Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümer

"Normale" Erhaltungsmaßnahmen Wird einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung auferlegt, bestimmte Maßnahmen der Erhaltung an bestimmten Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums durchführen zu müssen, ist dies zunächst zulässig. Auch ohne ausdrückliche Anordnung umfasst eine derartige Regelung auch die Verpflichtung, di...mehr

Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gilt neben der Verpflichtung zur gegenseitigen Rücksichtnahme aus dem Gemeinschaftsverhältnis bei Meinungsverschiedenheiten das Prinzip der Zumutbarkeit. Soweit es den Wohnungseigentümern also zumutbar ist, haben sie die Anwesenheit einer gemeinschaftsfremden Person zu dulden, der ein anderer Wohnungseigentümer dies gestatte...mehr

Im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander kann ein Hausverbot nicht wirksam beschlossen werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, einem anderen Wohnungseigentümer gegenüber ein Hausverbot auszusprechen. Kein Wohnungseigentümer kann von der Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Wege des Hausverbots ausgeschlossen werden. Achtung K...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die erforderliche Vertretungsmacht, für die Gemeinschaft entsprechend erforderliche Maßnahmen durchführen zu können und in diesem Zusammenhang auch entsprechende Rechtsges...mehr

Begriff Die Erhaltung, also die Instandhaltung und Instandsetzung, gehört gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Wie auch die baulichen Veränderungen, werden Maßnahmen der Erhaltung seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 stets einfach-mehrheitlich beschlossen. Was der Ver...mehr

Die Instandhaltung als Teil der Erhaltung umfasst sämtliche Maßnahmen, die normale, gebrauchs- und altersbedingte Abnutzungen beseitigen. Als Beispiele kommen sämtliche Wartungsmaßnahmen an Elektro- und Sanitäranlagen infrage, des Weiteren Kleinreparaturen sowie Pflege- und Reinigungsmaßnahmen. Insoweit gehören auch die Kosten eines Hauswarts zu den Instandhaltungskosten.[1] ...mehr

Die Klagebefugnis bzw. Prozessführungsbefugnis ist Zulässigkeitsvoraussetzung insbesondere auch von wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren. Klagebefugt ist der Kläger dann, wenn er geltend macht, in eigenen subjektiven Rechten verletzt zu sein. Insoweit ist der einzelne Wohnungseigentümer stets klagebefugt im Rahmen der Anfechtung von Beschlüssen oder zur Geltendmachung von ...mehr

Die Fußbodenheizung ist dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen. Dies gilt sowohl für den Heizkessel, die Tankanlage, die Hauptleitungen sowie die im Estrich verlegten Heizschlangen.[1] Bei Letztgenannten gilt dies jedenfalls dann, wenn die gesamte Heizungsanlage nicht mehr störungsfrei funktionieren würde, wenn einzelne Heizschlangen beseitigt würden. Allerdings wurde au...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. In hier maßgeblicher Hinsicht hat nach § 15 Nr. 1 WEG derjenige, "der Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und...mehr

Ist es im Rahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich, eine Sondereigentumseinheit zu betreten, statuiert § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG eine entsprechende Verpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers. Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er nach § 14 Abs. 3 WEG einen angemessenen Ausgleich in Gel...mehr

Das Hausrecht des Wohnungseigentümers ergibt sich direkt aus § 13 Abs. 1 WEG, wonach der Wohnungseigentümer mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere andere von Einwirkungen ausschließen kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht. Als Gesetz kommt insoweit in erster Linie das Wohnungseigentumsgesetz selbst in Betracht. Gemäß § 1...mehr

Widersetzt sich eine Person, der gegenüber ein Hausverbot ausgesprochen wurde, dem Verbot des Betretens der Wohnanlage oder des entsprechenden Sondereigentums, so kann gegen diese sowohl zivilrechtlich als auch strafrechtlich vorgegangen werden. Hinweis Rechtsweg Zivilrechtlich steht dem oder den Verletzten ein Abwehranspruch nach § 1004 BGB zu. Dieser ist im ordentlichen Rech...mehr

