Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Sofern eine Staffelmiete vereinbart werden soll, ist unbedingt die Schriftform einzuhalten. Außerdem muss im Vertrag die Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen werden. Die Angabe nur einer prozentualen Steigerung reicht nicht aus. Kommt es infolge der Staffelmiete zu einer Mieterhöhung, muss zwischen den einzelnen Mietsteigerungen mindestens 1 Jahr liegen. Andernfalls ist der gesa...mehr

Auch für den Abschluss von langfristigen Gewerbemietverträgen gilt grundsätzlich die Umsatzsteuerbefreiung gem. § 4 Nr. 12a UStG. Allerdings hat der Vermieter die Möglichkeit dann zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung zu optieren, wenn der Mieter selbst gewerblich tätig ist und Umsätze erzielt, welche den Vorsteuerabzug für ihn nicht ausschließen (so genannte Umsatzsteuerop...mehr

(Teil-)Betriebsschließungen, Einschränkungen von Besucher-/Kundenzahlen und Lieferschwierigkeiten sind nur einige Folgen der Corona-Pandemie für die Wirtschaft. So kam es seit 2020 vermehr durch Zwangschließungen von z. B. verschiedenen Geschäften, der Gastronomie und Sportstudios im Rahmen des Lockdowns. Aber auch zu Zeiten behördlicher Schließungen bestehen grundsätzlich d...mehr

Beim Abschluss eines Mietvertrags über einen Geschäftsraum – sei es als Vermieter oder Mieter – braucht grundsätzlich keine Form beachtet zu werden. Denn Mietverträge sind grundsätzlich formfrei. Etwas anderes gilt für Mietverträge über Grundstücke und damit auch über Geschäftsräume, deren Laufzeit länger als 1 Jahr beträgt.[1] Derartige längerfristige Mietverträge über Gesch...mehr

Die Pauschalmiete soll sämtliche Kosten abdecken. Dennoch muss der Vermieter auch bei dieser Art der Miete die Betriebskosten der zentralen Heizungsanlage und der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sowie die Kosten für Fernwärme und Fernwasser anteilig nach Verbrauch auf die Mieter umlegen. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50 % der Kosten der Zentralh...mehr

Bei der Geschäftsraummiete wird der Mietzins häufig am Umsatz bemessen. In diesem Fall vereinbaren die Parteien einen festgelegten Prozentsatz des Umsatzes, den der Mieter in den Geschäftsräumen erzielt. Diese Art der Mietzinsfindung führt in der Praxis häufig zu Streitigkeiten. Denn was geschieht, wenn die Vertragsparteien von zu hohen Umsätzen ausgegangen sind? In diesem Fa...mehr

In aller Regel müssen die Heiz- und Betriebskosten zwischen mehreren Mietparteien bzw. zwischen Vermieter und Mietern aufgeteilt werden. Dabei bietet sich folgender Schlüssel an: Fläche der Geschäftsräume oder Anzahl der vorhandenen Mietobjekte. Der Verteilungsschlüssel unterliegt der freien Vereinbarung der Vertragsparteien. Einzige Besonderheit: Der Verteilungsschlüssel muss ...mehr

Der Mietvertrag soll das Mietobjekt und dessen Nutzung genau festlegen. Zum Mietobjekt gehören Räume nur dann, wenn sie genau beschrieben oder in einem Anhang zum Mietvertrag genau aufgeführt sind. Außerdem sollte genau darauf geachtet werden, dass beim Vertragszweck eindeutig zum Ausdruck kommt, dass es sich um eine gewerbliche Miete handelt. Nur so kann die Anwendung der st...mehr

Zwar gilt die Betriebskostenverordnung nur für öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum. Bei der Geschäftsraummiete können diese allerdings als Orientierung für die in Betracht kommenden Nebenkosten und deren Verteilung auf Mieter und Vermieter herangezogen werden. Die monatlichen Zahlungen, die üblicherweise mit dem Mietzins überwiesen werden, sind nur Vorauszahlunge...mehr

