Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rz. 3 Zu den unberücksichtigt bleibenden Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres zählen nur Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 557 Abs. 1 , unabhängig von ihrem Grund (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 35), nicht Vereinbarungen einer Indexmiete nach §§ 557 Abs. 2, 557b , Staffelmietvereinbarungen nach §§ 557 Abs. 2, 557a , (auch wenn die Vereinbarung innerhalb des letzten ...mehr

Schließlich kann der Vermieter ein Drittunternehmen mit der Organisation der Werbung beauftragen und den Mieter verpflichten, die vom Drittunternehmen verlangten Gebühren zu bezahlen. Hierfür gelten die aufgeführten Grundsätze (s. Abschn. 2). Praxis-Tipp Checkliste: Prüfen Sie eine etwaige Verpflichtung sorgfältig Sind die Kosten transparent? Versprechen Sie sich entsprechende ...mehr

Rz. 1 Geschuldete Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete...mehr

Rz. 6 War die geschuldete Vormiete tatsächlich geringer oder die Modernisierung tatsächlich länger als drei Jahre her – und verstößt die mit dem Neumieter vereinbarte Miete gegen die höchstzulässige Miete nach § 556d Abs. 1, kann der Mieter seine Zahlungen an den Vermieter hinsichtlich der zukünftig fällig werdenden Mieten auf den höchstzulässigen Teil der Vereinbarung besch...mehr

Die Verwendung einer unwirksamen Klausel kann zu Schadensersatzansprüchen des Mieters nach § 280 Abs. 1 BGB führen. Dies beruht darauf, dass der Vermieter eine vertragliche Rücksichtspflicht verletzt, wenn er unwirksame Klauseln verwendet.[1]mehr

Einnahmen und Entnahmen aus dem Betrieb einer Photovoltaikanlage sind unter den weiteren Voraussetzungen des § 3 Nr. 72 S. 1 EStG – unabhängig von der Verwendung des von der Anlage erzeugten Stroms[18] – steuerfrei. Als Einnahmen nennt das BMF-Schreiben insbesondere[19] Einspeisevergütung, Entgelte für anderweitige Stromlieferungen, z.B. Mieter, Vergütungen für das Aufladen von ...mehr

Der Mieter kann auch im Wege des Schadensersatzes geltend machen, so gestellt zu werden, als wenn ordnungsgemäß erfüllt worden wäre. Hinweis Dritter hat die Mietsache Die Erfüllungsklage des Mieters ist dabei auch dann zulässig, wenn das Mietobjekt abredewidrig einem Dritten überlassen worden ist. Es ist Sache des Vermieters dafür zu sorgen, dass der mit dem Dritten geschlosse...mehr

Vom Mietvorvertrag ist das Vormietrecht zu unterscheiden. Dieses ist in seiner Funktion mit dem Vorkaufsrecht vergleichbar. Der Berechtigte hat die Möglichkeit, eine bestimmte Mietsache zu den Bedingungen, die der Vermieter mit einem Dritten getroffen hat, anzumieten. Das Vormietrecht begründet also den Vorrang einer bestimmten Person vor anderen Mietinteressenten und es han...mehr

Für das wirksame Zustandekommen eines Vorvertrags reicht es aus, wenn sich die Parteien darüber einig sind, dass dem Mietinteressenten das Mietobjekt überlassen werden soll und Klarheit über die wesentlichen Mietbedingungen besteht. Zu den wesentlichen Mietbedingungen gehört die Einigung über das Mietobjekt (Straße, Hausnummer, Stockwerk etc.), die Mietdauer und die Entgeltlich...mehr

Wird die Mietsache vor dem Vertragsschluss überlassen, weil die Parteien über die endgültigen Vertragsbedingungen noch verhandeln wollen, so kann bereits ein vorläufiges Mietverhältnis anzunehmen sein, aufgrund dessen der Mieter die Miete schuldet.[1] Die tatsächliche Nutzung der Mietsache begründet aber für sich alleine noch kein Mietverhältnis.[2] Ebenso kann ein gescheiter...mehr

Der Hauptmietvertrag muss entsprechend den Vereinbarungen im Vorvertrag abgeschlossen werden. Fehlen im Vorvertrag besondere Vereinbarungen über den Inhalt des späteren Hauptvertrags, so regeln sich die beiderseitigen Rechte und Pflichten grundsätzlich nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB. Im Übrigen muss der Inhalt des Hauptvertrags nach Treu und Glauben unt...mehr

