Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Gesetzestext (1) Werden Rechtsverhältnisse, mit denen ein Rechtserfolg bezweckt wird, der den durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen entspricht, in solche Rechtsformen umgewandelt, so ist als Geschäftswert für die Berechnung der hierdurch veranlassten Gebühren der Gerichte und Notare im Falle des Wohnungseigentums ein Fünfundzwanzigstel des Einheitswertes des Grundst...mehr

Rn 3a Soll die Vereinbarung nach § 5 IV 1 zum Inhalt des SonderE gemacht werden, ist gem §§ 19, 29 GBO eine Bewilligung der WEigtümer erforderlich (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 22; ZMR 12, 793 Rz 9). Die Berechtigten einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld sowie einer Reallast müssen der Änderung nach § 5 IV 2 nicht zustimmen. Für andere dinglich Berechtigte gilt dies nach hM abe...mehr

Rn 10 Jeder WEigtümer ist Miteigentümer und Mitbesitzer (§ 866 BGB) des gemE, an dem ihm ein Bruchteil als nach § 6 I untrennbarer Teil seines Wohnungseigentums zusteht. Auch das gemE ist – isoliert betrachtet – Eigentum iSv § 903 BGB. Zwischen den WEigtümern besteht nach Ansicht des BGH für das gemE gem § 14 I Nr 1 iVm § 241 II BGB eine ›Schutz- und Obhutspflicht‹ (BGH ZMR ...mehr

Rn 1 § 47 soll sicherstellen, dass die mWv 1.12.20 geänderten Bestimmungen idR auch in den Gemeinschaften gelten, in denen Wohnungseigentum vor dem 1.12.20 begründet worden ist (BRDrs 168/20, 95). Der Gesetzgeber sah diese Vorschrift als notwendig an, da viele Gemeinschaftsordnungen den Wortlaut des bei ihrer Errichtung geltenden Gesetzes wiederholen (BRDrs 168/20, 95). Die ...mehr

Rn 25 Von der Unterscheidung des gemE vom SonderE hängen ua ab: Eigentümer und Eigentumsrechte, Kostentragungspflicht, Gebrauch, Nutzung.mehr

Rn 19 Bei Verfügungen sind wegen der damit verbundenen Inhaltsänderung ggf Zustimmungserklärungen Dritter (Vor §§ 1–49 Rn 25) erforderlich (Frankf Rpfleger 90, 292, 293 [OLG Frankfurt am Main 16.01.1990 - 20 W 501/89]).mehr

Rn 17 Das ›Gesamtgrundstück‹ kann mit einem Grundpfandrecht belastet werden. Dieses kann zB der Sicherung eines Kredits dienen, dessen Aufnahme beschlossen werden (BGH NZM 15, 821; NJW 12, 3719 Rz 6) und § 18 II entsprechen kann (zu den Kriterien s BGH ZMR 16, 49; LG Itzehoe ZMR 19, 897).mehr

1. Überblick. Rn 10 Jeder WEigtümer ist Miteigentümer und Mitbesitzer (§ 866 BGB) des gemE, an dem ihm ein Bruchteil als nach § 6 I untrennbarer Teil seines Wohnungseigentums zusteht. Auch das gemE ist – isoliert betrachtet – Eigentum iSv § 903 BGB. Zwischen den WEigtümern besteht nach Ansicht des BGH für das gemE gem § 14 I Nr 1 iVm § 241 II BGB eine ›Schutz- und Obhutspflic...mehr

a) Dienstbarkeiten. Rn 16 Das im gemE stehende Grundstück kann zugunsten eines Wohnungseigentums (BGH NJW-RR 19, 914, Rz 27) oder eines Dritten mit einer Dienstbarkeit (§§ 1018 BGB ff) belastet werden (BGH NJW 89, 2391, 2392 [BGH 19.05.1989 - V ZR 182/87]; Oldbg Rpfleger 77, 22). Bsp: Duldungsverpflichtungen ggü Immissionen, Wegerechte am nicht überbauten Grundstück, Geh- und...mehr

Rn 15a Bloße wesentliche Gebäudebestandteile können nicht veräußert werden, § 93 BGB, sodass zB die Heizung nicht iRd Contractings veräußert werden kann.mehr