Vermieter einer Gewerbeimmobilie sollten keinesfalls auf die Vereinbarung einer Kaution verzichten. Hinsichtlich der Höhe besteht keine Beschränkung auf maximal 3 Kaltmieten wie im Wohnraummietrecht. Die Höhe der Kaution ist vielmehr frei vereinbar. Die Vereinbarung einer höheren Kaution als 3 Kaltmieten ist anzuraten, da 3 Monatsmieten bei Geschäftsräumen zur Beseitigung etw...mehr

Unbefristete Mietverhältnisse enden durch Kündigung, befristete Mietverhältnisse durch Vertragsablauf. Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist eine ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig, d. h. erst nach rund 6 Monaten.[1] Allerdings können die Parteien abweichende Vereinbarungen treffe...mehr

Wird die Januarmiete bereits im Vorjahr ausgeglichen, handelt es sich um Aufwendungen, die nicht das abgelaufene Wirtschaftsjahr betreffen. Sie dürfen daher den Gewinn nicht mindern, stellen also keine Betriebsausgaben des abgelaufenen Wirtschaftsjahres dar. Die Aufwendungen sind daher als Rechnungsabgrenzungsposten zu aktivieren. Geht die verfrühte Mietzahlung bei einem bil...mehr

Diese Klausel sieht eine automatische Erhöhung des Mietzinses im selben Verhältnis wie die Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes vor. Sie ist nur bei Erfüllung der nachfolgenden Voraussetzungen wirksam: Es liegt ein Vertrag mit befristeter Laufzeit von mindestens 10 Jahren vor. Der Vermieter verzichtet für mindestens 10 Jahre auf sein ordentliches Kündigungsrecht. Der Mie...mehr

Abgrenzungsprobleme wird man vornehmlich bei Gaststätten oder auch im Bereich der Land- und Forstwirtschaft antreffen. Für die Annahme eines Pachtvertrags spricht, wenn nicht nur Räume an sich, sondern Räume mit Einrichtung oder ein komplett betriebenes Objekt zur Verfügung gestellt werden, z. B. eine Gaststätte samt Einrichtung, ein landwirtschaftlicher Hof nebst umfangreic...mehr

Wird die Dezembermiete erst im Januar des Folgejahres beglichen, handelt es sich um Aufwendungen, die das abgelaufene Wirtschaftsjahr betreffen. Die Aufwendungen sind als sonstige Verbindlichkeiten zu passivieren. Eine sonstige Verbindlichkeit ist dann zu passivieren, wenn es sich um Aufwand handelt, der wirtschaftlich dem abgelaufenen Geschäftsjahr zuzuordnen ist, aber die ...mehr

Was unter Geschäftsräumen zu verstehen ist, ist gesetzlich nicht definiert. I. d. R. versteht man unter Geschäftsräumen alle Räumlichkeiten, die zu Erwerbszwecken angemietet werden, also für gewerbliche und freiberufliche Tätigkeiten. Geschäftsräume sind z. B. Läden, Geschäfte, Lagerräume, Praxisräume, Kioske, Gaststätten, Werkstätten, Garagen usw. Weiterhin zählen zu den Geschäftsräu...mehr

In der Praxis kommen sog. Mischmietverhältnisse recht häufig vor. So wird beispielsweise ein einziger Vertrag über Wohnraum geschlossen, das Mietobjekt aber zusätzlich zu Gewerbezwecken genutzt. Zu denken ist etwa an einen Gaststättenpächter, der nach Abschluss eines Vertrags auch die im selben Haus wie die Gaststätte gelegene Wohnung nutzt. Dabei handelt es sich aber nicht u...mehr

Üblicherweise treffen die Vertragsparteien eine eindeutige Vereinbarung über Mietzins und Nebenkosten. Enthielte der Mietvertrag keine Einigung über die Miete, würde die ortsübliche Miete als vereinbart gelten. Es sind verschiedene Arten des Mietzinses denkbar. Von der grundsätzlichen Zulässigkeit der Umsatzmiete gibt es eine Ausnahme. Bei Mietverträgen über eine Apotheke ist...mehr