Rz. 94 Es müssen Lieferungen oder sonstige Leistungen für das Unternehmen des Abzugsberechtigten ausgeführt worden sein. Das bedeutet, dass die Vorumsätze der unternehmerischen Betätigung unmittelbar oder mittelbar dienen müssen und der Unternehmer der Leistungsempfänger ist. Diese Voraussetzung muss als Erstes zweifelsfrei feststehen.[1] Rz. 94a Der BFH sieht im Regelfall de...mehr

Rz. 155 Der Vorsteuerabzug ist zeitlich unabhängig von entsprechenden Umsätzen des Unternehmers. Es gilt das schon in Rz. 102 erläuterte Prinzip des Sofortabzugs. Zur Einschränkung beim Leistungsempfänger im Fall der Ist-Versteuerung durch den leistenden Unternehmer s. das in Rz. 102a erwähnte EuGH-Urteil v. 10.2.2022.[1] Die Berechtigung zum Vorsteuerabzug besteht auch, wen...mehr

Rz. 239 Große Vielfalt weisen die Sachverhalte bzw. Gestaltungsformen bei der Anschaffung oder Herstellung von Gebäuden auf. In der Praxis ist besonders die umsatzsteuerliche Beurteilung der Errichtung von Gebäuden auf Ehegattengrundstücken oft schwierig, weil in diesem Bereich vielfach mangels eindeutiger Absprachen und Verträge keine klaren Rechtsverhältnisse herrschen. Rz...mehr

Ein eigener Hausstand erfordert, dass der Arbeitnehmer eine seinen Lebensbedürfnissen entsprechende Wohnung innehat. Insoweit gelten die bisherigen von der Finanzverwaltung im Einklang mit der Rechtsprechung angewendeten "Wohnkriterien" für die sog. Hauptwohnung weiter. Der eigene Hausstand muss nicht die Voraussetzungen des bewertungsrechtlichen Wohnungsbegriffs erfüllen. E...mehr

Der Arbeitnehmer darf im Rahmen der Angemessenheitsgrenze nur die nachgewiesenen tatsächlichen Unterkunftskosten steuermindernd abziehen. Der für Übernachtungen im Inland verlangte Einzelnachweis ist auf Auslandsachverhalte ausgedehnt.[1] Der in Form pauschaler Auslandsübernachtungsgelder zulässige Abzug ist nicht zulässig. Lediglich der Arbeitgeber darf für die steuerfreie ...mehr

Leitsatz Ein Unternehmer, der nur steuerfreie Umsätze erzielt, ist grundsätzlich zur Abgabe einer Umsatzsteuerjahreserklärung verpflichtet. Daher wird die Festsetzungsfrist ggf. durch die Anlaufhemmung des § 170 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 AO"verlängert". Sachverhalt Der Kläger hatte das Eiscafé seines Vaters im Jahr 2013 übernommen und war in diesem Zusammenhang dem Mietvertrag, den...mehr

Rz. 41 Bei der Beförderungseinzelbesteuerung ist nicht darauf abzustellen, ob der Unternehmer ein ausländischer Beförderer ist. Vielmehr ist maßgebend, dass der Kraftomnibus, mit dem die Personenbeförderungen im Gelegenheitsverkehr durchgeführt werden, nicht im Inland zugelassen ist. Ohne Bedeutung ist, ob der Unternehmer Eigentümer des Kraftomnibusses ist oder ob er ihn ang...mehr

Ist die Erhebung einer Klage auf Abschluss des Hauptvertrags nicht möglich, weil die berechtigte Partei aus Rechtsgründen nicht in der Lage ist, ein entsprechendes Angebot abzugeben, so kann eine Leistungsklage auf Abgabe eines konkreten Angebots erhoben werden.[1] Ein solcher Fall kann vorliegen, wenn bestimmte Details der Mietsache zwar der Gegenpartei, nicht aber dem Bere...mehr

Beim Vormietrecht handelt es sich um ein Dreipersonenverhältnis zwischen Vermieter (= Verpflichteter), Mieter (= Dritter) und Vormietberechtigtem (= Berechtigter). Beim Vormietrecht ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, die Sache zu vermieten, d. h. er ist in seiner Entscheidung frei, ob er einen Mietvertrag abschließen will oder nicht. Entschließt er sich zur Vermietung, s...mehr

