Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

3.1.1 Überblick Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder subsidiär – nämlich dann, wenn, der Vorsitzende nicht handelt oder nicht handeln kann – sein Vertreter gem. § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung einberufen. Der Verwaltungsbeirat als solcher besitzt kein Einberufungsrecht....mehr

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3.10.1 Einberufung bei Fehlen von Verwalter und Beirat Entgegen eines höchst praktischen Bedürfnisses enthalten Gemeinschaftsordnungen regelmäßig keine Bestimmungen darüber, wie im Fall des Fehlens eines Verwalters und Verwaltungsbeirats die missliche Situation vermieden werden kann, dass entweder alle Wohnungseigentümer zur Versammlung einberufen müssen oder sich ein Wohnung...mehr

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Zusammenfassung Überblick Zentrale Normen für die Regelung konkreter Einzelheiten der Wohnungseigentümerversammlung, nämlich der Einberufung, des Vorsitzes in der Versammlung und der Niederschrift, bleiben §§ 23 ff. WEG. Praktisch bedeutsame Änderungen ergeben sich hinsichtlich des Einberufungsverlangens des § 24 Abs. 2 WEG n. F., das künftig nicht mehr der Schriftform bedarf...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht grundsätzlich und abschließend 2 Modalitäten kollektiver Willensbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft vor: die Vereinbarung und den Beschluss. Hinsichtlich der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer stehen ebenfalls 2 Modalitäten zur Verfügung: Versammlungsbeschluss nach § 25 Abs. 1 WEG a. F./n. F. Beschluss im Umlaufverfahren d...mehr

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Unabhängig von der Frage, ob der Verwalter verpflichtet ist, die Niederschrift über die Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern zu übersenden, verleiht § 18 Abs. 4 WEG jedem Wohnungseigentümer ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und damit auch in die Versammlungsniederschrift. 7.1 Zur Einsicht Berechtigte Neben dem Wohnungseigentümer selbst ist sein gesetz...mehr

So keine weiteren Vorgaben in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthalten sind und die gesetzliche Regelung des § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG maßgeblich ist, ergibt sich bereits aus dem Wort "Eigentümerversammlung", dass die Niederschrift die Wohnungseigentümerversammlung konkretisieren muss. Insoweit sind Ort, Datum und Zeitraum der Versammlung anzugeben.mehr

9.1.1 Mindestens 2 Versammlungen planen/Möglichkeit des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F. Wie bei größeren Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung, werden Maßnahmen der baulichen Veränderung als Gemeinschaftsmaßnahmen bzw. nach gemeinschaftlicher Beschlussfassung künftig in erster Linie solche der modernisierenden Instandsetzung oder der Modernisierung des G...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 können die Wohnungseigentümer gemäß § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG durch Beschluss die Möglichkeit und Modalitäten einer Teilnahme von Wohnungseigentümern an Eigentümerversammlungen auch in elektronischer Form regeln. Entsprechende Regelungen können auch bereits in der Gemeinschaftsordnung getroffen...mehr

Nach bisheriger Rechtslage ist die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung bei Fehlen eines Verwalters und des Verwaltungsbeirats lediglich dann möglich, wenn sämtliche Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung laden bzw. die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer erfolgt.[1] Soweit dies nicht möglich ist, muss sich einer der Wohnungseigentümer g...mehr

Nach wie vor wird die Eigentümerversammlung primär durch den Verwalter einberufen. § 24 Abs. 1 WEG bleibt unverändert. Für den Fall, dass ein Verwalter fehlt oder dieser sich pflichtwidrig weigern sollte, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sind zur Einberufung nach wie vor der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Stellvertreter ermächtigt.mehr

Insbesondere im Fall der Verwalterabberufung oder auch im Fall der Amtsniederlegung durch den Verwalter kommt es zum Wechsel im Versammlungsvorsitz, so die Eigentümerversammlung noch fortgeführt werden soll. Entsprechendes kann erforderlich werden, wenn etwa der Verwalter wegen persönlichen Anfeindungen den Versammlungsvorsitz abgeben, aber die weitere Durchführung der Versa...mehr