Rn 25 Wird ein verdinglichtes SNR rechtsgeschäftlich (mit-)erworben, kann es nach hM gutgläubig erworben werden (BGH ZWE 17, 169 Rz 19; Hamm ZWE 09, 169; LG München I ZMR 19, 382). Dies ist indes zweifelhaft, da man eine bloße Vereinbarung nicht gutgläubig erwerben kann. Wenn Wohnungseigentum durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben wird, kommt ein gutgläubiger Erw...mehr

Rn 37 Zum Begriff der Betriebskosten s § 556 Rn 3. § 556a III 1 unterfallen auch die Umlageschlüssel der WEigtümer, die diese sich für die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten gegeben haben, soweit sie wirksam sind.mehr

Rn 29 Anders als bislang, besteht für Stellplätze neben der selbständigen Einzelbuchung nicht die Möglichkeit eines gemeinsamen Miteigentumsanteils iVm einem Wohnungseigentum. Diese Buchung erschwerte iÜ die Verkehrsfähigkeit.mehr

Rn 4 Dogmatischer Anknüpfungspunkt für den Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek ist ua der durch die Bauleistungen herbeigeführte Mehrwert des Baugrundstückes (vgl: BGH BauR 84, 413; auch das Erbbaurecht – BGHZ 91, 139, 142). Pfandgegenstand kann deshalb grds nur das Baugrundstück des Bestellers sein, für den der Unternehmer die Bauleistung erbringt – § 650e I 1....mehr

Rn 11 Nicht rechtlich nachteilig ist die Zuwendung eines dinglich belasteten Gegenstandes. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die dingliche Belastung auf der Sache ruht und deren Wert mindert, der Minderjährigen aber nicht persönlich verpflichtet wird. Da es nicht auf eine wirtschaftliche Bewertung ankommt, ist das Geschäft auch dann einwilligungsfrei, wenn die Belastungen größ...mehr

1. Wohnungseigentum. Rn 36 § 556a III ist anwendbar, wenn ein WEigtümer ab dem 1.12.20 SonderE vermietet (s.a. § 13 Rn 3 ff WEG). Für das SonderE, das einem Teileigentümer zusteht (idR Gewerberaummiete), ist § 556a III hingegen nicht – auch nicht entspr – anwendbar (Martini AnwZert MietR 21/21). Auf Verträge vor dem 1.12.20 ist § 556a III anwendbar, soweit die Vertragsparteie...mehr

Rn 2 Das Recht an einem Grundstück kann jedes Grundstücksrechts iSd § 875 sein, insb auch Erbbaurecht und Wohnungseigentum.mehr

Rn 12 Die WEigtümer, ggf Zwangs- oder Insolvenzverwalter, schulden Vorschüsse nur nach einem Beschl gem § 28 I 1 (§ 16 Rn 44), der den Vorschuss für jedes Wohnungseigentum nennen muss. Unschädlich ist, wenn statt des aktuellen WEigtümers der Vorgänger genannt wird (BGHZ 142, 290, 299 = ZMR 99, 834).mehr

Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet.mehr

1. Grundsatz. Rn 39 Sind die Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt, gelten zwischen den Vertragsparteien, die Umlageschlüssel, die im Verhältnis der WEigtümer nach § 16 II 1 WEG, nach § 16 II 2 WEG oder nach einer Umlagevereinbarung iSv § 10 I 2 WEG jew für eine Kostenposition gelten. Der Umlageschlüssel kann sich mehrfach und jährlich ändern. Die Umlageschlüssel sind für sämtli...mehr

Rn 13 Die Hypothek ermöglicht die Zwangsvollstreckung in das Grundstück und in die nach §§ 1120–1130 mithaftenden Gegenstände. Andere im Voraus getroffene Verwertungsabreden sind unzulässig (§ 1149). Am gleichen Pfandobjekt können für dieselbe Forderung nicht mehrere Hypotheken bestellt werden (Verbot der Doppelsicherung, Köln NJW-RR 96, 1106, 1107 [OLG Köln 23.10.1995 - 2 W...mehr