Bei Formularklauseln ist das in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelte Transparenzgebot zu beachten. Dieses ist nicht gewahrt, wenn dem Mieter ein Vormietrecht eingeräumt wird, ohne dass der Inhalt dieses Rechts näher ausgestaltet wird.[1] Das aus dem Transparenzgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot setzt voraus, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen so w...mehr

Nach § 56 Abs. 1 Satz 1 TKG darf die anfängliche Vertragslaufzeit einen Zeitraum von 24 Monaten nicht überschreiten. Allerdings muss den Mietern als Verbrauchern auch ein Vertrag mit einer Mindestlaufzeit von 12 Monaten – dann auch durchaus – zu ungünstigeren Konditionen angeboten werden. Diese Grundsätze gelten auch für eine Zusatzvereinbarung über die Signalbereitstellung ...mehr

Rz. 28 Nach bisheriger Rechtsauffassung war auch der Wohnraummieter an eine vereinbarte Mietzeit im Rahmen des § 564 Abs. 1 a. F. gebunden; das galt auch dann, wenn er bei einem Mietvertrag mit Verlängerungsklausel nicht rechtzeitig gekündigt hatte (§ 565a Abs. 1 a. F.). § 565 a. F. sagt zwar allgemein, dass bei einem Mietverhältnis über Räume die Kündigung unter Beachtung b...mehr

Das Gesetz regelt keine ausdrückliche Duldungspflicht des Mieters bezüglich der Schaffung der gebäudeinternen Kabelinfrastruktur. Insoweit sind daher die Vorgaben der §§ 555c f. BGB zu beachten. Nach § 555c Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Modernisierungsankündigung muss Ang...mehr

Rz. 13 Aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses folgt, dass alle Vermieter allen Mietern gegenüber die Kündigung erklären müssen (BGH, Urteil v. 28.4.2010, VIII ZR 263/09, NZM 2010, 577; BGH, Urteil v. 16.3.2005, VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715). Das entspricht auch der Ansicht des BGH, der jedoch im Einzelfall in Anwendung des § 242 den Einwand eines in der...mehr

Rz. 37 Der Mieter kann seine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen, wenn er hieran ein berechtigtes Interesse hat und dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter stellt (BGH, Urteil v. 22.1.2003, VIII ZR 244/02, ZMR 2003, 413). Weiterhin ist erforderlich, dass die Interessen des Mieters an der vorzeitigen Aufhebung gewichtiger sind als die des...mehr

Folge einer vertraglichen Vereinbarung über den Weiterbezug des Kabelempfangs direkt vom Vermieter ist, dass dieser wiederum die Kabelempfangsgebühren unter den Mietern verteilt bzw. auf diese umlegt. Insoweit verbietet zunächst die Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB von den Regelungen des § 556 Abs. 1 bis 3 BGB abweichende Vereinbarungen über Betriebskosten zu treffen. Da die ...mehr

Rechtsgrundlage Rechtsgrundlage der Umlagemöglichkeit als Betriebskosten bildet insoweit § 556 Abs. 3a BGB i. V. m. § 2 Satz 1 Nr. 15c BetrKV. Nach § 556 Abs. 3a BGB kann das Glasfaserbereitstellungsentgelt dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Umsetzung der Maßnahme wirtschaftlich erfolgt. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Abs. 2 Satz 4 TK...mehr

§ 2 Satz 1 Nr. 15 Betriebskostenverordnung (BetrKV) ermöglicht die Umlage der Telekommunikationskosten, also insbesondere der Kosten des Kabelempfangs auf die Mieter. Hintergrund ist die verbreitete Konstellation, dass nicht der Mieter selbst Vertragspartner des Telekommunikationsunternehmens ist, sondern der Vermieter als Eigentümer des Hauses, das vom Betreiber an das öffe...mehr

Zunächst hat die infolge des Wegfalls der Umlagemöglichkeit der Kabelgebühren erfolgende Kündigung des Kabelempfangsvertrags seitens des Vermieters selbstverständlich für alle Mieter keine Auswirkungen, die ihren Kabelempfang aufgrund eines individuellen Vertrags mit dem Telekommunikationsunternehmen beziehen. Diese Mieter müssen nichts unternehmen. Mieter, denen vom Vermiet...mehr

Rz. 17 Art Mit dem Wohnwertmerkmal "Art" ist insbesondere die Struktur des Hauses und der Wohnung erfasst (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn. 51). Zur Struktur gehört insbesondere die Frage, ob die Wohnung in einem Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus liegt; ebenfalls spielen Merkmale der Baustruktur, wie Mehrfamilienfachwerkhaus, Stadtvilla, Plattenbau (Both in Herrle...mehr