Die Heizungsanlage einschließlich Brenner und Öltank(s) kann sowohl im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers als auch – wie in der Regel – im Gemeinschaftseigentum stehen. Ist jedenfalls die Heizungsanlage in einem gemeinschaftlichen Raum innerhalb der Wohnanlage installiert und dient sie der Versorgung der zur Gemeinschaft gehörenden Raumeinheiten sowie sonstigen Bereich...mehr

Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurden die Begriffe "Instandhaltung" und "Instandsetzung" im Allgemeinen synonym verwendet, auch wenn sie jeweils etwas anderes zum Gegenstand hatten. Auch der BGH[1] hat der begrifflichen Unterscheidung keine besondere Bedeutung beigemessen, da die Rechtsfolgen identisch waren. Aus diese...mehr

Sind gemäß Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bestimmte Gemeinschaftseinrichtungen wie etwa ein Schwimmbad und/oder eine Sauna vorhanden, obliegt es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, diese instandzuhalten. Eine Stilllegung würde einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen. Eine Stilllegung wäre nur einstimmig möglich.[1] Die dauerh...mehr

Absatz 6 schreibt entsprechend der gesetzlichen Regelungen in § 623 BGB (zu Kündigung und Auflösungsvertrag) und in § 14 Abs. 4 TzBfG (zur Befristung) vor, dass die Schriftform in allen Fällen Wirksamkeitsvoraussetzung für die Beendigung von Arbeitsverhältnissen durch Kündigung und Auflösungsvertrag sowie für die Befristung von Arbeitsverhältnissen ist. Die Schriftform gilt ...mehr

§ 19 Abs. 1 Satz 1 Buchst. b entspricht § 33 Abs. 1 Buchst. b TVöD. Nach dem auch im Arbeitsrecht – wenn auch eingeschränkt – geltenden Grundsatz der Vertragsfreiheit (§ 305 BGB) können die Parteien des Arbeitsvertrages diesen jederzeit einvernehmlich aufheben. Ein Auflösungsvertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit der Schriftform (Absatz 6 sowie § 623 BGB). Bei einem Vertrag übe...mehr

Soweit bereits bei "normalen" Maßnahmen der Erhaltung keine Verpflichtung besteht, dieselben Materialen wie bei der Errichtung der Wohnanlage zu verwenden, ist die modernisierende Erhaltung dadurch geprägt, dass die Wohnungseigentümer auch nicht gezwungen sind, sich im Rahmen der Erhaltung auf den ggf. veralteten Standard der schadhaften Anlagen und Einrichtungen zu beschrän...mehr

Sind einzelne Wohnungseigentümer zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet, besteht schon keine Beschlusskompetenz, über entsprechende Maßnahmen zu entscheiden. Vereinbarung Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer jedenfalls regeln, dass Gegenstände des Gemeinschaftseigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums des jeweiligen Wohnungseigent...mehr

Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung auf sein Sondereigentum zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Erleidet der Wohnungseigentümer im Zuge der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme also einen Schaden, so ist er diesem zu ersetzen – unabhängig davon, ob der Schaden an seinem Sondereigentum entstanden is...mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet der Verwalter für den Schaden der betroffenen W...mehr

Praxis-Beispiel Eigentümer verweigern Zustimmung Kann ein Kellertausch mangels Bereitschaft einzelner Wohnungseigentümer nicht erfolgen, besteht keine Beschlusskompetenz gerichtet auf einen Kellertausch. Den Wohnungseigentümern fehlt nämlich die Kompetenz, über eine Neuverteilung von Sondereigentum durch Beschluss zu entscheiden. Notfalls müssen die Wohnungseigentümer ihren Her...mehr

