Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nach § 93 BGB nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören gem. § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sac...mehr

Das WEG schreibt die Schriftform für keine einzige Handlung in einer Wohnungseigentumsanlage vor. Es gibt aber eine Reihe von vor allem alten Gemeinschaftsordnungen, die für Vollmachten, z. B. für die Vertretung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer, die Schriftform anordnen. Wirksamkeit Ob diese Schriftform-Vereinbarungen am 1.12.2020 durch das WEMoG[1] unwirksam gewor...mehr

Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Die GbR ist zwar rechtsfähig,[1] kann aber nicht wirksam zur Verwalterin bestellt werden.[2] Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss nicht nur rechts- und geschäftsfähig sein, sondern darüber hinaus auch den weiteren Voraussetzungen genügen, deren Erfüllung das Wohnungseigentumsgesetz von dem Verwalter verlangt. Hiernach ...mehr

Unter einem Rechtsgeschäft versteht man einen juristischen Tatbestand, der aus einer oder mehreren Willenserklärungen und sonstigen Wirksamkeitsvoraussetzungen besteht oder bestehen kann, die erforderlich sind, um den mit der Willenserklärung oder den Willenserklärungen bezweckten Erfolg, z. B. eine Kündigung oder den Abschluss eines Mietvertrags, herbeizuführen. Rechtsgeschä...mehr

Die Entscheidung, ob die GdWE eine Sache kauft, müssen nach § 19 Abs. 1 WEG die Wohnungseigentümer durch Beschluss treffen oder nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbaren. Die Verwaltung kann diese Entscheidung als Organ der GdWE in ihrem Namen treffen, wenn die Wohnungseigentümer das vereinbart oder beschlossen haben oder wenn die Voraussetzungen des § 27 Abs. 1 WEG erfüllt sin...mehr

Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung nach § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verzug. Der Mahnung stehen nach § 286 Abs. 1 Satz 2 BGB die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich. Mahnung ist entbehrlich Eine Mahnung ist für den...mehr

Besitzt eine Person eine Vertretungsmacht, kann sie den Vertretenen rechtsgeschäftlich binden. Ob sie diese Bindung im Innenverhältnis herstellen darf, ist eine andere Frage. Sie stellt sich insbesondere für Verwaltungen in Wohnungseigentumsanlagen, denn nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG kann die Verwaltung die GdWE in fast allen Belangen vertreten. Innenverhältnis Ob die Verwaltung...mehr

Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO soll eine Eintragung im Grundbuch nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht beim Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises gem...mehr

Jede Person kann in einer Wohnungseigentumsanlage grundsätzlich Eigentum erwerben und dadurch zu einem Wohnungs- (vgl. § 1 Abs. 2 WEG) oder Teileigentümer (vgl. § 1 Abs. 3 WEG) werden. In diesem Fall muss sich die Verwaltung im Einzelfall damit auseinandersetzen, wer diesen Wohnungseigentümer nach außen vertritt (dazu näher in Kap. B.II.1.3). Dies gilt z. B. für eine GmbH od...mehr

Das BGB beschreibt die Sachen in seinem § 90 als "körperliche Gegenstände". Nicht in diesem Sinne "körperlich" sind beispielsweise Forderungen, Immaterialgüterrechte oder immaterielle Güter, z. B. das Urheberrecht. Für die Verwaltungen ist bei den Sachen aber eine andere Unterscheidung wichtig, nämlich die zwischen beweglichen (Mobilien) und unbeweglichen Sachen (Immobilien)...mehr

Ein Vertrag ist im Grundsatz ein Rechtsgeschäft, bei dem durch mindestens 2 übereinstimmende Willenserklärungen ein rechtlicher Erfolg erzielt werden soll. Der Vertrag kommt mithin in der Regel durch den Antrag der einen Seite und durch die Annahme dieses Antrags durch den anderen Beteiligten zustande. Ein Vertrag in diesem Sinne ist beispielsweise ein Dienst-, Kauf- oder We...mehr

Manchmal muss eine Person eine Frist einhalten oder einen Termin. Ein Beispiel hierfür ist, dass ein Handwerker verspricht, an einem Tag zu einer bestimmten Uhrzeit seine Arbeit aufzunehmen. Dann ist klar, wann von ihm eine Erfüllung verlangt werden kann. Manchmal ist es aber nicht so klar und weder das Gesetz noch ein Rechtsgeschäft sagen genau, wann eine Leistung fällig ist...mehr

