Steuerbarkeit von Schadensersatz nach fristloser Kündigung des Mietvertrages

Steuerbare Leistungen

Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 UStG unterliegen der Umsatzsteuer die Lieferungen und sonstigen Leistungen, die ein Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführt. Die Besteuerung einer Lieferung oder sonstigen Leistung setzt das Bestehen eines unmittelbaren Zusammenhangs zwischen der erbrachten Leistung und dem empfangenen Gegenwert voraus. Bei Leistungen aufgrund eines gegenseitigen Vertrags, durch den sich eine Vertragspartei zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen und die andere sich hierfür zur Zahlung einer Gegenleistung verpflichtet, sind die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 UStG regelmäßig erfüllt, falls der leistende Vertragspartner Unternehmer ist.

Schadensersatzzahlungen

Entschädigungen oder Schadenersatzzahlungen sind grundsätzlich kein Entgelt im Sinne des Umsatzsteuerrechts, wenn die Zahlung nicht für eine Lieferung oder sonstige Leistung an den Zahlenden erfolgt, sondern weil der Zahlende nach Gesetz oder Vertrag für einen Schaden und seine Folgen einzustehen hat (echter Schadensersatz). In diesen Fällen besteht kein unmittelbarer Zusammenhang zwischen der Zahlung und der Leistung. Die Voraussetzungen für einen entgeltlichen Leistungsaustausch liegen aber vor, wenn ein Steuerpflichtiger auf eine ihm, sei es auf gesetzlicher oder vertraglicher Grundlage, zustehende Rechtsposition gegen Entgelt verzichtet (unechter Schadensersatz).

Beispiel

Im Besitz des A befindet sich ein Gebäude, welches er ausschließlich für gewerbliche Zwecke umsatzsteuerpflichtig vermietet hat. Mit der Firma X hat er in 2012 einen Mietvertrag mit einer Festlaufzeit von 10 Jahren geschlossen. Anfang 2016 stellte X die Zahlungen der Miete ein, weil kein Interesse mehr an der Fortsetzung des Mietverhältnisses bestünde. Im Oktober 2016 kündigte A das Mietverhältnis außerordentlich. Die rückständigen Mieten wurden im Rahmen eines Gerichtsverfahrens erstritten und nachgezahlt. Darüber hinaus erstritt A gegenüber X erfolgreich Schadensersatz (i. H. von 100.000 EUR) wegen des Mietausfalls für den Rest der Festlaufzeit des Mietvertrages. A war es nämlich nicht möglich, mit dem neuen Mieter einen gleich hohen Mietzins zu vereinbaren. A verwendete die einbehaltene Kaution i. H. von 20.000 EUR zum (teilweisen) Ausgleich des Schadensersatzes.

Praxis-Tipp: FG München sieht echten Schadensersatz

Im Rahmen eines Verfahrens beim FG München (Urteil v. 9.2.2017, 14 K 2480/14, Haufe Index 10608530) hatte das Finanzamt aufgrund der Regelungen im Mietvertrag die Auffassung vertreten, dass es sich bei der einbehaltenen Kaution um eine Zahlung handle, die in ursächlichem Zusammenhang mit der Leistung „Vermietung der Geschäftsräume“ stehe. Die Vereinbarung im Mietvertrag führt aber nach Auffassung des FG nicht dazu, dass die später einbehaltene Geldsumme Leistungsentgelt darstellt. Entscheidend ist vielmehr, ob der zunächst nur als Sicherheit für den Vermieter hinterlegte Geldbetrag bei Einbehalt in unmittelbarem Zusammenhang mit einer vom Vermieter erbrachten Leistung stand.

Im Zuge dessen kommt das FG zu dem Ergebnis, dass A hier nicht auf eine ihm zustehende Rechtsposition verzichtet. Er hat den Mietvertrag einseitig gekündigt und nicht in gegenseitigem Einvernehmen auf einen Anspruch aus dem Mietvertrag verzichtet. Ihm ist durch das vertragswidrige Verhalten der Firma X ein Schaden entstanden, dessen Geltendmachung nicht als Entgelt für eine Leistung zu beurteilen ist. Veranlasst nämlich der Mieter durch die Nichtentrichtung des Mietzinses den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung, hat Ersterer den durch die Kündigung entstandenen Schaden auch zu ersetzen. Dabei ist der geschädigte Vermieter so zu stellen, wie er stünde, wenn die Vertragsverletzung nicht erfolgt und es somit nicht zur fristlosen Kündigung gekommen, sondern der Mietvertrag fortgeführt worden wäre.

Findet der Vermieter keinen adäquaten Ersatzmieter, muss der vertragsbrüchige Mieter die Mietdifferenz ersetzen. Diese ausgelöste (Schadenersatz)-Zahlungsverpflichtung besteht dann weder für einen Verzicht noch für eine sonstige Leistung, sondern allein deshalb, weil der Mieter nach dem Gesetz für den Mietausfall des Vermieters einzustehen hat. Die Zahlung ist demnach kein Entgelt und somit nicht steuerbar.

In vergleichbaren Fällen sollte man auf die rechtskräftige Entscheidung des FG München Bezug nehmen.