Praxis-Beispiel Vom Aufteilungsplan abweichende Verteilung der Keller Werden Keller abweichend von dem Aufteilungsplan vom Bauträger den Erwerbern übergeben, kommt grundsätzlich ein Kellertausch in Betracht. Der Verwalter kann in einem derartigen Fall einen Kellertausch auf freiwilliger Basis veranlassen. Er sollte zunächst über die fehlerhaften Besitzverhältnisse aufklären, d...mehr

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 19 Abs. 1 WEG den Gebrauch des Sondereigentums sowie des gemeinschaftlichen Eigentums regeln. Hierunter fällt nicht selten die Gebrauchsregelung des gemeinschaftlichen Treppenhauses, insbesondere das Abstellen von Kinderwagen, im Rahmen der Hausordnung. Die Problematik abgestellter Kinderwagen im Hausflur, insbesondere im Eingangsbereich ...mehr

Fehlen Sondernutzungsrechte, kann die Gemeinschaft den Gebrauch an den Kellerräumen gemäß § 19 Abs. 1 WEG durch Beschluss regeln. Die Gebrauchsregelung darf allerdings nicht dazu führen, dass einzelne Eigentümer vom Gebrauch eines Kellerraums ausgeschlossen werden. Die ausschließliche Zuweisung eines Kellerabteils an einen Eigentümer durch Beschluss ist auch dann nicht zuläs...mehr

Sind die Kellerräume durch Sondernutzungsrechte mit einzelnen Wohnungen zugunsten des jeweiligen Eigentümers verbunden, so kann der Inhaber des Sondernutzungsrechts von dem unberechtigten Besitzer ebenfalls im Rahmen des Verfahrens nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG die Herausgabe seines Kellerraums verlangen. Der Anspruch ergibt sich aus der Teilungserklärung. Hinweis Vereinbarung n...mehr

Begriff Zu jeder Wohnung gehört in der Regel ein Kellerraum. Er kann Bestandteil der Wohnung und damit des Sondereigentums sein. Keller können aber auch im Gemeinschaftseigentum verbleiben. In diesen Fällen wird die Nutzungsberechtigung für die einzelnen Kellerräume in der Regel durch Begründung von Sondernutzungsrechten den jeweiligen Eigentümern der einzelnen Wohnungen zug...mehr

Keller sind Bestandteil des Sondereigentums, wenn sie als solche in der Teilungserklärung und im Grundbuch ausgewiesen sind. Werden Kellerräume entgegen der Teilungserklärung errichtet und zugeordnet, hat der entsprechend beeinträchtigte Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Herausgabe der Kellerfläche, die ihm zu Sondereigentum zugeordnet ist. Hinsichtlich der Zuordnung der...mehr

Die GmbH ist eine juristische Person des privaten Rechts mit eigener Rechtspersönlichkeit. Sie ist voll rechtsfähig und damit Trägerin von Rechten und Pflichten, kann Verträge abschließen, Eigentum zu ihrem Gesellschaftsvermögen erwerben, sowie klagen und verklagt werden. Dogmatisch ist die GmbH eine juristische Person, ein wirtschaftlicher Verein, der durch bundesgesetzlich...mehr

Praxis-Beispiel Abweichende Quadratmeterzahlen Vor Fertigstellung eines Gebäudes erwirbt der Erwerber ein Ladenlokal, das in der Teilungserklärung mit Nr. 2 gekennzeichnet ist und zu dem laut Teilungserklärung ein Kellerabteil mit gleicher Bezeichnung gehört. Ausweislich des Kaufvertrags soll dieser Kellerraum eine Größe von 28 qm haben. Abweichend von dieser Beschreibung wir...mehr

Zusammenfassung Wo auf Balkon, Terrasse oder im Garten gegrillt und getobt wird, ist der Nachbarschaftsstreit oft vorprogrammiert. Was dürfen Wohnungseigentümer und Mieter überhaupt? 1 Keine einheitliche bundesweite Regelung Wenn das Pärchen nebenan Freunde zum Grillfest einlädt, ist es mit der Ruhe im eigenen Garten schnell vorbei. Doch wie viel Lärm muss im Garten nebenan ged...mehr