Am besten bestimmen die Vertragsparteien die Fristen und Termine. Die GdWE kann mit der Verwaltung z. B. im Einzelnen vereinbaren, wann diese die Versammlung einzuberufen oder die Leistungen nach § 28 WEG zu erbringen hat. Die Wohnungseigentümer können diese Termine auch beschließen und die Verwaltung anweisen, diese Beschlüsse umzusetzen. Die Wohnungseigentümer können ferne...mehr

In aller Regel bedarf es bei der Wiederbestellung nicht des Einholens von Vergleichsangeboten. Allerdings sind 3 Ausnahmen zu berücksichtigen:[1] Die Verwaltung erfolgt nicht mehr so effizient, wie dies in der Vergangenheit der Fall war; das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter hat sich aus anderen Gründen verschlechtert; die von dem bisherigen Verwalter angebo...mehr

Grundsätzlich müssen im Vorfeld der Beschlussfassung im Rahmen der Erstbestellung und auch bei einer Neubestellung des Verwalters mindestens 3 Vergleichsangebote übernahmebereiter Verwalter eingeholt werden und den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben übersandt werden.[1] Insoweit genügt allerdings neben der namentlichen Bekanntgabe der Bewerber auch ein Angebotsspie...mehr

Grundsätze Sämtliche Wohnungseigentümer dürfen in der Eigentümerversammlung für den Verwalter stimmen, auch derjenige, der als Wohnungseigentümer zur Verwalterwahl steht und unabhängig davon, ob sie mit dem zu bestellenden Verwalter persönlich oder wirtschaftlich verbunden sind.[1] Auch der Verwalter ist im Fall seiner Wiederbestellung als bevollmächtigter Vertreter von Wohnun...mehr

Auch der von einer Verwaltung vorformulierte Verwaltervertrag unterliegt nach seinem Abschluss gem. § 310 Abs. 3 BGB der AGB-Kontrolle nach den §§ 305 ff. BGB, weil es sich dabei nach jedenfalls bislang h. M. um einen Verbrauchervertrag handelt.[1] Der Verwalter, der die Vertragsbedingungen i. S. v. § 305 Abs. 1 BGB stellt, handelt in Ausübung seiner gewerblichen oder selbst...mehr

Will sich eine Person vertreten lassen, muss sie eine Vollmacht erteilen. Dies geschieht durch eine Erklärung (§ 167 Abs. 1 BGB). Die Person kann sich gegenüber dem zu Bevollmächtigenden oder dem Dritten erklären, dem gegenüber die Vertretung stattfinden soll. Der besonderen Mitteilung einer Bevollmächtigung durch den Vollmachtgeber steht es gleich, wenn dieser dem Vertreter...mehr

Die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Praxis-Beispiel Vorschüs...mehr

Rechtsgeschäfte können unter einer aufschiebenden oder einer auflösenden Bedingung vorgenommen werden: Eine aufschiebende Bedingung schiebt das Inkrafttreten der gewollten Rechtswirkungen hinaus. Die auflösende Bedingung macht die Weitergeltung des zunächst gültig in Kraft gesetzten Rechtsgeschäfts hingegen von einem ungewissen Ereignis abhängig. Aufschiebende Bedingung Wird ein...mehr

Jeder Mensch ist eine Person, in der Sprache des BGB eine "natürliche Person". Alle natürlichen Personen sind vor dem Gesetz gleich. Niemand darf nach dem Grundgesetz wegen seines Geschlechts, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Und n...mehr

Unter der Rechtsfähigkeit versteht die h. M. die Fähigkeit, Träger von Rechten und Pflichten zu sein. Rechtsfähig i. d. S. sind die Wohnungseigentümer, aber auch die GdWE. Denn die GdWE kann nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen. Auch viele Verbände sind rechtsfähig.mehr

Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, so kann der Gläubiger die Leistung nach § 271 Abs. 1 BGB sofort verlangen, der Schuldner sie sofort bewirken. Dies gilt z. B. für die Forderungen der GdWE aus Vorschuss oder Nachschuss, wenn die Wohnungseigentümer zur Fälligkeit nichts vereinbart oder nach § 28 Abs. 3 WEG beschlossen haben.mehr

§ 104 BGB beschreibt, wer geschäftsunfähig ist. Dies sind Personen, die nicht das 7. Lebensjahr vollendet haben oder die sich in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befinden, sofern nicht der Zustand seiner Natur nach ein vorübergehender ist. Die Verwaltung sollte daher davon ausgehen, dass grundsätzlich alle natü...mehr

