Mietvertrag

Die angespannten Wohnungsmärkte vieler Großstädte erschweren das Ankommen von Flüchtlingen auf dem regulären Wohnungsmarkt. Das zeigt eine vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) herausgegebene Forschungsarbeit, die sich auf Fallstudien in 10 deutschen Kommunen stützt − darunter Köln, Mainz und Hannover.

Wohnungswirtschaft, Mieterbund, Solarwirtschaft und Energie- und Klimaschutzagenturen stellten Berechnungen für die 20 größten Städte in Deutschland vor. In diesen Städten gibt es ein Potenzial von bis zu 33.000 Photovoltaikanlagen auf großen Wohngebäuden. Rund 1,4 Millionen Mieterinnen und Mieter könnten damit preiswerten Solarstrom beziehen.

Die steuerliche Anerkennung von Mietverträgen unter nahe stehenden Personen setzt u. a. voraus, dass die Verträge zivilrechtlich wirksam vereinbart worden sind und sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht.

„Die laufende Novelle der Gebäuderichtlinie bietet Chancen, den Beitrag des Gebäudesektors zum Klimaschutz zu stärken. Dabei darf es aber nicht mehr nur um die Anforderungen an die Gebäudehülle gehen – auch die Versorgung der Gebäude mit Erneuerbaren Energien ist ein wichtiges Element“, erklärte Dr. Christian Lieberknecht, Geschäftsführer des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW, anlässlich eines parlamentarischen Frühstücks in Brüssel.

Lange dauert sie an, die Niedrigzinsphase. Doch die Zeiten ändern sich: Die Zinswende steht vor der Tür. Wann und in welchem Ausmaß der Wandel für die Wohnungs- und  Immobilienwirtschaft zu spüren sein wird, darüber diskutierten am 4. Oktober 2017 am Stand der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) auf der Expo Real ausgewiesene Finanzierungsexperten.

Bekommt Deutschland ein eigenständiges Bauministerium? Und steht damit die Trennung der Bereiche Umwelt und Bauen auf Bundesebene bevor? Über mögliche Antworten, das kritische Thema Baulandmangel auf die anstehenden Koalitionsverhandlungen diskutierten am 4. Oktober 2017 renommierte Immobilienjournalisten großer Tageszeitungen und Fachzeitschriften am Stand der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) auf der Expo Real.

Nach der Bundestagswahl steht bereits jetzt fest: Die Immobilienwirtschaft wird auch in der jetzt beginnenden Legislaturperiode einer besonderen Aufmerksamkeit der Parteien unterliegen. Die Immobilienwirtschaft steht zweifelsohne vor enorm großen Herausforderungen. Diese stehen bei der Diskussion zwischen Spitzenvertretern der Verbände der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) und des Bundesbauministeriums auf ihrem gemeinsamen Messestand auf der Immobilienmesse Expo Real in München am 4. Oktober 2017 im Fokus.

Nach der Bundestagswahl hat der Präsident des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW an die Parteien appelliert, zügig den Wahlkampf hinter sich zu lassen und die aktuellen Herausforderungen auf den Wohnungsmärkten anzugehen.

Zur Bundestagswahl und mit Blick auf die kommenden Koalitionsverhandlungen hat die Wohnungswirtschaft 14 Punkte für eine neue Wohnungspolitik veröffentlicht.

Wie funktioniert der Bundestagswahlkampf und welche Standpunkte vertreten die Parteien zu den wichtigen Themen der Wohnungswirtschaft? Das war das Thema des abschließenden #WohWiTalk am 7.9.2017 in Berlin.

Wohnungspolitik im Brennpunkt – Die Fraktionen des Deutschen Bundestages vor der Wahl 2017

Sowohl die Metropolregionen als auch die ländlichen Räume in Deutschland kämpfen aktuell mit großen Herausforderungen. Während in den boomenden Großstädten Wohnungsmangel herrscht, stehen in vielen strukturschwachen Gebieten Wohnungen leer. Welche Lösungen notwendig sind, darüber diskutierten am 28. August 2017 in zwei direkt hintereinander stattfindenden #WohWiTalks in Düsseldorf und Hannover Vertreter aus Politik und Wohnungswirtschaft.