Entsprechend des Ablaufs der Eigentümerversammlung sollte der Verwalter zunächst die Feststellung der ordnungsmäßigen Einberufung der Versammlung protokollieren. Dies kann zumindest dann von Bedeutung sein, wenn im Rahmen einer Vollversammlung sämtliche Wohnungseigentümer anwesend sind. Vollversammlung kann Einberufungsmängel heilen Sind in einer Eigentümerversammlung sämtlic...mehr

1.1 Wesen und Zweck Die Versammlungsniederschrift dient dem Informationsinteresse der Wohnungseigentümer – insbesondere der in der Versammlung nicht anwesenden – und ihrer Rechtsnachfolger. Möglichst lückenlos soll insoweit die Rechtslage der Gemeinschaft neben den Bestimmungen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung und etwa weiter existierenden Vereinbarungen der Wo...mehr

Immer dann, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung unter Angabe von Gründen begehrt, hat der Verwalter diesem Begehren nachzukommen. Dieses Prinzip bleibt auch nach der WEG-Reform bestehen. Bei der Ermittlung des erforderlichen Quorums kommt es insoweit allein auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer an.[1] Konseque...mehr

Haben die Wohnungseigentümer keinen Verwalter bestellt, wird man zur Bejahung des Rechtsschutzbedürfnisses einer gerichtlichen Durchsetzung der Einberufungsermächtigung nach § 24 Abs. 3 WEG n. F. wohl das Erfordernis der Vorbefassung der übrigen Wohnungseigentümer mit dem Begehren einer entsprechenden Beschlussfassung voraussetzen müssen. Dies kann in der Weise erfolgen, das...mehr

Fungiert in aller Regel der Verwalter als Versammlungsleiter, obliegt ihm auch die Pflicht zur Erstellung der Niederschrift, soweit nichts Abweichendes beschlossen oder vereinbart wurde. Er hat dann die Niederschrift aber nicht notwendigerweise selbst zu erstellen, sondern kann sich hier eines Mitarbeiters seines Unternehmens bedienen.[1] Freilich wird insoweit nur ein Mitar...mehr

Eine rein virtuelle Wohnungseigentümerversammlung sieht auch das WEMoG nicht vor. Allerdings wird eine Beschlusskompetenz dahingehend geschaffen, dass die Wohnungseigentümer an Präsenzversammlungen auf elektronischem Weg teilnehmen können. Hierfür bedarf es also keiner Vereinbarung, vielmehr soll eine einfach mehrheitliche Beschlussfassung ausreichen. Zu der Frage, wie die el...mehr

Werden Beschlüsse gefasst, bei denen der Verwalter bereits im Rahmen der Beschlussfassung bestimmte Bedenkenhinweise geäußert hat, sind diese auch unbedingt in die Niederschrift aufzunehmen. So wird z. B. ein Beschluss über eine längerfristige Kreditaufnahme u. a. deshalb für ungültig erklärt, weil die Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung nicht über die im Innenverhält...mehr

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Der Ersteller der Niederschrift kann zusammen mit den weiteren Unterzeichnern jederzeit eine fehlerhafte Niederschrift korrigieren.[1] Freilich sind die Wohnungseigentümer hiervon in Kenntnis zu setzen. Ist der Verwalter zur Übersendung der Niederschrift verpflichtet, hat er die korrigierte Fassung der Niederschrift den Wohnungseigentümern zu übersenden. Ist eine Übersendung...mehr

Selbst wenn der Verwalter als Versammlungsleiter fungiert, können die Wohnungseigentümer zur Geschäftsordnung beschließen, dass z. B. ein Wohnungseigentümer ggf. in seiner Funktion als Mitglied des Verwaltungsbeirats die Niederschrift erstellt. Beschluss über die Wahl des Erstellers des Versammlungsprotokolls TOP XX: Wahl des Erstellers der Niederschrift Die Wohnungseigentüme...mehr