Rz. 5 Unberücksichtigte Erhöhungen Wie schon früher, bleiben Erhöhungen nach den §§ 559 – 560 (bis 2001: §§ 3–5 MHG) unberücksichtigt. Demgemäß setzen Mieterhöhungen nach durchgeführter Modernisierung und wegen Veränderungen von Betriebskosten, auch wegen gestiegener Betriebskosten bei einer vereinbarten Brutto-Kaltmiete, die Wartezeit nicht in Gang. Das gilt auch bei einem v...mehr

In all den Fällen, in denen die Kabelverteilanlage vor dem 1.12.2021 in Betrieb genommen wurde, sollten Vermieter rechtzeitig vor dem 1.7.2024 ein Meinungsbild ihrer Mieter einholen, ob und wie viele Mieter weiterhin Medienempfang über den Vermieter wünschen, sodass der Vermieter mit dem Kommunikationsdienstleister die Konditionen des Versorgungsvertrags abstimmen kann. Sollt...mehr

Rz. 64 Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 gilt für bestimmte Mieter bis zu einer bestimmten Höhe in bisher preisgebundenen Wohnungen nach Auslaufen der Förderung nicht. Im Einzelnen: Es muss sich um öffentlich geförderte Wohnungen i. S. d. § 1 WoBindG handeln. Der Mieter war zur Zahlung einer Ausgleichsabgabe (Fehlbelegungsabgabe) nach § 1 AFWOG verpflichtet. Die Eigenschaft d...mehr

Rz. 27 Die konkrete Wohnung, für die die Miete festgestellt bzw. erhöht werden soll, ist in die entsprechende Kategorie der Vergleichswohnungen einzuordnen. Das Gesetz spricht von Vergleichbarkeit, nicht von Deckungsgleichheit, was praktisch angesichts der Vielfalt von Wohnungen auch nicht möglich wäre. Zur weiteren Herstellung der Vergleichbarkeit und vor allem zur Ausfüllu...mehr

Rz. 34 Vereinzelt gibt es auch Vereinbarungen, die dem Mieter nicht nur das vorzeitige Ausscheiden aus dem Mietverhältnis ermöglichen sollen, sondern ihm einen Anspruch gewähren, einen Ersatzmieter zu stellen. Eine solche Vereinbarung ist für den Mieter z. B. dann sinnvoll, wenn er erhebliche Investitionen getätigt hat und diese auf den Nachmieter übertragen möchte. Derartig...mehr

Rz. 33 Eine Vereinbarung, die dem Mieter nur das vorzeitige Ausscheiden aus dem Mietverhältnis ermöglicht und ihm das Recht gibt, einen Ersatzmieter zu stellen, ist (nur) eine sog. unechte Ersatzmieterklausel. Sie kann etwa wie folgt lauten: "Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag vorzeitig mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, wenn er dem Vermieter drei wirtschaftlich ...mehr

Rz. 68 Wer ist zur Drittmittelanrechnung verpflichtet? Bezieht sich die Anrechnungspflicht auch auf den Wohnungserwerber? Besteht die Anrechnungspflicht nur im laufenden Mietverhältnis oder gilt sie auch bei Vertragsschluss über eine schon modernisierte Wohnung? Sind die Drittmittel einmal, unbegrenzt bei jeder Mieterhöhung oder nur in dem durch den Fördervertrag vorgegebenen Z...mehr

Rz. 17 Die mündlich erklärte Kündigung wird wirksam, wenn sie der Empfänger wahrnimmt – dies allerdings nur unter der Voraussetzung, dass eine mündliche Erklärung überhaupt wirksam ist (§ 568 Abs. 1 gilt nur für die Wohnraummiete). Die schriftliche Kündigungserklärung, die dem Kündigungsadressaten ausgehändigt wird, erlangt mit der Übergabe Wirksamkeit. Für den üblichen Weg de...mehr

Rz. 14 Zur Herstellung der Vergleichbarkeit stellt sich der Gesetzgeber einen anhand der Kriterien des § 558 Abs. 2 ermittelten Wohnungs-/Mietpreispools vor, an dem die konkrete Wohnung zu messen ist. Das wäre allerdings nur durch entsprechende Erhebungen in der Gemeinde feststellbar, so wie es für Mietspiegel durchgeführt wird. Wie jedoch § 558a Abs. 4 zeigt, kann die Vergl...mehr