Nach Jahren rückläufiger und stark eingebrochener Bautätigkeit befindet sich der Wohnungsneubau in Deutschland seit 2010 wieder im Aufwind. Im vergangenen Jahr wurden 278.000 Wohnungen neu errichtet, ein Anstieg von 12 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Wie LBS Research am 24. August 2017 mitteilte, sei der Wohnungsbau damit quantitativ auf dem richtigen Weg, um perspektivisch die Wohnungsmarktsituation zu entspannen. Allerdings sei er noch weit entfernt vom tatsächlichen Neubaubedarf, der auf 350.000 bis 400.000 Wohnungen pro Jahr geschätzt wird. Dass Deutschland bei der Bautätigkeit noch „Luft nach oben“ habe, verdeutliche auch der Blick über die Grenzen.

Bei der Veräußerung eines vermieteten Grundstücks kann ein Mietverhältnis in Ausnahmefällen auch dann auf den Erwerber übergehen, wenn Vermieter und Veräußerer nicht identisch sind.

„Wohnungsneubau ist das einzig wirksame Mittel gegen die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten in einigen Großstädten. Doch statt Aufschwung stehen die Zeichen bei den Baugenehmigungen auf Sinkflug“, erklärte Axel Gedaschko, GdW, zu den am 17. August 2017 veröffentlichten Baugenehmigungszahlen des Statistischen Bundesamtes.

Das FG München hat sich mit der Frage beschäftigt, ob von einem umsatzsteuerbaren Schadensersatz auszugehen ist, wenn der Vermieter den Mietvertrag wegen ausstehender Mietzahlungen fristlos gekündigt hat und er Schadensersatz (in Form der einbehaltenen Kaution) dafür erhält, dass er anschließend vom neuen Mieter eine niedrigere Miete als bisher erhält.

Wohnungswasserzähler werden in Deutschland nach sechs bzw. fünf Jahren ausgetauscht, obwohl sie den Verbrauch in aller Regel noch zuverlässig messen. Private und öffentliche Haushalte könnten jährlich mehr als 500 Millionen Euro sparen, wenn die deutschen Eichfristen  länger wären, so eine Studie des Hamburg Instituts.

Künftig wird die Erzeugung und Nutzung sogenannten „Mieterstroms“ staatlich gefördert. Das beschloss der Bundestag vor wenigen Wochen. Am 25. Juli 2017 ist das neue Gesetz in Kraft getreten, nach dem selbst erzeugter Photovoltaik-Mieterstrom mit einer finanziellen Förderung von 2,2 bis 3,8 Cent pro Kilowattstunde gefördert wird.

Ein zentrales Thema für die Wohnungswirtschaft ist die Umsetzung der Energiewende im Gebäudebereich. „Wir können hier nur vorankommen, wenn die Unternehmen unter der Maßgabe ihrer Wirtschaftlichkeit und der Leistungsfähigkeit der Mieter handeln können. Die Umsetzung von Energiesparmaßnahmen muss sich für Eigentümer und Mieter lohnen“, erklärte Gedaschko, GdW, bei der Jahrespressekonferenz Anfang Juli 2017 in Berlin.

„Die größten Preiserhöhungen für die Mieter sind in den letzten Jahren durch steigende Energiepreise, Stromkosten und Steuern entstanden. Diese drastische Teuerung gilt in ganz Deutschland und für alle Mieter“, erklärte Axel Gedaschko, GdW, bei der Jahrespressekonferenz Anfang Juli 2017 in Berlin. Während die Nettokaltmieten bundesweit seit dem Jahr 2000 nur um 23 Prozent gestiegen sind, sind die Preise bei den kalten Betriebskosten – dazu gehören Wasserversorgung, Müllabfuhr, Steuern und andere Dienstleistungen – im gleichen Zeitraum um 25 Prozent nach oben geklettert. Größter Preistreiber bei den Wohnkosten sind weiterhin eindeutig die Energiepreise.

Anlässlich des letzten Spitzentreffens der Partner aus dem Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen vor der Bundestagswahl hat das Expertengremium zum Umsetzungsstand der Wohnungsbau-Offensive am 17. Juli 2017 seinen neuesten Bericht übergeben. Das Gremium kommt darin zu dem Ergebnis, dass der Bund zwar wieder eine wichtige Rolle als Impulsgeber eingenommen habe, aber immer noch viel zu tun bleibe.

Im Jahr 2016 haben die im Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW und seinen Regionalverbänden organisierten Unternehmen knapp 20.000 neue Wohnungen fertig gestellt. Das waren 15 Prozent mehr als im Vorjahr. Die GdW-Unternehmen haben damit bundesweit rund 38 Prozent aller neuen Mietwohnungen gebaut. Für das Jahr 2017 planen die GdW-Unternehmen sogar den Neubau von rund 28.300 Wohnungen. Das wäre der höchste Wert seit der Jahrtausendwende und ein Plus von 41,5 Prozent.