Rn 4 Ist ein Wohnungseigentum iSv § 2 (s § 2 Rn 1) selbständig belastet, ist für die Schließung des entspr Wohnungsgrundbuchs die Zustimmung Dritter (Vor §§ 1–49 Rn 20) erforderlich. Etwas anderes gilt, wenn alle Wohnungseigentumsrechte (Vor §§ 1–49 Rn 9) einheitlich betroffen sind oder das Grundstück als Ganzes belastet ist (Brandbg NotBZ 19, 43 [OLG Brandenburg 15.08.2018 ...mehr

Rn 3 Ohne nähere Bestimmung sind die Verwaltungsbeiräte auf unbestimmte Zeit bestellt (München ZMR 07, 996; Hamm ZMR 99, 281). Die Bestellung endet durch: Ablauf einer bestimmten Zeit, Niederlegung, Tod, Neubestellung Dritter (München ZMR 07, 996) oder wenn ein zum Verwaltungsbeirat bestellter WEigtümer aus der Gemeinschaft ausscheidet (BayObLG ZMR 93, 129); der anschließend...mehr

1. Gegenstand. Rn 23 S.a. Vor §§ 1–49 Rn 12. Gewillkürter Gegenstand des SonderE sind nach § 3 I 1 die zulässigerweise (§ 5 Rn 1 und 22) dazu erklärte Wohnung bzw ihre Räume oder – bei Teileigentum (Rn 1) – Räume sowie – vGw – die gem § 5 I–III im SonderE stehenden wesentlichen Gebäudeteile (§ 5 Rn 13 ff). Ferner kann ein Stellplatz im SonderE stehen (§ 3 Rn 15) oder ein auße...mehr

Rn 18 Die Übernahme einer Baulast (zB fehlende Abstandsfläche für ein Bauwerk) ist möglich (Hamm NJW-RR 91, 388 [BGH 26.09.1990 - XII ZR 87/89]). Auch dazu müssen sämtliche WEigtümer jenseits von §§ 19 I, 10 I 2 handeln (Stuttg v. 20.12.12, 13 U 97/12; unklar BGH ZMR 10, 210).mehr

Rn 5 Wird ein Wohnungseigentum verwaltet (zB Insolvenz-, Nachlass- oder Zwangsverwalter oder Testamentsvollstrecker), ist der jew Verw iSd Gesetzes WEigtümer und kann zB klagen (ggf neben dem WEigtümer), ist zu verklagen (ggf neben dem WEigtümer), schuldet Hausgeld oder kann Beschl – soweit seine Verwaltungsbefugnis berührt ist (str) – mitfassen.mehr

Rn 31 Wird nach § 5 IV vorgegangen, müssen – soweit nicht § 5 IV 2 greift – Dritte zustimmen (Vor §§ 1–49 Rn 25). Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum oder umgekehrt bedarf nach hM nicht der Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger (KG ZWE 11, 84; s § 1 Rn 1).mehr

Rn 15b Bei Verfügungen sind wegen der damit verbundenen Inhaltsänderung ggf Zustimmungserklärungen Dritter (Vor §§ 1–49 Rn 25) erforderlich (BGH ZMR 23, 1023 Rz 6; Frankf Rpfleger 90, 292, 293).mehr

a) Überblick. Rn 14 Verfügungen über das gemE unterfallen weder § 19 I noch § 10 I 2 (BGH NJW 13, 1962 [BGH 12.04.2013 - V ZR 103/12] Rz 9) noch § 9a II (§ 9a Rn 16; BGH ZMR 23, 1023 Rz 9). Sie bedürfen der Mitwirkung sämtlicher WEigtümer in Form des § 873 BGB (BGH ZMR 23, 1023 Rz 8; NZM 23, 373 Rz 9). Von Dritten zu verklagen sind die WEigtümer (BGH NJW 91, 333), nicht dem G...mehr

Rn 1 § 8 I ermöglicht es – als gedachte Ausnahme (BGH ZMR 17, 70 Rz 19) – einem Alleineigentümer, durch Teilungserklärung Wohnungseigentum zu begründen. Nach § 8 II gelten §§ 3 I 2, II, III, 4 II 5 bis 7 entspr. Der Alleineigentümer kann danach ua eine Gemeinschaftsordnung (Vor §§ 1–49 Rn 10) entwickeln (BGH ZMR 20, 202 Rz 16).mehr