Da es sich bei langfristigen Mietaufwendungen und Mieterträgen um eine regelmäßig wiederkehrende Zahlungsverpflichtung in zumeist gleichbleibender Höhe handelt, greift für Einnahmen-Überschussrechner die Sonderregelung des § 11 EStG. Entgegen dem sonst für die Einnahmen-Überschussrechnung geltenden Ansatz der Betriebseinnahmen und -ausgaben nach Zufluss-Abfluss, sind regelmä...mehr

Überblick Die neue Grundsteuer wird ab 2025 erhoben. Wie hoch die Hebesätze ausfallen werden, ist aber unklar. Das entscheiden die Kommunen erst 2024. Nun wollen einige Bundesländer für Transparenz sorgen. Jährlich kommen bundesweit mehr als 14 Mrd. Euro zusammen: Die Grundsteuer B ist eine der wichtigsten Einnahmequelle der Kommunen in Deutschland – sie wird auf bebaute und...mehr

In dem vom LG Krefeld entschiedenen Fall hatte der Mieter den Vermieter zwar nicht bei der Behörde angezeigt, ihm jedoch in Zusammenhang mit einer Betriebskostennachforderung strafbares Verhalten, insbesondere Betrug, Untreue und Urkundenfälschung vorgeworfen. Darauf kündigten die Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Räumung; das L...mehr

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall hatte der Vormieter eine mit Kachelofen beheizte Wohnung gemietet und anschließend eine Gasetagenheizung eingebaut. Im Mietvertrag mit dem Nachmieter wurde darauf hingewiesen, dass die Etagenheizung nicht Gegenstand des Vertrags, sondern vom Vormieter übernommen sei und der Mieter sie "auf eigene Kosten betreibe und warte". Nachdem an ...mehr

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall lag die vereinbarte Miete mehr als 10 % über dem örtlichen Mietspiegel. Dazu enthielt der Mietvertrag folgenden Hinweis: "Die Vormiete 1 Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses betrug 10,60 EUR/m2". Das AG Berlin gab der Klage der Mieter auf Rückzahlung angeblich überhöhter Miete statt. Die Berufung des Vermieters zum LG Berlin hat...mehr

In dem vom AG München entschiedenen Fall stellte der beklagte Mieter gegen Mitternacht fest, dass aus dem Abfluss des Waschbeckens im Bad und dem Abfluss der Dusche das Wasser hochkommt und die Toilette überläuft; nach seinen Angaben "alles wie aus einer Quelle". Er habe dann die Feuerwehr gerufen, die ca. eine halbe Stunde später eingetroffen sei. Dieser Behauptung widerspra...mehr

Beim Setzen von Dübeln in angemessenem Umfang liegt keine bauliche Veränderung vor, die der Zustimmung des Vermieters bedürfte. Bei Beendigung des Mietverhältnisses müssen Dübellöcher vom Mieter fachgerecht jedenfalls dann verschlossen werden, wenn der Mieter gemäß den Bestimmungen des Mietvertrags z. B. durch eine Schönheitsreparaturklausel zur Durchführung von Schönheitsre...mehr

Gemäß § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache einschließlich aller mitvermieteten Einrichtungen und Anlagen (z. B. Etagenheizung) auf seine Kosten instand halten und ggf. erneuern. Dies gilt jedoch nicht für Gegenstände oder Ausstattungen, die vom Mieter selbst in die Mieträume eingebracht wurden. Ferner nicht für Gegenstände und Einbauten (z. B. Einbauküche, Sanitärausst...mehr

Ob eine AGB-Klausel inhaltlich wirksam ist oder nicht, wird anhand der folgenden drei Schritte überprüft: 1. Schritt: Verstößt die Klausel gegen zwingendes Recht? Zunächst ist zu prüfen, ob die Bestimmung gegen zwingendes Recht verstößt; denn wo bereits individualvertragliche abweichende Regelungen unzulässig sind, muss dies erst recht für AGB gelten. Zwingendes Recht, das ein...mehr

