Ausbleibende Miete bei Mietvertrag mit Eltern

Eltern werden während der Mietzeit pflegedürftig und zahlen keine Miete mehr

Im Rahmen einer Entscheidung des FG Rheinland-Pfalz erwarb der Kläger von seinen Eltern das von ihnen selbst genutzte Einfamilienhaus. Dieses vermietete er 17 Jahre an seine Eltern. Im November 2008 zogen die Eltern in ein Pflegeheim. Ihr Verbleib dort, war zunächst ungewiss. Seit der Unterbringung in das Pflegeheim zahlten sie aufgrund finanzieller Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Heimunterbringung keine Miete mehr, was der Kläger unbeanstandet ließ.

Im Februar 2009 bot er das Haus zudem zum Verkauf an. Das Mietverhältnis kündigte er erst am 1.6.2009 (zum 30.6.2009). Bis zum Ablauf des Mietverhältnisses machte der Kläger seine Werbungskosten in der Steuererklärung 2009 geltend. Das Finanzamt ließ diese aber unberücksichtigt.

Einkünfteerzielungsabsicht grundsätzlich bis zum Ende des Mietverhältnisses

Hat der Steuerpflichtige den Entschluss auf Dauer zu vermieten endgültig gefasst, gilt die Regelvermutung für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht für die Dauer seiner Vermietungstätigkeit grundsätzlich auch dann, wenn er die vermietete Immobilie aufgrund eines neu gefassten Entschlusses veräußert. Stellt der Steuerpflichtige seine auf Einkünfteerzielung gerichtete Tätigkeit ein, sind die bis zur Beendigung der Vermietungstätigkeit entstandenen Aufwendungen weiterhin durch die ursprünglich zur Erzielung von Einkünften begonnene und unverändert fortgeführte Tätigkeit veranlasst. Dabei ist davon auszugehen, dass die Vermietungstätigkeit solange andauert, als der Vermieter dem Mieter die Nutzung der Mietsache entgeltlich überlässt, also in der Regel bis zum Ende des Mietverhältnisses.

Mietverhältnis unter nahe stehenden Angehörigen

Die steuerliche Anerkennung von Mietverträgen unter nahe stehenden Personen setzt u. a. voraus, dass die Verträge zivilrechtlich wirksam vereinbart worden sind und sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht. Sie sind daraufhin zu überprüfen, ob sie durch die Einkünfteerzielung oder den steuerrechtlich unbeachtlichen privaten Bereich veranlasst sind. Maßgebliche Beweisanzeichen für diese Prüfung bilden insbesondere die Beachtung der zivilrechtlichen Formerfordernisse bei Vertragsabschluss und die Kriterien des Fremdvergleichs. 

Voraussetzung ist dabei grundsätzlich, dass die Hauptpflichten der Vertragsparteien wie die Überlassung der Mietsache zum Gebrauch sowie die Entrichtung der vereinbarten Miete klar und eindeutig vereinbart sowie entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt worden sind. Entscheidend ist aber stets eine Gesamtabwägung aller Umstände des Einzelfalls. Dabei können gewichtige sonstige Umstände, die für ein ernsthaftes Mietverhältnis zwischen nahe stehenden Personen sprechen, trotz verspäteter oder zeitweise ausbleibender Mietzahlungen den Ausschlag geben. Hierzu können beispielsweise eine langjährige beanstandungsfreie Durchführung der Vereinbarungen sowie eine zeitnahe Abwicklung eines gestörten Mietverhältnisses gehören. 

FG Rheinland-Pfalz versagt Anerkennung wenn eine Hauptpflicht (Zahlung der Miete) vernachlässigt wird

Das FG Rheinland-Pfalz war der Auffassung (Urteil v. 18.11.2014, 5 K 1403/14, Haufe Index 8676337), dass hier das Mietverhältnis einem Fremdvergleich nicht mehr standhält, weil seit der Unterbringung der Eltern in das Pflegeheim keine Mietzahlungen mehr geleistet worden sind und damit das Mietverhältnis tatsächlich nicht mehr wie vereinbart durchgeführt worden ist. 

Der Kläger habe das Ausbleiben der Mietzahlungen über ein halbes Jahr unbeanstandet gelassen und sich daher nicht wie ein fremder Vermieter verhalten. Gegenüber einem fremden Dritten hätte der Kläger seinen Mietanspruch gerichtlich geltend gemacht und im Zweifel das Mietverhältnis bereits früher fristlos gekündigt. Die Motive der Nichtzahlung sind nach Auffassung des FG unbedeutend. Zudem könnten Verluste aus Vermietung und Verpachtung dann nicht berücksichtigt werden, wenn der Vermieter seine Einkünfteerzielungsabsicht aufgegeben hat, etwa weil er eine vermietete, dann aber leer stehende Wohnung veräußern wollte.

BFH vertritt eine großzügigere Auffassung 

Der BFH ist aber anderer Auffassung (Urteil v. 11.07.2017, IX R 42/15). Das FG habe unberücksichtigt gelassen, dass es sich aufgrund der eingetretenen Pflegebedürftigkeit der Mieter um eine für beide Vertragsparteien besondere Situation gehandelt hat. In dieser Situation sei dem Vermieter – insbesondere eines langjährigen beanstandungsfreien Mietverhältnisses – hinsichtlich der Abwicklung ein gewisser Entscheidungsspielraum zuzubilligen, ob er das Mietverhältnis einvernehmlich und kooperativ oder durch Kündigung und etwaige Räumungsklage einseitig beendet.

In diesem Zusammenhang hätte das FG in seine Würdigung einbeziehen müssen, dass das Mietverhältnis im Ergebnis innerhalb von etwa einem halben Jahr und damit zeitnah zur Unterbringung der Mieter im Pflegeheim beendet und abgewickelt wurde. Auch habe das FG außer Acht gelassen, dass das Mietverhältnis rechtlich erst zum Ablauf des Juni 2009 beendet worden ist und das Haus vor diesem Zeitpunkt noch nicht vertragslos leer stand. 

Aus dem Umstand, dass das Haus bereits früher zum Verkauf angeboten wurde, folge noch nicht, dass bereits zu diesem Zeitpunkt der Entschluss, das Haus zu vermieten, endgültig aufgegeben worden sei. Es sei vielmehr davon auszugehen, dass die durch die Aufnahme der Vermietungstätigkeit gefasste Einkünfteerzielungsabsicht jedenfalls für die Dauer der Vermietungstätigkeit fortbesteht. Entscheidend für die Abziehbarkeit der Aufwendungen ist laut BFH insoweit, dass diese während der Vermietungszeit entstanden sind, also solange ein Anspruch der Eltern auf Nutzungsüberlassung des Hauses bestand (im Urteilsfall hat der BFH sogar einen Werbungskostenabzug bis zur Räumung Ende Juli 2009 zugelassen).