Rn 4 Wohnung sind alle zu demselben Wohnungseigentum (§ 1 Rn 1) gehörenden Einzelräume, die mit derselben Nr gekennzeichnet sind. Zur ›Wohnung‹ gehören daher die zusammenhängenden Räume. Zur Wohnung gehören aber auch andere Räume, soweit sie dieselbe Nr haben. In diesen Räumen kann man idR nicht wohnen. Es handelt sich vielmehr um ›unselbständiges‹ Teileigentum (§ 1 Rn 7).mehr

Rn 12 Inhalt und Rechte am gemE bestimmt § 10 iVm §§ 903, 741 ff, 1011 BGB. Am gemE steht jedem WEigtümer gem § 16 I ein (bloßes) Mitgebrauchs- und ein Mitnutzungsrecht zu. Zur Vermietung des gemE s § 535 BGB Rn 89; zu ›Umwandlungsfällen‹ s § 566 BGB Rn 20 ff.mehr

Rn 38 Die Vertragsparteien haben nach § 556a I keinen oder keine anderen Umlageschlüssel vereinbart (Rn 36; Rn 5 ff). Der Mieter ist nach §§ 535, 241 II, 242 nicht verpflichtet, einer Vertragsänderung zuzustimmen.mehr

Rn 23 Ein gegen § 5 II verstoßender Teilungsvertrag/eine Teilungserklärung sind insoweit nichtig; die Entstehung von Wohnungseigentum wird dadurch aber nicht insgesamt in Frage gestellt (BGH NJW 90, 447); die betreffenden Gegenstände verbleiben im gemE (Frankf ZMR 97, 367).mehr

Rn 3 Eine bauliche Veränderung liegt nicht vor, wenn ein Wohnungseigentum vom Bauträger, wenn auch auf Verlangen des künftigen WEigtümers, abweichend von den Plänen erstellt wird (BGH ZMR 15, 320 Rz 14; aA LG Itzehoe ZMR 18, 628). In einem solchen Fall besteht ggf ein Anspruch auf Herstellung eines den Plänen entspr Zustandes (BGH ZMR 15, 320 Rz 20).mehr

Rn 24 § 5 AVA v 6.7.21 (BAnz AT 12.7.21 B2) sieht Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räume als abgeschlossen an, wenn sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgetrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben (der Zugang darf nicht über ein anderes SonderE oder ohne dingliche...mehr

1. Begriffe. Rn 8 Jeder WEigtümer ist Miteigentümer des gemE (§§ 741 ff, 1008 ff BGB) und Alleineigentümer (Sondereigentümer) der im SonderE stehenden Räume und Gebäudeteile (SonderE). Die Begriffe ›gemE‹ und ›SonderE‹ beziehen sich stets auf das Grundstück bzw das oder die aufstehenden Gebäude und ihre wesentlichen Bestandteile. Neben dem gemE und dem SonderE steht das Eigen...mehr

(1) 1Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. 2Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. (2) 1Nach Ablauf des Kalenderjahres beschl...mehr

Rn 5 Str ist, ob bei Vermietung durch einen von mehreren Miteigentümern § 566 eingreift (auch bei Zustimmung der übrigen Miteigentümer abl BGH NZM 04, 300 [BGH 22.10.2003 - XII ZR 119/02]; aA Karlsr NJW 81, 1278 [OLG Karlsruhe 10.02.1981 - 3 RE-Miet 1/81], LG Hamburg WuM 01, 281; vgl Grunewald NJW 09, 3486). In der Zustimmung müsste zugleich eine Bevollmächtigung zum Abschlu...mehr

Rn 2 Die Vorschriften des Untertitels 4 sind auf Maklerverträge beschränkt, die Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser betreffen. Ist eine Gewerbeimmobilie oder ein an eine Vielzahl von Parteien vermietetes Wohnhaus (auch ein Zweifamilienhaus) bzw Bauland Gegenstand des Kaufvertrags, besteht grds keine vergleichbare Zwangslage des Kaufinteressenten (BTDrs 19/15827...mehr

Rn 15 Ein Bestandteil ›gehört‹ zu einem Raum, wenn er sich im Bereich der im SonderE stehenden Räume befindet (arg § 5 II). Dieses ist der Fall, wenn er sich innerhalb der räumlichen Umfassung des Raums befindet oder wenn er außerhalb des Raums liegt, aber diesem funktional/dienend zuzuordnen ist (Ddorf ZMR 01, 216; aA LG Itzehoe ZMR 16, 904; LG München I ZMR 11, 326; offeng...mehr

