Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Die Möglichkeit der Aufrechnung einer Forderung mit der Forderung eines anderen, regeln die §§ 387 ff. BGB. Voraussetzung einer Aufrechnung ist stets, dass die eigene Forderung wirksam und fällig ist und die einander geschuldeten Leistungen gleichartig sind. Hinweis Aufrechnung gegen Hausgeldzahlung nur eingeschränkt zulässig Um eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht zu gefährde...mehr

Begriff Die Möglichkeit der Aufrechnung spielt im Wohnungseigentumsrecht nur eine untergeordnete Rolle, da diese, ebenso wie die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts, auf wenige Fälle beschränkt und ansonsten ausgeschlossen ist. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist auf die Zahlung der Hausgelder dringend angewiesen. Deshalb kann ausschließlich mit anerkannten bzw. rech...mehr

Beschließen die (werdenden) Wohnungseigentümer die Fertigstellung des stecken gebliebenen Baus, entspricht ein solcher Beschluss nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan entspricht. Achtung Planabweichungen Weitere Maßstäbe sind die für die notariellen Bauträgerverträge maßgebliche Baubeschreibung und die gesamte Baueingabeplan...mehr

Im Fall einer allgemeinen Öffnungsklausel wird den Wohnungseigentümern zunächst nur in formeller Hinsicht eine Beschlusskompetenz eingeräumt.[1] In materieller Hinsicht sind Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasst werden, grundsätzlich nur insoweit überprüfbar, als das "Ob" und das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen. Anders is...mehr

Weder das Bürgerliche Gesetzbuch, noch das Wohnungseigentumsgesetz regeln Vertragsstrafen. Ist eine Angelegenheit weder durch das Gesetz, noch durch Vereinbarung der Beschlussfassung unterworfen, fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nichtig.[1] Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12....mehr

Wesen der spezifizierten Öffnungsklausel ist, dass sie bereits inhaltlich den Rahmen für eine mögliche Beschlussfassung steckt. Praxis-Beispiel Spezifizierte Öffnungsklausel "Die Wohnungseigentümer können mit einer Mehrheit von 2/3 Vertragsstrafen für den Fall von Verstößen gegen die Hausordnung oder vereinbarte Vermietungsbeschränkungen durch Beschluss regeln." Gibt die Öffnun...mehr

Soll nachträglich ein zunächst nicht vorgesehener Spielplatz auf dem Gemeinschaftsgrundstück eingerichtet werden, liegt eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vor. Diese kann allerdings nach § 20 Abs. 1 WEG einfach-mehrheitlich beschlossen werden. Da die Anlage eines Spielplatzes wohl nur in einem extremen Ausnahmefall die Wohnanlage grundlegend umgestalten dür...mehr

In der Regel nein. Weil die Abmahnung selbst keine Rechtsfolgen auslöst, sondern nur androht, fehlt zumeist für eine selbstständige Anfechtung ein Rechtsschutzbedürfnis. Zwar ist der Beschluss über eine Abmahnung des störenden Wohnungseigentümers im Rahmen der Entziehung seines Wohnungseigentums grundsätzlich anfechtbar. Dieser Beschluss würde im Rahmen der Anfechtungsklage ...mehr

In aller Regel enthält die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung Bestimmungen zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen. Entsprechend den Bestimmungen zum Mietrecht wird die Fälligkeit häufig auf den dritten Werktag eines Kalendermonats festgelegt. Ist hingegen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine Regelung zur Fälligkeit der Hausgelder enthalten und best...mehr

Kommt es zu keinen weiteren Pflichtverletzungen, kann eine ursprünglich berechtigte Abmahnung durch Zeitablauf gegenstandslos werden, wenn sich der Arbeitnehmer längere Zeit danach einwandfrei geführt hat. Die insofern nur im Arbeitsrecht diskutierte Wirkungs- oder Geltungsdauer der Abmahnung wird unterschiedlich beurteilt. Allgemein hängt sie von der Schwere des Pflichtvers...mehr

7.1 Abmahnung gegenüber dem Eigentümer Dem Eigentümer kann gemäß § 17 Abs. 2 WEG das Wohnungseigentum entzogen werden, wenn er trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Darüber hinaus ist eine Abmahnung grundsätzlich auch dann erforderlich, wenn die Entziehung auf § 17 Abs. 1 WEG gestützt wird, ohne dass das Regelbeispiel ...mehr

Eine Abmahnung ist Voraussetzung für die verhaltensbedingte Kündigung von Arbeitsverhältnissen. Praxis-Beispiel Verhaltensbedingte Kündigungsgründe Unfreundliches Verhalten von Verwaltungsmitarbeitern gegenüber Eigentümern und Mietern, fahrlässiger oder sorgloser Umgang mit Gemeinschaftseigentum, Schlechterfüllung der Arbeitspflicht.mehr

Bei der Frage, ob Vertragsstrafenregelungen durch Beschluss aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel erfolgen können, ist zunächst zu unterscheiden, ob insoweit eine spezifizierte Öffnungsklausel existiert oder eine allgemeine Öffnungsklausel. 2.1 Spezifizierte Öffnungsklausel Wesen der spezifizierten Öffnungsklausel ist, dass sie bereits inhaltlich den Rahmen für eine mögl...mehr

