Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rn 18 § 21 III 1 ist der gesetzliche Umlageschlüssel für bauliche Veränderungen, die nicht § 21 I, II unterfallen. § 21 III 2 regelt, wem die Nutzungen solcher baulichen Veränderungen gebühren. Die WEigtümer dürfen nach § 21 V 1 von beiden Regelungen in den Grenzen von § 21 V 2 etwas Abweichendes bestimmen.mehr

Rn 63 Entfällt der Anspruch aus § 28 I 1, II 1, kann der Hausgeldschuldner seine Hausgeldzahlungen nach §§ 812 ff BGB nicht ohne Weiteres zurückfordern (BGH ZMR 20, 857 Rz 12). Etwas anderes gilt für Überzahlungen (BGH ZMR 20, 857 Rz 24).mehr

Rn 33 Nach § 14 I Nr 2 Fall 2 muss jeder WEigtümer Einwirkungen auf das SonderE und das gemE dulden, die 1. den Vereinbarungen oder Beschl entsprechen oder aus denen ihm, wenn keine entspr Vereinbarungen oder Beschl bestehen, 2. über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.mehr

Rn 13 Wird ein Gegenstand unzureichend angekündigt, ist ein dennoch gefasster Beschl wegen eines formalen Beschl-Mangels nicht nichtig (Vor §§ 23–25 Rn 6), aber anfechtbar (Dorf ZMR 21, 139; KG KGR 99, 250, 253; Vor §§ 23–25 Rn 9), allerdings ohne Erfolgsaussicht, wenn es bei ordnungsmäßiger Ladung nachweislich zu demselben Beschl – ggf mit kleinerer Mehrheit – gekommen wäre...mehr

Rn 6 Als Beschränkung des Miteigentums ist nach § 7 I 2 Hs 2 die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden SonderE-Rechte einzutragen.mehr

Rn 38 Ein Vertrag mit dem Verw endet nach § 26 III 2 spätestens 6 Monate nach dessen Abberufung (LG Frankfurt aM WuM 23, 639; s.a. BGH ZMR 22, 483 Rz 25). Die Abberufung idS endet nicht mit dem Beschl nach §§ 19 I, 26 I, sondern erst mit dem Ende der Bestellungszeit.mehr

Rn 5 Werden die Wohnungsgrundbücher geschlossen, ist nach § 9 III Hs 1 für das Grundstück (wieder) ein Grundbuchblatt anzulegen. Mit der Anlegung erlöschen die SonderE-Rechte, soweit sie nicht bereits aufgehoben sind, § 9 III Hs 2. Mit der Schließung sind die bisherigen Blätter für die Miteigentumsanteile formal-rechtlich für neue Eintragungen gesperrt (KG NJOZ 12, 842).mehr

1. Überblick. Rn 7 § 27 I Nr 2 gibt dem Verw für die GdW ein Notgeschäftsführungsrecht und eine entspr Pflicht (s.a. BGH NJW 16, 1310 [BGH 25.09.2015 - V ZR 246/14] Rz 15). Nach – unzutreffender – Ansicht kann ein Notgeschäftsführungsrecht ferner aus §§ 670, 257 BGB folgen (BGH NZM 11, 454 [BGH 18.02.2011 - V ZR 197/10] Rz 26); dieses wird jedenfalls durch § 27 I Nr 2 verdrän...mehr

Rn 45 § 28 III enthält 2 Beschl-Kompetenzen: Zum einen können die WEigtümer beschließen, wann Geldforderungen fällig werden, zum anderen, wie sie zu erfüllen sind.mehr

Rn 26 § 45 S 1 ist nicht anzuwenden. Macht der Kläger längere Zeit einen notwendigen Beschl nicht geltend, kann das im Einzelfall aber ggf dazu führen, dass das Rechtsschutzbedürfnis zu verneinen ist. Ferner kann der Zeitablauf ein Indiz gegen die Notwendigkeit des Beschl sein.mehr

Rn 17 Die Frage der Unverhältnismäßigkeit iSv § 21 II 1 Nr 1 bzw. der Amortisation iSv § 21 II 1 Nr 2 wird bei einem Streit, ob Kosten nach § 21 II oder § 21 III umzulegen sind, idR nur durch ein Gutachten zu ermitteln sein. Die negative Formulierung des § 21 II 1 Nr 1 soll dabei zum Ausdruck bringen, dass derjenige die Unverhältnismäßigkeit zu beweisen hat, der sie behauptet.mehr