Kann ein Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Wohnung schuldhaft nicht mehr gewähren, können auch die Mehrkosten für die Unterbringung des Mieters in einer öffentlichen Notunterkunft einen ersatzfähigen Schaden darstellen.mehr

Eine durch Mietvertrag übernommene Verpflichtung des Mieters, eine vom Vormieter übernommene Gasetagenheizung selbst zu betreiben und zu warten, bedeutet nicht, dass der Mieter auch die Kosten einer notwendigen Erneuerung der Heizung zu übernehmen hat.mehr

In dem vom LG München I entschiedenen Fall lag der vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung der Vorwurf zugrunde, dass der Mieter gegenüber einem weiteren Bewohner des Hauses über die Hausverwalterin des Vermieters geäußert habe, dass er mit dieser "dümmlichen Schlampe aus Stuttgart" derzeit vor Gericht stehe. Dazu hat das LG München I entschieden, dass insbesondere wegen des...mehr

In dem vom OLG Frankfurt/M. entschiedenen Fall minderte der Mieter einer Büroetage, die er auch teilweise zu Wohnzwecken nutzt, die Miete u. a. mit der Begründung, im Erdgeschoss des Anwesens würde von anderen Mietern "Gerümpel" gelagert; ferner wären ständig Küchengerüche zu vernehmen und letztlich sei sein ästhetisches Empfinden erheblich beeinträchtigt, weil sich der Verm...mehr

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, d. h. ein Kündigungsgrund, liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Die ordentliche Kündigung ist daher auch bei einer schuldhaften Vertragsverletzung geringeren Gewichts möglich, die für sich genommen noch nicht zu einer außeror...mehr

Lässt ein Mieter über mehrere Stunden Wasser im Badezimmer austreten, ohne die Feuerwehr oder den Vermieter über dessen Notfallnummer hierüber zu informieren, rechtfertigt dieses Verhalten eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.mehr

In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete bei Neuabschluss eines Wohnungsmietvertrags nicht um mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete liegen. Diese wird i. d. R. nach dem örtlichen Mietspiegel ermittelt. Eine Ausnahme besteht dann, wenn bereits die vom Vormieter gezahlte Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete ...mehr

Bei Überschreiten der nach der Mietpreisbremse zulässigen Höchstmiete genügt der Vermieter seiner Auskunftspflicht über die Vormiete durch Angabe der Quadratmetermiete, wenn dem Mieter die Fläche der Wohnung bekannt war oder bekannt gemacht wurde.mehr

Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Neuvermietung nach umfassender Modernisierung (hier: Bad, Sammelheizung, Isolierglasfenster, Leitungssystem und Elektrik). Bei einer substanziierten Darlegung der Maßnahmen durch Beifügung von Rechnungen, Leistungsverzeichnissen und Fotos ist ein pauschales Bestreiten der Maßnahmen und der Kosten durch den Mieter unbeachtlich.mehr

Die Generalklausel des § 307 erklärt AGB für unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders "entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen". Wann dies der Fall ist, entscheiden Gerichte in zahllosen Einzelfällen immer wieder aufs Neue. Danach ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grun...mehr

Erhebliche Beleidigungen und der unberechtigte Vorwurf strafbaren Verhaltens gegen den Vermieter rechtfertigen bei einem psychisch kranken Mieter nicht ohne Weiteres eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung.mehr

Erstattet der Mieter leichtfertig Strafanzeige gegen den Vermieter wegen eines behaupteten Betrugs, ohne dass Anhaltspunkte für ein vorsätzliches Verhalten des Vermieters bestehen (z. B. bei Berechnung der Miete), kann eine fristlose Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 1 BGB wegen der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter zulässig sein (...mehr