Rn 8 Begünstigt ist der jeweilige Eigentümer eines anderen, des ›herrschenden‹ Objekts (vgl Rn 5, nicht realer Teil). Herrschendes Grundstück iSv § 1018 kann nur ein selbständiges Grundstück nach der GBO, also eine räumlich abgegrenzte, auf einem besonderen Grundbuchblatt gebuchte Fläche sein. Ausreichend, aber auch erforderlich ist dabei, dass das Grundstück im Zeitpunkt de...mehr

(1) Steht ein Erbbaurecht mehreren gemeinschaftlich nach Bruchteilen zu, so können die Anteile in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Mitberechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf Grund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird (Wohnungserbbaurecht,...mehr

Rn 1 § 577a ist hervorgegangen aus den ehemaligen Regelungen der § 564b II Nr 2 2–4 und § 564b II Nr 3 4 aF sowie dem Sozialklauselgesetz. § 577a Ia, IIa sind durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) ins Gesetz eingefügt worden. § 577a enthält Einschränkungen des Kündigungsrechts für einen Erwerber von Wohnungseigentum bezogen auf Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen. ...mehr

Rn 7 Die Sonderregelung gilt auch für Wohnungseigentum und ErbbauR. Sie setzt voraus, dass der Kaufvertrag wirksam wird (BGH NJW 13, 928 [BGH 09.11.2012 - V ZR 182/11]) und umfasst die Kosten der Beurkundung und des Grundbuchs (BGH NJW 10, 2873), ferner zB von Genehmigungen, begleitenden Verfahrenshandlungen, zB Eigentumsübertragungsvormerkung (HP/Faust Rz 8; zu § 449 aF Ham...mehr

Rn 24 Gem III werden Rechtsmängel den Sachmängeln auf der Rechtsfolgenseite gleichgestellt, der Besteller kann die Mängelrechte des § 634 geltend machen. Rechtsmängel können vorliegen bzgl des Eigentums bei vom Unternehmer zu beschaffenden Zutaten, bei geistigem Eigentum, Urheberrechten (zB bei Planungsleistungen von Architekten), Patent- und sonstigen gewerblichen Schutzrec...mehr

Rn 2 Die Neufassung des vormaligen § 570b wurde (BTDrs 12/3254, 40) im Wesentlichen damit begründet, dass eine Ausweitung des Vorkaufsrechts zum Schutz auch der Mieter im freifinanzierten Wohnungsbau erforderlich sei (vgl Flomm Hambg GE 93, 321). Die Regelung sollte die Tendenz verstärken, dass der verkaufsbereite Vermieter die Eigentumswohnung in erster Linie seinem Mieter ...mehr

Rn 81a Der Beschluss nach § 28 II 1 WEG ist keine Voraussetzung für die Abrechnung (BGH ZMR 17, 303 Rz 17; Elzer ZMR 19, 825, 832). Der WEigtümer kann sich für eine verspätete Geltendmachung iSv § 556 III 3 nicht auf den fehlenden Beschluss nach § 28 II 1 WEG berufen (Rn 109).mehr

Rn 2 Der gemeinschaftliche Gegenstand ist teilbar, wenn er in Teile zerlegt werden kann, deren Wertverhältnis den Anteilen der Teilhaber entspricht und die Zerlegung keine Wertminderung zur Folge hat (RG JW 35, 781; MüKo/Schmidt § 752 Rz 8; Staud/Eickelberg § 752 Rz 9, 11). Neben der rechtlichen ist damit auch eine wirtschaftliche Unteilbarkeit möglich. Die Kosten der Teilun...mehr

Rn 79 Eine Jahresabrechnung (§ 28 II 2 WEG) ist keine Abrechnung iSd § 556 III 1 Hs 1 (LG Dessau-Roßlau ZMR 10, 471; Elzer ZMR 19, 825, 832). Die Jahresabrechnung, wären die Umlageschlüssel und der Abrechnungszeitraum gleich, enthält ua auch nicht umlagefähige Kosten, va – aber nicht nur – die Kosten der Verwaltung, den Beitrag des WEigtümers zu Rückstellungen und Kosten für...mehr