Rn 14 § 21 II ist nur vorbehaltlich § 21 I anwendbar. Eine bauliche Veränderung, welche die GdW für einen WEigtümer nach § 20 I, II durchgeführt hat, ist mithin nicht von § 21 II erfasst, auch wenn sie die dort genannten Voraussetzungen erfüllt (BRDrs 168/20, 75).mehr

Rn 11 Für die Abmahnung gelten dieselben Anforderungen wie nach § 17 I (dazu Rn 7).mehr

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die (2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflich...mehr

Rn 32 Duldet ein WEigtümer nicht freiwillig, muss grds die GdW den Duldungsanspruch nach § 9a II Fall 1 durchsetzen (s.a. BGH NJW 15, 2968 [BGH 10.07.2015 - V ZR 194/14] Rz 14; LG Berlin GE 18, 398, 399). Ist ein anderer WEigtümer berechtigt (Rn 16), muss er den Duldungsanspruch durchsetzen.mehr

Rn 8 Die Praxis unterscheidet Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan. Ein Einzelwirtschaftsplan für jeden WEigtümer ist unverzichtbarer Bestandteil des Wirtschaftsplans. Ohne ihn kann der Vorschuss iSd § 28 I 1 nicht errechnet werden.mehr

Rn 22 Für den Gegenstand des SonderE gilt – soweit nicht § 5 II greift, zB für im Boden verlegte Versorgungsleitungen – nach § 5 I 2 § 94 BGB entspr. Damit sind auch die Sachen Gegenstand des SonderE, die mit dem Teil des Grundstücks fest verbunden sind, auf den sich das SonderE erstreckt. Das gilt insb für Gebäude, die auf diesen Flächen errichtet werden.mehr

Rn 39 § 20 III regelt 2 Tatbestände. Zum einen geht es um eine bauliche Veränderung, die für einige oder alle WEigtümer zwar nachteilig ist, mit der diese aber einverstanden sind. Und zum anderen geht es um bauliche Veränderungen, die den anderen WEigtümern nicht iSv § 14 I Nr 2 nachteilig sind.mehr

Rn 18 Der veräußernde WEigtümer hat ohne einen dem Erwerb entgegenstehenden wichtigen Grund (§ 12 II 1) oder nach § 12 II 2 einen einklagbaren Anspruch auf Zustimmung (s.a. Rn 20).mehr

Rn 48 Gesetzlicher Umlageschlüssel ist nach § 16 II, I 2 die Größe des jeweiligen Miteigentumsanteils.mehr

Rn 31 Mit-SonderE gibt es nicht (BGH NJW 16, 473 Rz 19). Soweit ua der BGH von Mit-SonderE oder abgesondertem Miteigentum spricht (BGHZ 177, 338 = ZMR 08, 897; BGHZ 146, 241 = ZMR 01, 289), ist Nachbareigentum gemeint (Rn 30).mehr

Rn 4 Ist ein Wohnungseigentum iSv § 2 (s § 2 Rn 1) selbständig belastet, ist für die Schließung des entspr Wohnungsgrundbuchs die Zustimmung Dritter (Vor §§ 1–49 Rn 20) erforderlich. Etwas anderes gilt, wenn alle Wohnungseigentumsrechte (Vor §§ 1–49 Rn 9) einheitlich betroffen sind oder das Grundstück als Ganzes belastet ist (Brandbg NotBZ 19, 43 [OLG Brandenburg 15.08.2018 ...mehr

Rn 17 Für Maßnahmen am SonderE, die über eine Erhaltung (Rn 16) hinausgehen, bedarf der WEigtümer entspr § 20 I grds eines diese genehmigenden Beschl. Bsp: Errichtung einer Garage auf einem Stellplatz, eines Gartenhauses, eines Zauns, eines Terrassendaches, eines Wintergartens. Für den Beschl gilt § 20 Rn 7 ff.mehr

Rn 13e Die Versammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vollständig vergleichbar sein. Dies meint, dass jeder WEigtümer sämtliche Versammlungsrechte online im Kern so wahrnehmen können muss, als wäre er Teilnehmer einer Präsenzversammlung. Jeder Wohnungseigentümer kann sich in einer virtuellen Versammlung vertreten lassen.mehr

Rn 60 Geht die Einwirkung vom gemE aus, ist die GdW nach § 9a II Fall 3 verpflichtet, den Schaden zu erstatten (s.a. BGH ZMR 19, 517 Rz 11; 18, 777 Rz 35) oder einen Ausgleich zu leisten. Eine Aufrechnung ist nach hM nicht möglich (§ 28 Rn 61). Der Verw darf den Anspruch erst erfüllen, wenn dies beschlossen ist, es sei denn, er unterfällt § 27 I, II.mehr