Wo auf Balkon, Terrasse oder im Garten gegrillt und getobt wird, ist der Nachbarschaftsstreit oft vorprogrammiert. Was dürfen Wohnungseigentümer und Mieter überhaupt?mehr

Auch Rauch und Gerüche, die aus Gärten, Balkonen und Terrassen zum Nachbarn ziehen, wenn Steak, Würstchen, Gemüse & Co. auf dem Rost brutzeln, sorgen regelmäßig für Streitigkeiten. "Regelungen zum Grillen, etwa ein explizites Grillverbot oder ein Verbot, auf offener Flamme zu grillen, sind meist im Mietvertrag oder der Hausordnung festgelegt. So kann z. B. das Brutzeln auf o...mehr

Toben Kinder durch den Garten, kann das schnell laut werden. Zwar sind viele Nachbarn bei Kinderlärm recht tolerant und auch die Rechtsprechung ist kinderfreundlich und vertritt die Ansicht, dass Kinder sich austoben dürfen. Aber nicht unbegrenzt. Eine Lärmbelästigung in festgelegten Ruhezeiten müssen Nachbarn nämlich nicht hinnehmen. Auch mutwilliger Kinderlärm mit dem Ziel...mehr

Das LG München I (Urteil v. 1.3.2023, 1 S 7620/22 WEG) hat für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine maximale Anzahl von Grilltagen festgelegt. Hier stellten die Richter fest, dass Grillen zwar allgemein üblich sei, es aber dennoch Grenzen dafür gebe, wie viel Rauch und Gerüche die Nachbarn hinnehmen müssen. Daher müsse ein Ausgleich zwischen dem Grillen und dem Bedü...mehr

Wenn das Pärchen nebenan Freunde zum Grillfest einlädt, ist es mit der Ruhe im eigenen Garten schnell vorbei. Doch wie viel Lärm muss im Garten nebenan geduldet werden? Eine schwierig zu beantwortende Frage, denn es gibt kein deutschlandweit geltendes Gesetz, das Regeln für allgemeine Ruhezeiten bestimmt. Antworten findet man schon eher in Satzungen der Kommunen, in denen z. ...mehr

Begriff Der Winterdienst – also insbesondere das Schneeräumen und Streuen von Gemeinschaftsflächen – ist Teil der Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und vom Verwalter als ihrem Ausführungsorgan zu organisieren. Durch Beschluss können die Wohnungseigentümer nicht verpflichtet werden, Tätigkeiten zur Verrichtung des Winterdienstes entfalten zu m...mehr

Versicherungsschutz besteht für die vertraglich vereinbarte Zeit. Bei einem Neubau empfiehlt sich ein frühzeitiger Vertragsabschluss, d. h. spätestens wenn das Haus bezugsfertig ist. Hinweis Schadensursache vor Vertragsbeginn Versichert sind alle Schäden, die sich während der Versicherungsdauer ereignen. Auch wenn die eigentliche Schadensursache bereits vor Vertragsbeginn ents...mehr

Um das Schutzziel sicherzustellen, fordert die Musterbauordnung beispielhaft: "Jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen muss in jedem Geschoss über mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege erreichbar sein." Hinweis Zweiter Rettungsweg Ein zweiter Rettungsweg ist nicht erforderlich, wenn die Rettung über "einen Treppenraum möglich ist, in den Feuer und Rauch nicht...mehr

Begriff Fluchtwege und Rettungswege sind bauliche Einrichtungen und Anlagen, die Flucht und Rettung von Menschen in Brand- und Katastrophenfällen sichern. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 102/16: Es gehört zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfül...mehr

