unbeschadet‹ des Anspruchs aus § 20 II. Zu einer Anspruchskonkurrenz kann es kommen, wenn eine privilegierte Maßnahme keine relevante Beeinträchtigung auslöst oder ein Einverständnis aller beeintr...mehr

Rn 54 Der Anspruch, einer baulichen Veränderung entgegenzutreten, kann nach § 242 BGB verwirkt werden. Dies setzt voraus, dass zu einem Zeitablauf besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen. Ob eine Verwirkung vorliegt, richte...mehr

Rn 1 § 559d ist durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) mWv 1.1.19 in das Gesetz eingefügt worden. Er stellt für die genannten 4 Fälle, solche nach §§ 241 II, 280 I, 823, 826, als Beweislastregelung die Vermutung (§ 292 S 1 ZPO) auf, dass der Vermieter seine vertraglichen Pflichten verletzt hat (§§ 241 II, 535). Er soll einem ›Herausmodernisieren‹ entgegenwirken (BTDrs 1...mehr

Rn 166 Ob der Mieter berechtigt ist, eine Parabolantenne zu installieren, ist eine Frage des Einzelfalls, für die sich jede schematische Lösung verbietet (BGH NZM 13, 647 Rz 8; ZMR 08, 187; KG ZMR 08, 207). Die Berechtigung ist auf Grund einer fallbezogenen Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen zu klären (BVerfG ZMR 05, 932; NZM 05, 335; BGH NJW 08, ...mehr

Rn 9 Wie bei den privilegierten baulichen Veränderungen nach § 20 II 1 Nr 2 WEG besteht ein Erlaubnisanspruch für Maßnahmen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (vgl insb § 2 Nr. 1 EmoG) dienen (Horst NZM 22, 313). Hierzu zählen: reine Batterieelektrofahrzeuge, von außen aufladbare Hybridelektrofahrzeuge, Brennstoffzellenfahrzeuge, elektrisch betriebene Zweiräder....mehr

Rn 26 Abnahme des gemE: s BGH ZMR 16, 711 Rz 37. Anspruchsbegründung und -vernichtung (Aufforderungs-Beschl): VGw besteht keine Beschl-Kompetenz, eine persönliche Leistungspflicht eines WEigtümers (BGH NJW 14, 2861 Rz 5 = ZMR 14, 996; ZMR 12, 646 = NJW 12, 1724 Rz 11; ZMR 10, 378 = NZM 10, 285 Rz 10) oder eines Dritten, zB des Mieters (LG Dresden ZWE 13, 97), zu begründen. VG...mehr

Rn 45 Richtet sich der Anspruch gegen einen vermietenden Wohnungseigentümer, wird von Drasdo (WuM 02, 123, 129) empfohlen, den übrigen Wohnungseigentümern – jetzt wohl der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – gem den §§ 72 ff ZPO den Streit zu verkünden. Hat der vermietende Wohnungseigentümer dagegen bereits seinerseits trotz Verweigerung der Zustimmung ggü dem Mieter ein W...mehr

Rn 107 Ein Mieter ist zu baulichen Veränderungen (§ 555b Rn 2) der Mietsache – sofern nichts anderes vereinbart ist – grds nicht berechtigt (s.a. Rn 171 ›bauliche Veränderungen‹). Der Mieter von Wohnräumen kann zur Herstellung der Barrierefreiheit ggf zB die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen (§ 554 I). Nach Beendigung des Mietverhäl...mehr

Rn 154 Der Mieter ist zum Gebrauch der Mietsache innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (BGH ZMR 93, 263, 266; s für die Wohnraummiete §§ 541, 543 II Nr 1 und Nr 2). Will der Mieter das vertraglich Erlaubte ändern, muss der Vermieter zustimmen (s.a. Rn 171 ›bauliche Veränderung‹). Eine Ausweitung des zulässigen Gebrauchs kann im Ein...mehr

Rn 9 Für die Duldungs- oder Abwehrklage örtlich ausschließlich zuständig ist nach §§ 24, 26 ZPO das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück iSv § 1 V belegen ist. Für die GdW folgt dies aus § 9a II, da sie hier wie bei §§ 14 I Nr 1, 17 I als Treuhänderin der WEigtümer handelt. Rn 10 Die sachliche Zuständigkeit ist streitwertabhängig und bestimmt sich nach §§ 3, 6–9 ZPO. Es g...mehr

Rn 29 Eine besondere Sachurteilsvoraussetzung besteht darin, dass der Kläger vor Erhebung der Beschl-Ersetzungsklage grds versucht haben muss, eine Entscheidung über den nach seiner Behauptung notwendigen Beschl selbst herbeizuführen (Vor §§ 43–45 Rn 15; s.a. BGH ZMR 23, 55 Rz 6). Eine weitere besondere Sachurteilsvoraussetzung, die eine Ausprägung des Beibringungsgrundsatze...mehr

Rn 17 Die allgemeinen Wohnverhältnisse der Mietsache (§ 555a Rn 2) werden verbessert, wenn durch eine bauliche Veränderung (Rn 2) die Mieträume selbst oder andere Teile der Mietsache ggü dem gegenwärtigen Zustand der Mietsache einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Verbesserungen (Rn 1) der Qualität nach objektiv verbessert oder wenn Nachteile beseitigt werde...mehr

Rn 7 ›Beginn‹ ist der Zeitpunkt, in dem der nach § 555d II 1 Geschützte die maßgebliche Härte iSv § 555d II 1 erfährt. Von bloßen Vorbereitungsmaßnahmen (Vermessung, Markierung, Voruntersuchungen, Besichtigungen) gehen idR keine Härten aus. ›Beginn‹ iSv § 555c I 1 ist daher idR der voraussichtliche (§ 555c I 2 Nr 2) Zeitpunkt, in dem die geplante, vorbereitete Modernisierung...mehr

Rn 29 Die Duldungspflicht besteht nach § 14 I Nr 2 grds ggü der GdW, ihren Organen und Erfüllungsgehilfen (s.a. Hambg ZMR 00, 479; BayObLGZ 96, 146), zB Handwerker oder Sachverständige (Hambg ZMR 02, 71). Im Einzelfall, zB zur Erhaltung des SonderE oder für eine bauliche Veränderung, kann aber auch ein anderer WEigtümer berechtigt sein (§ 14 II Nr 2).mehr

Rn 27 Jeder WEigtümer muss nach (§ 14 I Nr 2 Fall 1) das Betreten/Benutzen des SonderE dulden, soweit dies vereinbart und/oder beschlossen ist. Die Verpflichtung berührt Art 13 GG, der bei Auslegung und Anwendung zu beachten ist (BGH ZWE 15, 337 Rz 9; Zweibr NJW-RR 01, 730 [OLG Zweibrücken 24.11.2000 - 3 W 184/00]; BayObLGZ 96, 146). Bsp: Tatsächliche Erhaltung des gemE, sow...mehr

Rn 3 Haben die WEigtümer einen Vornahmebeschl gefasst, sollte in diesem idR bestimmt sein, dass der begünstigte WEigtümer der GdW für die bauliche Veränderung Vorschuss zu leisten hat. Haben die WEigtümer auf diese Bestimmung verzichtet, sind die Baukosten von der GdW zu tragen, zunächst auf alle WEigtümer umzulegen und vom begünstigten WEigtümer zurückzuverlangen. Die GdW h...mehr