Rn 65 Gegen eine Pflichtverletzung des Verw soll nach hM nur die GdW (dann nach § 9b II) vorgehen können (LG München I ZWE 22, 280 Rz 17; LG Frankfurt aM ZWE 22, 282 Rz 9; aA im EInzelfall Elzer ZMR 22, 953 ff).mehr

Rn 13a Es liegt ein Gesetzentwurf vor, nach dem die WEigtümer mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen können, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens 3 Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der WEigtümer und des Verw an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (BRDrs. 508/23; s.a. BRDrs. 508/1/23).mehr

1. Überblick. Rn 4 § 1 II, III (nach hM: Zweckbestimmungen iwS) bestimmen wenigstens grob, welche Benutzung erlaubt ist. Sie sind mithin Benutzungsvereinbarungen (§ 10 Rn 8; BGH NJW-RR 21, 1239 [BGH 16.07.2021 - V ZR 284/19] Rz 19). Weitere Konkretisierungen können nach § 10 I 2 (dazu § 10 Rn 8) und/oder § 19 I (dazu § 19 Rn 6 ff) bestimmt werden. 2. Wohnungseigentum. Rn 5 Die ...mehr

Rn 9 § 17 II nennt als Regelbeispiel einer schweren und unzumutbaren Verletzung einen wiederholten gröblichen Verstoß des WEigtümers gegen die ihm nach § 14 I, II obliegenden Pflichten. § 17 II setzt idR mindestens zwei Verletzungen gegen Pflichten aus § 14 (nach einer Abmahnung) voraus (BGH ZMR 07, 455, 467).mehr

Rn 27 Anspruchsberechtigt ist jeder WEigtümer. Verpflichtet ist die GdW. Für diese handelt ihr zuständiges Organ, idR also die WEigtümer, ggf nach § 27 I, II der Verw.mehr

Rn 24 Nach § 18 II Nr 1 kann jeder WEigtümer nach einer Vorbefassung (Vor §§ 43–45 Rn 15) von der GdW in einer Klage die Einhaltung einer ordnungsmäßigen Verwaltung verlangen. Die Klage unterfällt § 43 II Nr 2. Besteht die ordnungsmäßige Verwaltung in der Fassung eines Beschl, kann auf diesen geklagt werden. Diese Klage unterfällt §§ 43 II Nr 4, 44 I 2.mehr

Rn 26 § 14 I Nr 2 ist eine Vorschrift iSv § 1004 II BGB. Im Einzelfall hat der WEigtümer, der dulden muss, einen Ausgleichsanspruch nach § 14 III (Rn 51 ff).mehr

Rn 47 Etwas anderes gilt ausnw, wenn kumulativ drei Bedingungen erfüllt sind: Es gibt nur acht oder weniger Wohnungseigentumsrechte (der anders lautende Gesetzeswortlaut ist erkennbar falsch). Einer der WEigtümer der WE-Anlage ist zum Verw bestellt. Weniger als ein Drittel der WEigtümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verw.mehr

Rn 33 Der privilegierte WEigtümer muss ein Verlangen nach einer privilegierten baulichen Veränderung iSv § 20 II 1 nach § 18 II Nr. 1 ggü der GdW aussprechen. Einer besonderen Form bedarf es nicht.mehr

Rn 47 Eine Hausgeldschuld wird durch die GdW beigetrieben. Der Verw ist nach § 27 I Nr 1 grds vGw berufen, Ansprüche der GdW gerichtlich geltend zu machen (zum alten Recht BGH NJW 12, 2797 [BGH 01.06.2012 - V ZR 171/11] Rz 6; 11, 1361 Rz 13).mehr

Rn 29 Bei einem rechtswidrigen und unentschuldigten Überbau sind die Ansprüche auf Beseitigung des Überbaus und Herausgabe der Grundstücksfläche Rechte iSv § 9a II Fall 1 (s.a. München ZMR 11, 316).mehr

Rn 11 § 6 II bringt das Prinzip der Untrennbarkeit von SonderE und Miteigentumsanteil in umgekehrter Richtung zum Ausdruck. Wird der Miteigentumsanteil mit Grundpfandrechten belastet oder in anderer Weise über ihn verfügt, so wird stets auch das SonderE erfasst.mehr

Rn 16 § 13 II definiert legal, was eine Erhaltung ist: die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des SonderE und/oder des gemE. Zu den Begriffen Instandhaltung und Instandsetzung s § 555a BGB Rn 3.mehr