Neben den Beschlüssen einschließlich der Negativbeschlüsse sind auch Geschäftsordnungsbeschlüsse in die Niederschrift aufzunehmen. Zwar beschränkt sich die Wirkung von Geschäftsordnungsbeschlüssen auf die konkrete Versammlung und hat keine Auswirkungen für die Zukunft. Dennoch aber kann ein ordnungswidriger Geschäftsordnungsbeschluss zur Anfechtbarkeit anderer Beschlüsse füh...mehr

Anders ist dies zu beurteilen, wenn die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder eine nachfolgende Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wirksamkeit der jeweiligen Beschlussfassung von einer Aufnahme in die Niederschrift abhängig macht. Dann sind die Beschlüsse erst wirksam gefasst, wenn sie tatsächlich auch in der Versammlungsniederschrift ordnungsgemäß wiedergege...mehr

Enthalten Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine Vorgaben, gilt die gesetzliche Regelung und somit auch der Grundsatz, dass der Verwalter grundsätzlich frei ist in seiner Entscheidung, ob er die Niederschrift als Ablaufprotokoll erstellt oder lediglich als Ergebnis- bzw. Beschlussprotokoll. Bei der Fassung der Niederschrift als Ablaufprotokoll wird der gesamte Verl...mehr

Künftig wird es nicht mehr möglich sein, den Verwalter direkt klageweise auf Einberufung einer Eigentümerversammlung in Anspruch nehmen zu können. Dies wird nicht einmal dann der Fall sein, wenn ein Fall des Einberufungsverlangens eines Minderheitenquorums vorliegt. Denn nach Auffassung des Gesetzgebers treffen den Verwalter im Innenverhältnis die entsprechenden Pflichten un...mehr

Im Ergebnis ist dies allerdings für die wohnungseigentumsrechtliche Praxis weitgehend bedeutungslos. Denn grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass es zur Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung und der Fassung von Beschlüssen auch nach derzeitiger Rechtslage nicht erforderlich ist, dass Wohnungseigentümer an der Wohnungseigentümerversammlung überhaupt teilnehmen. ...mehr

Verweigert der Verwalter den Wohnungseigentümern die Einsicht in die Versammlungsniederschriften, stellt dies einen wichtigen Grund für die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags dar. Abberufen werden kann der Verwalter seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ohnehin jederzeit und grundlos. Auskunftsverpflichtet ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Verweig...mehr

Durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer kann die Verpflichtung zum Erstellen von Versammlungsniederschriften grundsätzlich abbedungen werden. Durch bloßen (Mehrheits-)Beschluss ist dies freilich mangels Beschlusskompetenz nicht möglich.mehr

4.4.1 Grundsätze Trotz Ermöglichung der Beschlussfassung über die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen in elektronischer Form, verbleibt es bei dem Grundsatz, dass Wohnungseigentümerversammlungen nicht öffentlich sind.[1] Alles in allem sollen die Wohnungseigentümer unbefangen und ohne Einflussnahme gemeinschaftsfremder Dritter Gemeinschaftsangelegenheiten erörtern kö...mehr

Weist die Niederschrift eine fehlerhafte Protokollierung aus, ist sie grundsätzlich zu berichtigen. Eine entsprechende Klage auf Protokollberichtigung bedarf aber eines Rechtsschutzinteresses und muss sich gegen den zutreffenden Personenkreis richten. 8.1 Berichtigung durch Ersteller/Unterzeichner Der Ersteller der Niederschrift kann zusammen mit den weiteren Unterzeichnern je...mehr