Die 5. Ausgabe des WohnZukunftsTages, der Innovationsplattform der Wohnungswirtschaft, bot am 28. Juni 2017 von der Digitalisierung über energieeffizientes Wohnen bis hin zur Baukultur ein buntes Programm. Bereits am Vortag lockte die Fachtagung „Grüne Nachbarschaften – Wohnumfeldgestaltung im Quartier“ zahlreiche Besucher auf das Gelände der Internationalen Gartenausstellung (IGA) in Marzahn-Hellersdorf.

Ist dem Mieter im Mietvertrag ohne nähere Konkretisierung die Gartenpflege übertragen, umfasst dies nur einfache Arbeiten wie Rasenmähen und Unkrautjäten. Solange der Garten nicht zu verwahrlosen droht, kann der Vermieter dann auch keine Vorgaben zur Gartenpflege machen.

In vielen deutschen Großstädten verschärft sich der Wohnungsmangel. Das Problem kann nur gelöst werden, indem das Angebot an preisgünstigen Wohnungen vergrößert wird. Das Bundesbauministerium (BMUB) und der GdW gehen gemeinsam mit der Bundesarchitektenkammer und der Bauindustrie mit einer Ausschreibung für „Serielles Bauen“ neue Wege, um den Bau günstiger Wohnungen in hoher Qualität zu beschleunigen.

Die Studie „Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017“, die von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und den großen Immobilienverbänden am 14. Juni 2017 in Berlin präsentiert wurde, zeigt die Besonderheiten des deutschen Immobilienmarktes im internationalen Vergleich. Dieser ist mit einem Vermögenswert von 11,2 Billionen Euro nicht nur ein Stabilitätsfaktor der deutschen Volkswirtschaft, sondern bildet aufgrund seiner besonderen Struktur zunehmend einen wirtschaftlichen Anker für ganz Europa.

Unter der Schirmherrschaft von Bundespräsident Frank-Walter Steinmeier zeichnet der „Integrationspreis 2017“ hervorragende Projekte aus, die dazu beitragen, in den Wohnquartieren lebendige Nachbarschaften zu erhalten, Ausgrenzung zu vermeiden und Integration zu unterstützen. Eine 11-köpfige Fachjury hat die besten Projekte ausgewählt. Zwei von ihnen wurden am 13. Juni in Hamburg mit dem Integrationspreis in den Kategorien „Nachbarschaften“ und „Netzwerke“ prämiert.

Anlässlich des Abschlusses der Hauptversammlung des Deutschen Städtetags am 1. Juni 2017 haben die Städte in Deutschland ihren Willen und ihre Bereitschaft betont, sich den aktuellen Herausforderungen von Zu- und Abwanderung, Investitionsbedarfen, Finanzschwäche, Demografie, Klimaschutz und Nachhaltigkeit zu stellen und geeignete Lösungen zu entwickeln. „Für politische Stabilität im Innern Deutschlands sind zukunftsfähige Städte elementar“, sagte Städtetagspräsidentin Dr. Eva Lohse in Nürnberg.

Wie ist es schaffen, ein hohes Maß an Klimaschutz mit geringinvestiven Einsparmaßnahmen in Wohngebäuden zu verbinden? Wie können Mieter aktiv an der Energiewende beteiligt werden? Antworten darauf gilt es zu finden, wenn das Projekt Energiewende in Deutschland gelingen soll. Im Rahmen des dritten #WohWiTalks diskutierten dazu am 29. Mai 2017die Bundestagsabgeordneten Dr. Herlind Gundelach (CDU), Klaus Mindrup (SPD) und Dr. Julia Verlinden (BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN) sowie René Gansewig, Vorstandssprecher der Neuwoba.

„Kaum hat er begonnen, ist der Aufschwung bei den Wohnungsbaugenehmigungen auch schon wieder vorbei. Das ist kein gutes Zeichen für das bezahlbare Wohnen in Deutschland“, erklärte Axel Gedaschko, GdW, zu den am 18. Mai 2017 veröffentlichten Baugenehmigungszahlen des Statistischen Bundesamtes. „Von einem Wohnungsbau-Boom kann keine Rede mehr sein. So rückt das Ziel, den Bedarf von jährlich 400.000 neuen Wohnungen gerade in den wachsenden Ballungsräumen zu decken, in weite Ferne.“

„Die Städtebauförderung ist ein zentrales Instrument für die Entwicklung der Städte in Deutschland. Wir stehen vor großen Herausforderungen, wie dem steigenden Wohnungsbedarf in Wachstumsregionen, der Infrastruktursicherung in Schrumpfungsregionen und der Integration von zugewanderten Menschen in ganz Deutschland. Deshalb brauchen die Kommunen auch in den kommenden Jahren eine starke Städtebauförderung“, erklärte Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, anlässlich des Tages der Städtebauförderung am 13. Mai 2017.