Zu unterscheiden sind einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärungen. Eine einseitige Willenserklärung ist beispielsweise die Erklärung des aufteilenden Eigentümers nach § 8 Abs. 1 WEG. Aber auch die Erklärung einer Kündigung oder einer Mieterhöhung ist eine einseitige Willenserklärung. Eine Willenserklärung ist hingegen "empfangsbedürftig", wenn sie einem anderen gegen...mehr

Ob eine Person einen Vertrag schließt, bestimmt sie im Grundsatz selbst (Parteiautonomie). In bestimmten Fällen besteht aber die Pflicht zur Annahme eines Angebots auf Abschluss eines Vertrags. Einem solchen Abschluss- oder Kontrahierungszwang unterliegen z. B. Monopolunternehmen, beispielsweise für die Lieferung von Elektrizität und Wasser (Verträge der Daseinsvorsorge) an e...mehr

Ein Gläubiger, beispielsweise die GdWE in Bezug auf die beschlossenen Vorschüsse, kommt nach § 293 BGB in Verzug, wenn er die ihm angebotene Leistung nicht annimmt. Die Leistung muss dem Gläubiger gem. § 294 BGB allerdings so, wie sie zu bewirken ist, "tatsächlich" angeboten werden. So liegt es, wenn der Gläubiger nichts weiter zu tun braucht, als zuzugreifen und die Leistun...mehr

Von einem "Verzug" spricht man in der Regel, wenn eine mögliche Leistung schuldhaft ungeachtet ihrer Fälligkeit und Mahnung nicht erbracht wird. Zu unterscheiden sind der Verzug des Schuldners und der Verzug des Gläubigers. Für die Verwaltung spielt der Schuldnerverzug vor allem beim Hausgeldinkasso eine Rolle für die Frage, ob sie vom Hausgeldschuldner den vereinbarten oder...mehr

Die Willenserklärung einer Person (dazu Kap. 1.1) ist eine Willensäußerung, gerichtet auf die Hervorbringung eines rechtlichen Erfolgs, der nach der Rechtsordnung deswegen einritt, weil er gewollt ist. Es geht also um den Willen einer Person, der auf die Herbeiführung einer bestimmten Rechtsfolge gerichtet ist (subjektives Element), und um die Kundgabe bzw. Erklärung dieses ...mehr

Neben den Personengesellschaften und Körperschaften gibt es Gemeinschaften. Die Gemeinschaften haben keine Gesellschafter oder Mitglieder, sondern Teilhaber. Gemeinschaften, beispielsweise Eheleute an einem Wohnungseigentum oder die Erben am Nachlass, sind nicht rechtsfähig. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands steht den Teilhabern nach § 744 Abs. 1 BGB gemeinsc...mehr

Wie ausgeführt, kann es eine Aufgabe der Verwaltung sein, als Organ der GdWE für diese die Entscheidung für den Abschluss eines Kaufvertrags zu treffen, z. B. Heizöl einzukaufen (dazu Kap. B.II.1.10.2). Eine weitere Aufgabe besteht darin, die Sache für die GdWE auf ihre Mangelfreiheit zu untersuchen. Stellt die Verwaltung Mängel fest, muss sie diese dem Verkäufer namens der ...mehr

Das BGB regelt in seinem 2. Buch 8. Abschnitt zu den einzelnen Schuldverhältnissen (§§ 433 bis 853) an 1. Stelle den Kaufvertrag. Diese Stellung zeigt die besondere Bedeutung, die Kaufverträge im Alltag haben. Für die GdWE spielen sie zwar eine untergeordnete Rolle, da hier Dienst-, Energie-, Geschäftsbesorgungs-, Miet-, Wärme-, Versicherungs- und Werkverträge sowie Verträge...mehr

1 Leitsatz Der Streit um die Frage, welcher Wohnungseigentümer aus einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung berechtigt ist, ist eine WEG-Streitigkeit. 2 Normenkette § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG 3 Das Problem Wohnungseigentümer K nimmt Wohnungseigentümer B nach einem vorangegangenen Verfügungsverfahren (dieses war beim LG auf die Eintragung eines Widerspruchs in das Grundbuch gerichtet) in...mehr

1 Leitsatz Der Streit einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einer anderen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder den dort wohnenden Wohnungseigentümern über gemeinsame Einrichtungen bzw. diesbezügliche Verträge ist keine WEG-Streitigkeit. 2 Normenkette § 72 Abs. 2 GVG; § 43 Abs. 2 WEG 3 Das Problem Bauträger T teilt ein Grundstück in 3 separate Flurstücke auf und errich...mehr

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Der Streit um die Frage, welcher Wohnungseigentümer aus einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung berechtigt ist, ist eine WEG-Streitigkeit.mehr