4.4.2.1 Gäste Gäste haben grundsätzlich kein Teilnahmerecht an der Wohnungseigentümerversammlung. Da der Verwalter ohnehin zu Beginn der Versammlung im Rahmen der Prüfung der Beschlussfähigkeit kontrolliert, welche Wohnungseigentümer persönlich anwesend und welche Wohnungseigentümer vertreten sind, kann er Gäste herausfiltern. Er sollte dann zu Beginn der Versammlung die Wohn...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt den Inhalt der Versammlungsniederschrift nur insoweit, als die in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse in die Niederschrift aufzunehmen sind. Stets ist freilich zu prüfen, ob die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung bestimmte Vorgaben für die Versammlungsniederschrift enthält. 4.1 Ablauf- oder Beschlussprotokoll Entha...mehr

Das Gesetz selbst lässt offen, wer die Versammlungsniederschrift zu erstellen hat. Beschließen die Wohnungseigentümer nichts anderes oder besteht eine entgegenstehende Vereinbarung, ist der Versammlungsleiter zur Erstellung der Niederschrift verpflichtet. Versammlungsleiter ist wiederum in aller Regel der Verwalter. 2.1 Regelung durch Geschäftsordnungsbeschluss Selbst wenn der...mehr

Immer noch umstritten ist, ob die Beschlussanfechtungsfrist des § 45 Satz 1 WEG auch für den Anspruch auf Berichtigung der Versammlungsniederschrift gilt oder nicht. Insbesondere die neuere Literatur ist überwiegend der Auffassung, dass die Frist des § 45 Satz 1 WEG nicht maßgeblich ist. Entsprechende aktuelle obergerichtliche Rechtsprechung ist hierzu nicht ergangen.mehr

In der Wohnungseigentümerversammlung kann sich jeder Wohnungseigentümer durch jede beliebige Person vertreten lassen.[1] In aller Regel ist allerdings die Vertretung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt, wobei sich diese Beschränkung in den häufigsten Fällen auf den Verwalter, andere Wohnungseigentümer oder den Eheg...mehr

Die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung ist in Schriftform zu verfassen. Dies ergibt sich zum einen aus der Bezeichnung "Niederschrift" sowie dem Unterschriftenerfordernis des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG. Hiernach ist die Niederschrift von dem Vorsitzenden der Versammlung – in aller Regel also dem Verwalter – und einem Wohnungseigentümer zu unterzeichnen. Soweit ein...mehr

Was das Teilnahmerecht von Beratern angeht, sind zunächst die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung maßgeblich. Soweit hier ein ausdrückliches Teilnahmeverbot vereinbart ist, gilt dies und ist einzuhalten.[1] Aber auch dann, wenn kein ausdrückliches Teilnahmeverbot vereinbart ist, ist der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit zu beachten, wonach ein grundsätzliches Teilnahmeverb...mehr

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Die elektronische Teilnahme der Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung muss berücksichtigen, dass die auf elektronischem Weg teilnehmenden Wohnungseigentümer "sämtliche oder einzelne Rechte" ausüben können. Die typischen und unentziehbaren Rechte der Wohnungseigentümer neben dem Teilnahmerecht, stellen das Rederecht, das Fragerecht und bis auf die eng umgrenzten Fälle ...mehr

Innerhalb welcher Frist der Verwalter die Niederschrift zu erstellen hat, lässt sich dem Wohnungseigentumsgesetz erst seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 entnehmen. Die Versammlungsniederschrift ist nunmehr unverzüglich zu erstellen. Neben der unverzüglichen Eintragung der in der Versammlung gefassten Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung, ist der Verwalter jetzt auch v...mehr

Berichtigungsanspruch Das Rechtsschutzinteresse an der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs auf Berichtigung des Protokolls einer Wohnungseigentümerversammlung ist nur gegeben, wenn sich die Rechtsposition des Anspruchstellers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde. Ein Verwalter, der an der Versammlung nicht teilgeno...mehr

In vielen Fällen enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen eine Bestimmung, wonach für die Erteilung der Vollmacht die Schriftform vorgeschrieben ist. Ob solche Vereinbarungen auch nach Inkrafttreten des WEMoG ihre Gültigkeit behalten werden, lässt sich dem Gesetzentwurf und seiner Begründung nicht eindeutig entnehmen; siehe hierzu sogleich unten. Alte Rechtsl...mehr