Am 2. Mai 2017 fand die zweite Auflage des im März erfolgreich gestarteten #WohWiTalk in Gelsenkirchen statt. Unter der Moderation von Jürgen Zurheide (WDR) diskutierten die Bundestagsabgeordneten Sylvia Jörrißen (CDU/CSU), Michael Groß (SPD), Oliver Krischer (Bündnis 90/Die Grünen) und Barbara Schmidt, Vorsitzende der Fraktion Die Linke im Landschaftsverband Westfalen-Lippe und Direktkandidatin Bielefeld, sowie Claudia Goldenbeld, Geschäftsführerin der Vivawest Wohnen GmbH.

Unter dem Motto „Es gibt 82 Millionen Gründe dafür, dass es uns gibt“ hat die Wohnungswirtschaft am 2. Mai 2017 eine bundesweite Imagekampagne gestartet. Gut und sicher wohnen zu bezahlbaren Mieten – die Motive der Kampagne zeigen, was die Wohnungswirtschaft in Deutschland für ihre Mieter und für die Gesellschaft leistet.

Der Wettbewerb um knappes Bauland und die damit verbundenen Preissteigerungen von Grundstücken bremsen den Bau bezahlbarer Wohnungen in wachsenden Städten. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Instituts Quaestio Forschung & Beratung. Das Bonner Beratungsinstitut untersuchte die Neubautätigkeit in den fünf Großstädten Aachen, Dresden, Düsseldorf, Freiburg und Nürnberg und befragte Experten aus Wohnungsunternehmen und kommunalen Verwaltungen.

In den vergangenen 10 Jahren zog es mehr als 1,1 Millionen Menschen in die Ballungsgebiete. Gleichzeitig hat die Mehrheit der deutschen Gemeinden im ländlichen Raum mit einer Stagnation oder einem Rückgang der Bevölkerung zu kämpfen. Die Bundesregierung hat darauf mit einer Neuausrichtung ihrer Stadtentwicklungspolitik reagiert und ihre Investitionen deutlich gesteigert. Das geht aus dem Stadtentwicklungsbericht 2016 hervor.

„Der Wohnungsneubau in Deutschland im Jahr 2017 lässt sich nur so beschreiben: zu wenig, zu langsam, zu teuer“, kritisierte Andreas Ibel, Vorsitzender des BID, am 6. April 2017 in Berlin. „Obwohl im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen bereits vor geraumer Zeit ein umfassendes Maßnahmenpaket gegen den Wohnraummangel geschnürt wurde, ist ein Großteil der erfolgversprechenden Lösungen noch nicht umgesetzt.“

Der Bundesrat hat am 31.3.2017 grünes Licht für die Novelle des Bauplanungsrechts (BauGB) gegeben. Sie gibt Städten und Gemeinden mehr Flexibilität bei der Planung von Innenstadtquartieren mit gemischter Nutzung. Herzstück der Reform ist die neue Gebietskategorie „Urbanes Gebiet“, die verdichtetes Bauen und Dachaufstockungen erleichtert und eine hohe Durchmischung von Wohnen, Arbeit und Freizeit ermöglicht.

Mit der ersten Ausgabe des neuen Gesprächsformats „WohWi Talk“ ist die Wohnungswirtschaft erfolgreich in das Bundestagswahljahr gestartet. Am 27. März 2017 bildete die Runde zum Thema „soziale Verantwortung“ den Auftakt des neuen Gesprächsformats in Berlin, das per Livestream ins Internet übertragen wird.

Im November 2016 hatten die Verbände ihr Mitwirken im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen auf Eis gelegt. Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft hatte kritisiert, dass die Folgen der Klimaschutzvorgaben für den Gebäudesektor im Klimaschutzplan 2050 noch nicht kalkuliert seien. Jetzt haben sich Bundesbauministerium und Verbände darauf geeinigt, in den kommenden Monaten und Jahren Maßnahmen zu entwickeln, die sowohl dem Klimaschutz als auch dem bezahlbaren Wohnen und Bauen gerecht werden.