§ 2 Satz 1 Nr. 15 BetrKV stellt die zentrale Norm für die Umlage der Kosten der Medienversorgung dar. Die Gebühren des Kabelempfangs können ab dem 1.7.2024 in den praxisrelevanten Fällen, in denen die Empfangsanlage vor dem 1.12.2021 in Betrieb genommen wurde, nicht mehr auf die Mieter umgelegt werden. Wurde die Empfangsanlage ab dem 1.12.2021 errichtet, war und ist eine Uml...mehr

Rz. 8 Die Kündigung des Mietverhältnisses kann auch im Prozess erfolgen. Eine Prozessvollmacht ermächtigt den Bevollmächtigten auch zu materiell-rechtlichen Willenserklärungen, wenn sie sich auf den Gegenstand des Rechtsstreits beziehen; solche Erklärungen sind auch dann von der Prozessvollmacht umfasst, wenn sie außerhalb des Prozesses abgegeben werden. Im gleichen Umfang, ...mehr

Rz. 3 Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des alternativen Begründungsmittels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt; liegt die verlangte Miete oberhalb der im alternativen Begründungsmittel ausgewiesenen Mietspanne...mehr

Nach § 555b Nr. 4a BGB zählen zu den Modernisierungsmaßnahmen auch solche bauliche Veränderungen, durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nr. 33 TKG angeschlossen wird. Zunächst stellt der Anschluss an das Glasfasernetz nach § 555b Nr. 4a BGB dann eine Modernisierungsmaßnahme dar, wenn die Mietsac...mehr

Die Schaffung der Glasfaserinfrastruktur kann zum einen durch den Netzbetreiber erfolgen, was der Regelfall sein dürfte. Die Glasfaserinfrastruktur kann aber auch durch den Vermieter selbst oder ein von ihm beauftragtes Drittunternehmen geschaffen werden. Beschreitet der Vermieter den Weg des Selbstausbaus in Person oder durch Beauftragung eines Drittunternehmens, hat er ste...mehr

Überblick Ab 1.7.2024 entfällt die Möglichkeit der Umlage der Kosten des Kabelempfangs auf die Mieter im Fall der Medienversorgung über das Breitbandkabelnetz oder eine Gemeinschaftsantennenanlage in all den praxisrelevanten Fällen, in denen die Empfangsanlage vor dem 1.12.2021 in Betrieb genommen wurde. An vorerwähntem Zeitpunkt ist das Telekommunikationsmodernisierungsgese...mehr

Rz. 40 Der Begriff von Zuschlägen ist in zweierlei Hinsicht relevant. Erhöhung der Vergleichsmiete Die konkrete Wohnung kann wegen nicht ortsüblicher Sonderleistungen des Vermieters bzw. Sondermerkmalen der Wohnung von dem üblichen vergleichbaren Wohnraum abweichen. Hierfür sind für die konkrete Wohnung bestimmte Zuschläge anzusetzen, die die konkrete Wohnungsmiete im Verhältn...mehr

Bezüglich der Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen Verteilanlage regelt § 2 Satz 1 Nr. 15b BetrKV die Umlage der Kosten des Betriebsstroms sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für die Breitbandanschlüsse. Allerdings können auch die laufenden Kabelgebühren nur noch bis einschließlich 30.6.2024 auf die Mieter umgelegt werden. Die Kosten des Betr...mehr

Rz. 25 Die Verlängerung eines auf bestimmte Zeit eingegangenen Mietverhältnisses kann – immer unabhängig vom Kündigungsschutz für den Mieter – auf zweierlei Weise geschehen: Vertrag mit Optionsrecht, Vertrag mit Verlängerungsklausel. Rz. 26 Bei einem Mietvertrag mit Optionsrecht soll vereinbarungsgemäß eine Vertragspartei berechtigt sein, einen befristeten Vertrag vor dessen Ab...mehr

Rz. 4 Dauer Die Wartefrist betrug nach dem bisherigen § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG ein Jahr. § 558 Abs. 1 normiert jetzt eine Frist von fünfzehn Monaten, in der die Miete unverändert geblieben sein muss. Damit ist jedoch tatsächlich keine Änderung der Sach- und Rechtslage verbunden. Es soll sich lediglich um eine Klarstellung handeln. Denn die Rechtsprechung war bei der bislang formu...mehr