Überblick Hybride Arbeitsmodelle haben sich europaweit etabliert, wie eine Nutzerumfrage von CBRE zeigt – das beeinflusst die Büromärkte. Für Vermieter wird es wichtiger, die Mieter, ihre Geschäftsmodelle und damit die Anforderungen an Standort und Immobilie zu kennen. Weniger als 40 % der Arbeitnehmer in Europa nutzen derzeit das Büro. Das meldet knapp die Hälfte (48 %) der...mehr

Der Mieter ist zur Minderung der Miete berechtigt, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigt ist (§ 536 Abs. 1 BGB). Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Fraglich ist, ob auch Störungen des sittlichen oder ästhetischen Empfindens eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs darstellen können.mehr

In dem vom AG Kreuzberg entschiedenen Fall hat der Vermieter ein neues Bad sowie eine Sammelheizung, moderne Isolierglasfenster und eine Einbauküche eingebaut; ferner sind Leitungssysteme und Elektrik erneuert worden. Hierfür sind Kosten von über 550 EUR/m2 angefallen. Nach Auskunft des Statistischen Landesamtes betrugen für Neubauwohnungen die Kosten 1.570 EUR/m2. Somit sin...mehr

Die Bestimmungen der Mietpreisbremse, wonach die Miete bei Neuabschluss eines Wohnungsmietvertrags die ortsübliche Miete nicht um mehr als 10 % übersteigen darf, gelten nicht, wenn die Wohnung dem Mieter umfassend renoviert übergeben wird. Umfassend ist eine Renovierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erschei...mehr

Das Landgericht muss nun noch Feststellungen zur genauen Höhe des Schadensersatzanspruchs treffen. Dabei muss es berücksichtigen, dass ein Anspruch auf Ersatz der Mietdifferenz in zeitlicher Hinsicht begrenzt ist und nur bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer oder bis zur Wirksamkeit der ersten möglichen Kündigung durch den Vermieter beschränkt ist. Der Höhe nach ist ...mehr

Bestimmungen in AGB, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders nicht mit ihnen zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil (§ 305c Abs. 1 BGB). In der Folge bleibt der Vertrag ohne die überraschende Klausel bestehen, an deren Stelle das dispositive Gesetzesrecht ...mehr

Unklarheiten gehen zulasten des Verwenders, und zwar wie folgt: Bleiben zwei oder mehrere Deutungen einer Klausel möglich, ist diejenige zugrunde zu legen, die für den Vertragspartner die günstigere ist (§ 305c Abs. 2 BGB). M.a.W. die andere Vertragspartei darf Rosinen picken bzw. sie werden vom Gericht für sie herausgesucht, wenn Streit entsteht. Praxis-Beispiel Die in arbei...mehr

Die Bezeichnung der Hausverwalterin seitens des Mieters als "dümmliche Schlampe aus Stuttgart" kann eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.mehr

Die Mieterin einer Wohnung in Hamburg hatte diese untervermietet. Das Jobcenter zahlte die Miete für den Untermieter und dessen insgesamt vierköpfige Familie direkt an die Mieterin/Untervermieterin (im Folgenden: Untervermieterin). Nach einem halben Jahr kündigte der Hauptvermieter der Untervermieterin wegen unberechtigter Untervermietung. Im anschließenden Räumungsprozess ve...mehr

Rz. 91 Einige Normen der bundesgesetzlichen Öffnung des Steuergeheimnisses über § 30 Abs. 4 Nr. 2 AO sind unmittelbar in der AO geregelt. So enthält § 31 AO die Befugnis zur Mitteilung von Besteuerungsgrundlagen an Körperschaften des öffentlichen Rechts und Religionsgemeinschaften sowie von geschützten Daten der betroffenen Person an die Träger der gesetzlichen Sozialversich...mehr

Wegen etwaiger Ansprüche gegen den Vermieter steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieträumen nicht zu (§ 570 BGB), ausgenommen der Anspruch des Mieters beruht auf einer vorsätzlichen unerlaubten Handlung des Vermieters. Der Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts bezieht sich auf den Rückgabeanspruch des Vermieters aus dem Mietvertrag. Die Regelung des § 570 BGB gi...mehr