Der Versicherungsschutz besteht aus einer Dreierkombination mit den Gefahren: Feuer, Leitungswasser (Rohrbruch, Frost) und Sturm/Hagel. In Ausnahmefällen besteht die Möglichkeit, das Wohngebäude nur gegen einzelne Gefahren zu versichern. Dies kann der Fall sein, wenn z. B. die Gefahr Feuer bereits bei einem Versicherer gedeckt ist und nur noch Leitungswasser und Sturm abgesicher...mehr

Begriff Die heutige Gebäudeversicherung hat ihren Ursprung in der Feuerversicherung. Als im Mittelalter Brände Städte und Siedlungen verwüsteten und somit unzählige Menschen in Not und Elend stürzten, waren von diesen nur wenige in der Lage, ihr Wohneigentum in eigener Regie wieder aufzubauen. In den meisten Fällen fehlten die finanziellen Mittel. Hilfe konnte nur durch das ...mehr

Begriff Bei dem sogenannten Nießbrauch handelt es sich um eine Dienstbarkeit beispielsweise an einem Grundstück oder einer Eigentumswohnung. Das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung steht jedoch nicht dem Nießbraucher zu, sondern verbleibt beim nießbrauchsbelasteten Wohnungseigentümer. Der Nießbraucher ist auch nicht zur Erhebung einer Anfechtungsklage gemäß § 44 ...mehr

Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche Recht, Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Der Nießbrauch gewährt seinem Inhaber grundsätzlich die gesamten Nutzungen eines Gegenstands, § 1030 Abs. 1 BGB. Die Person, der ein Nießbrauch an einer Sache eingeräumt ist, hat also ein umfassendes Nutzungsrecht, das auf die Person des Inhabers des Rechts beschränkt ist. Wa...mehr

Begriff Der Begriff der "ordnungsmäßigen Verwaltung" ist gesetzlich nicht bestimmt. Was hierunter zu verstehen ist, kann dem WEG nur teilweise entnommen werden. Ordnungsmäßig ist nach § 18 Abs. 2 WEG, was dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ferner können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen E...mehr

Außer dem Nießbrauch ist im Bereich der Dienstbarkeiten zwischen der Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB und der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gemäß § 1090 BGB zu unterscheiden. Bei der Grunddienstbarkeit wird ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks belastet. Dieser Grundstückseigentümer darf also das dienende Grundstück in einer...mehr

Hinweis Kein Anfechtungsrecht des Nießbrauchers Der Nießbraucher ist nicht berechtigt, anstelle des Eigentümers Beschlüsse anzufechten. Dies ergibt sich bereits direkt aus dem Gesetz. Nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG können ausschließlich Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage erheben.[1] Wichtig Selbstständiges Beweisverfahren Als nach § 1041 BGB "zur Erhaltung der Sache" Verpfli...mehr

Die wichtigsten Bestandteile einer ordnungsmäßigen Verwaltung sind in § 19 Abs. 2 WEG, dort unter den Ziffern 1–6 aufgeführt. Danach gehören zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung[1], die ordnungsmäßige Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums[2], die angemessene Versicherung des gemeinschaftl...mehr

Nicht unter die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung fallen solche, die ausschließlich Einzelinteressen dienen oder überwiegend Fremdinteressen berücksichtigen oder auch Entscheidungen der Wohnungseigentümer, in denen Grundlagen für eine Ermessensentscheidung nicht vorlagen oder das Ermessen überschritten wurde. Ob im Übrigen ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspric...mehr

Begriff Bei einer Bauabweichung ist die tatsächliche Bauausführung bewusst oder unbewusst abweichend von dem zur Begründung des Wohnungseigentums erforderlichen Aufteilungsplan durchgeführt. Die Folgen der Abweichungen sind unterschiedlich, je nachdem, welche Bereiche der Wohnanlage betroffen sind. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung BGH, Urteil v. 20.7.2018, V ZR 56/17:...mehr