Der Bundestag hat am 9. März der Novelle des Baurechts zugestimmt. Das Gesetzespaket gibt Kommunen neue Instrumente für eine wachstumsorientierte Stadtentwicklungspolitik an die Hand. Herzstück der Reform ist die neue Gebietskategorie „Urbanes Gebiet“. Darüber hinaus werden die Bedingungen für Sportplätze, Ferienwohnungen und Zweitwohnungen neu geregelt.

Die Azubi-Kampagne der Wohnungswirtschaft ist mit dem immobilienmanager Award ausgezeichnet worden. Beim großen Gala-Abend am 2. März 2017 in Köln wurden Preise in insgesamt 14  Kategorien verliehen. Die Azubi-Kampagne setzte sich in der Kategorie „Kommunikation“ gegen zwei weitere Nominierte durch. Der diesjährige Wettbewerb stand unter der Leitidee „Innovation ist gefragt. Innovationen werden gesucht.“

Die Zahl der Privathaushalte wird bis 2035 weiter steigen. Das zeigt die neue Haushaltsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes, die am 28. Februar 2017 veröffentlicht wurde. Bereits im Jahr 2015 hatte es in Deutschland 40,8 Millionen Haushalte gegeben. Ihre Zahl dürfte bis 2035 auf 43,2 Millionen anwachsen.

Der Vermieter oder der Makler muss einen Mietinteressenten normalerweise nicht über die ehemalige Nutzung des Mietobjekts aufklären. Das Verschweigen eines früheren Bordellbetriebes ist daher im Regelfall keine arglistige Täuschung.

Anlässlich des Jahresempfangs der Deutschen Genossenschaften in Berlin am 14. Februar 2017 würdigte Bundeswirtschaftsministerin Brigitte Zypries die Bedeutung der Genossenschaften für die wirtschaftliche Entwicklung weltweit: „Genossenschaften haben nicht nur eine lange Tradition, sondern sie sind auch außerordentlich krisenfest und fortschrittlich. Eine gesunde, mittelständisch geprägte Volkswirtschaft wäre ohne Genossenschaften nicht denkbar.“

„Die Baugesetzbuch-Novelle ist eine wichtige Etappe, um die passenden Voraussetzungen für mehr bezahlbaren Wohnraum in Deutschland zu schaffen“, erklärte Axel Gedaschko am 15. Februar 2017 bei einer Verbändeanhörung im Deutschen Bundestag zum Gesetzentwurf zur Umsetzung einer EU-Richtlinie im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt. 400.000 Wohnungen sind bis zum Jahr 2020 jährlich erforderlich, um den Mangel gerade an bezahlbarem Wohnraum in den Großstädten zu beheben.

Eine doppelte Schriftformklausel in einem Gewerbemietvertrag, die formularmäßig vereinbart wurde, kann nicht verhindern, dass die Vertragsparteien mündlich oder stillschweigend Änderungen am Vertrag vereinbaren.

„Wir begrüßen, dass die Bundesregierung die Anforderungen an Neubauten mit dem Gebäudeenergiegesetz nicht erhöht. Dies entspricht den Forderungen der Wohnungswirtschaft im Sinne einer gangbaren Regelung zur Energiewende im Gebäudebereich“, erklärte Axel Gedaschko zum Referentenentwurf zum Gebäudeenergiegesetz (GEG). Allerdings stelle der Entwurf noch keinen großen Wurf dar.

Beim Jahresempfang der BID haben am 25. Januar 2017 Immobilienexperten mit Bundesbauministerin Dr. Barbara Hendricks diskutiert. Der BID-Vorsitzende Andreas Ibel überreichte der Ministerin ein neues Gutachten zu den Auswirkungen von Verschärfungen energetischer Standards bei Wohngebäuden.

Attraktive Großstädte auf der einen Seite, schrumpfende Regionen auf der anderen Seite. Während in Ballungszentren der Wohnraum knapp wird, kämpfen einige ländliche Regionen mit zunehmendem Leerstand. „Wir müssen attraktive Quartiere und lebendige Nachbarschaften gerade in den Gebieten sichern, die von Bevölkerungsrückgang betroffen sind. Dazu brauchen wir ein starkes, flexibles und ressortübergreifendes Stadtumbauprogramm“, erklärte Axel Gedaschko am 25. Januar 2017 bei einem öffentlichen Fachgespräch im Ausschuss für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit des Deutschen Bundestages zur Evaluierung der Stadtumbauprogramme Ost und West.