Der Streit einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einer anderen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder den dort wohnenden Wohnungseigentümern über gemeinsame Einrichtungen bzw. diesbezügliche Verträge ist keine WEG-Streitigkeit.mehr

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Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, welches Gericht bei einem Streit zwischen 2 Gemeinschaften der Wohnungseigentümer zuständig ist. Die eindeutige Antwort lautet: Nicht das WEG-Gericht! Denn es handelt sich nicht um eine WEG-Streitigkeit i. S. v. § 43 Abs. 2 WEG. Örtliche Zuständigkeit Für die Frage, welches Ausgangsgericht sachlich zuständig war, war das wirtschaft...mehr

Das LG verneint die Frage! Der Streit einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einer anderen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder den dort wohnenden Wohnungseigentümern um gemeinsame Einrichtungen bzw. diesbezügliche Verträge sei keine WEG-Streitigkeit. Zwischen den Parteien liege kein wohnungseigentumsrechtliches Gemeinschaftsverhältnis vor. Dieses gebe es nur inne...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, welcher Wohnungseigentümer aus einer Vereinbarung berechtigt ist. Diese Frage ist eine Streitigkeit über Rechte der Wohnungseigentümer untereinander und damit zweifellos eine WEG-Streitigkeit nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Für das Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Verfügung galt nichts anderes. Das LG hätte sich für dieses al...mehr

OLG Hamburg, Beschluss v. 13.12.2021, 11 AR 14/21mehr

LG Karlsruhe, Beschluss v. 18.5.2022, 11 S 179/20mehr

Das OLG meint, es liege eine WEG-Streitigkeit vor (Hinweis u. a. auf BGH, Beschluss v. 8.7.2010, V ZB 220/09) und bestimmt das AG für diese Klage als zuständig. Das AG gehe irrtümlich davon aus, dass es sich um das "Widerspruchsverfahren" handele und folglich zunächst über den Widerspruch zu entscheiden sei. Tatsächlich sei das Verfahren, wie sich aus der Klageschrift ergebe...mehr

Bauträger T teilt ein Grundstück in 3 separate Flurstücke auf und errichtet dort jeweils Wohnungseigentumsanlagen. Nach einer "Flächenbaulast" sind die Grundstücke als "wirtschaftliche Einheit" zu behandeln. Die Wohnungseigentumsanlagen sind durch eine gemeinsame Tiefgarage sowie durch gemeinsame Ver- und Entsorgungsleitungen einander wirtschaftlich verbunden. Zur rechtliche...mehr

Wohnungseigentümer K nimmt Wohnungseigentümer B nach einem vorangegangenen Verfügungsverfahren (dieses war beim LG auf die Eintragung eines Widerspruchs in das Grundbuch gerichtet) in der Hauptsache auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs in Anspruch. K geht es um die Eintragung eines vermeintlich zu seinen Gunsten bestehenden Sondernutzungsrechts in das Grundbuch, wo ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um einen sog. Absenkungsbeschluss. Die Wohnungseigentümer wollten sich damit die Möglichkeit schaffen, mit einem Beschluss außerhalb der Versammlung eine bauliche Veränderung zu gestatten. Noch gibt es diesen zweiten Beschluss nicht – was das AG ggf. nicht erkennt –, jedenfalls nicht problematisiert. Absenkungsbeschlüsse Die Wohnungseigentümer k...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Klage auf Änderung einer Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern eine WEG-Streitigkeit ist. WEG-Streitigkeit Bei der Klage handelt es sich, was der BGH nicht klären musste, um eine WEG-Streitigkeit. Denn es geht nach dem Verständnis der Parteien um den Inhalt des Sondereigentums. Dieser wird durch die Vereinbarungen der Wohnu...mehr

Das OLG meint, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG parteifähig! Einer gesonderten Ermächtigung bedürfe der Verwalter gem. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG nicht mehr. K sei auch hinsichtlich der geltend gemachten Ansprüche auf Schadensersatz bzw. Kostenvorschuss prozessführungsbefugt. Die WEG-Reform habe an der Rechtslage hinsichtlich der Ansprüche ...mehr

Ohne Erfolg! Ob ein Verfügungsgrund gegeben sei, könne offenbleiben. Angesichts des von K beschriebenen Verwaltungsbedarfs und der Tatsache, dass eine Vertretung nach § 9b Abs. 1 WEG nur durch den Verwalter oder alle Wohnungseigentümer gemeinsam möglich sei, spreche zwar viel dafür, dass zumindest für eine vorübergehende Verwalterbestellung eine Eilbedürftigkeit nicht von de...mehr