Rn 4 Die nach § 29 I 1 zu Verwaltungsbeiräten Bestellten sind Amtsträger. Der Bestellung liegen daneben §§ 662 ff BGB zu Grunde (Schlesw ZMR 05, 735; Ddorf ZMR 98, 105), sodass zB § 670 BGB anwendbar ist (Schlesw ZMR 05, 735; BayObLG NZM 99, 862).mehr

Rn 62 Über seinen Wortlaut hinaus kann § 26 IV analog herangezogen werden, wenn dem GBA ein anderer Beschl nachzuweisen ist. Entsprechendes gilt, wenn die Rechtsmacht einer Person – der Verw, ein oder mehrere WEigtümer nach § 9b II – zu belegen ist (München ZMR 17, 178).mehr

Rn 9 Die GdW hat keinen Verw, wenn keiner bestellt ist. Ferner dann, wenn seine Amtszeit abgelaufen ist, der Verw das Amt niedergelegt hat oder seine Bestellung für unwirksam oder für nichtig erklärt wurde. Dasselbe gilt bei Tod des Verw. Dass der Verw an einer Vertretung bloß tatsächlich gehindert ist, zB durch eine Erkrankung, reicht nicht. Auch eine Insolvenz ist unbeacht...mehr

Rn 23 Das Gericht hat bei der Nichtigkeitsklage einen Beschl grds nur auf Nichtigkeitsgründe hin zu überprüfen. Etwas anderes kann gelten, wenn der Kläger die Klagefrist des § 45 S 1 gewahrt und die die Anfechtbarkeit begründenden Mängel innerhalb der Begründungsfrist ihrem Kern nach mitgeteilt hat. Es ergeht in der Hauptsache ein Feststellungsurteil.mehr

1. Überblick. Rn 13 Soweit nicht § 5 II (Rn 19), III (Rn 20) greifen, stehen vGw (auch) im SonderE 1. die wesentlichen (BGH ZMR 82, 60; 81, 123) Bestandteile des Gebäudes, die 2. zu einem im SonderE stehenden Raum gehören, 3. ohne Nachteil verändert, beseitigt oder eingefügt werden können und 4. verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne die äußere Gestaltung des...mehr

Rn 52 Der Vermögensbericht ist jedem WEigtümer zur Verfügung zu stellen. Auf welche Art und Weise das geschieht, gibt das Gesetz nicht vor (BRDrs 168/20, 87). Es ist daher vorstellbar und sachgerecht, dass der Vermögensbericht ein Teil der Jahresabrechnung ist. Vorstellbar ist aber auch, ihn separat zu erstellen. Möglich soll es aber auch sein, ihn elektronisch auf eine Inte...mehr

Rn 3 Anlagen und Einrichtungen iSv § 33 III sind: der Hofraum, das Treppenhaus, Trockenspeicher und andere Einrichtungen des Gebäudes, nicht aber Dach und Balkone (BGH NZM 12, 311 [BGH 16.09.2011 - V ZR 236/10] Rz 8).mehr

Rn 3 Das GBA ist nur zu einer formalen Prüfung der in § 32 III genannten Angelegenheiten berechtigt (aA Ddorf DNotZ 78, 354 [OLG Düsseldorf 21.09.1977 - 3 W 266/77]). Verstößt das GBA gegen § 32 III, entstehen Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht. § 32 III ist Sollvorschrift (s.a. BGH ZMR 08, 897).mehr

Rn 17 Wann, auf welche Art und Weise, ggf durch wen und mit welchen Mitteln die GdW handelt, müssen grds die WEigtümer nach § 19 I beschließen; etwas anderes kann aus § 27 I, II folgen.mehr

1Vereinbarungen, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht...mehr

Rn 13 Die Schutzgrenzen sind dieselben wie bei § 903 BGB. Daneben folgen Beschränkungen aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften, etwa des Bauordnungs-, Denkmalschutz- oder Immissions- sowie des Nachbarrechtes (BayObLG ZMR 00, 546; NJW-RR 96, 463).mehr

Rn 3 Ohne nähere Bestimmung sind die Verwaltungsbeiräte auf unbestimmte Zeit bestellt (München ZMR 07, 996; Hamm ZMR 99, 281). Die Bestellung endet durch: Ablauf einer bestimmten Zeit, Niederlegung, Tod, Neubestellung Dritter (München ZMR 07, 996) oder wenn ein zum Verwaltungsbeirat bestellter WEigtümer aus der Gemeinschaft ausscheidet (BayObLG ZMR 93, 129); der anschließend...mehr