2.1 Abrechnungspflichten Der Verwalter ist verpflichtet, nach jeder abgelaufenen Wirtschaftsperiode eine Jahresgesamtabrechnung nebst zugehörigen Einzelabrechnungen zu erstellen. Aus dem Zweck des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung ergibt sich, dass zum einen ein Wirtschaftsplan vor oder jedenfalls zu Beginn des jeweiligen Wirtschaftsjahres aufzustellen ist, eine Abrec...mehr

Bei einer anerkannten oder auch unbestrittenen Forderung handelt es sich stets um eine solche, die auch in einem Rechtsstreit entweder entscheidungsreif festgestellt oder aber nicht bzw. nicht schlüssig bestritten wird.[1] In solchen Fällen kann also bereits vor einer Gerichtsentscheidung und/oder Rechtskraft dieser Entscheidung aufgerechnet werden.mehr

1.1 Grundsatz Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums einschließlich der Kosten seiner Erhaltung und sonstigen Verwaltung anteilig zu tragen. Der Umfang der Kostenbeteiligung richtet sich gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung oder eine anderweitige Vereinba...mehr

Erwerber, die die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG erfüllen, werden im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern wie Wohnungseigentümer behandelt. Für sie gelten also ebenfalls die Regelungen des WEG. Sie haben die gleichen Rechte und Pflichten wie Wohnungseigentümer – mit Ausnahme der begrenzten Außenhaftung des § 9a Abs. 4 WE...mehr

Eine wirksame Abmahnung gegenüber dem Mieter kann nur der Wohnungseigentümer als Vermieter oder der Verwalter, der gleichzeitig auch mit der Mietverwaltung des Sondereigentums beauftragt ist, aussprechen. Sie ist Voraussetzung für zahlreiche Kündigungsgründe (z. B. § 543 Abs. 2 Satz 1 BGB: vertragswidriger Gebrauch; § 569 Abs. 2 und 4 BGB: Unzumutbarkeit des Mietverhältnisse...mehr

Da der Verwalter nach § 26 Abs. 3, 5 WEG jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden kann, ist eine Abmahnung niemals Voraussetzung für die Abberufung des Verwalters. Allerdings endet der unabhängig von der Amtsdauer befristete Verwaltervertrag erst (spätestens) 6 Monate nach der Abberufung. Liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vor, kann der V...mehr

Zunächst muss der Erwerber einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer haben. Rechtsgrund für diesen Anspruch muss nicht ausschließlich ein Kaufvertrag sein. Erfasst sind vielmehr sämtliche Verträge mit dem teilenden Eigentümer, die einen Anspruch auf Übertragung verleihen können, wie beispielsweise auch ein Schenkungsvertrag. Von § 8 A...mehr

Begriff Eine Abmahnung ist allgemein die Missbilligung eines Pflichtverstoßes (z. B. Störung des Hausfriedens oder Verletzung der Arbeitspflicht) unter Androhung einer Sanktion (z. B. Entziehung des Wohnungseigentums oder Kündigung des Arbeitsverhältnisses) für den Wiederholungsfall. Von einer Abmahnung (Abgrenzung zur Ermahnung, Verwarnung etc.) kann nur dann gesprochen werd...mehr

Der Verwalter ist verpflichtet, nach jeder abgelaufenen Wirtschaftsperiode eine Jahresgesamtabrechnung nebst zugehörigen Einzelabrechnungen zu erstellen. Aus dem Zweck des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung ergibt sich, dass zum einen ein Wirtschaftsplan vor oder jedenfalls zu Beginn des jeweiligen Wirtschaftsjahres aufzustellen ist, eine Abrechnung jedenfalls möglich...mehr

2.1 Grundsätze § 8 Abs. 3 WEG, der zugunsten des Erwerbers die Rechtsqualität eines Eigentümers im Innenverhältnis fingiert, setzt voraus, dass der Erwerber einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, dieser Anspruch durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wur...mehr

2.2.1 Anspruch gegen den teilenden Eigentümer Zunächst muss der Erwerber einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer haben. Rechtsgrund für diesen Anspruch muss nicht ausschließlich ein Kaufvertrag sein. Erfasst sind vielmehr sämtliche Verträge mit dem teilenden Eigentümer, die einen Anspruch auf Übertragung verleihen können, wie beispie...mehr

Die Überbelegung spielt i. d. R. bei vermieteten Eigentumswohnungen eine Rolle. Eine Überbelegung ist immer dann anzunehmen, wenn nicht genügend Wohnfläche für jeden Erwachsenen und jedes Kind vorhanden ist. Gehen von einer Wohnungsüberbelegung erhebliche Belästigungen zum Nachteil einer Eigentümergemeinschaft aus, so kann in erster Linie die Gemeinschaft der Wohnungseigentü...mehr

Ist eine Kostenzuordnung nach dem Verursacherprinzip (z. B. Gebäude/Bauabschnitte) bereits in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, sind nicht einbringbare Hausgeldausfälle nur auf die Miteigentümer der jeweiligen Gebäudegruppe umzulegen, in welcher der zahlungssäumige Miteigentümer eine Wohnung/Garage besitzt. Für den Fall der Beschlussfassung einer Untergemeinschaft über Erh...mehr

In der Hausordnung oder auch in einer speziellen Spielplatzordnung kann mehrheitlich das Kinderspielen beschränkt werden (z. B. auf bestimmte Zeiten, Altersbegrenzung, Art der Nutzung ("kein Fußball") etc.). Das Spielbedürfnis der Kinder ist hier sorgfältig und einzelfallbezogen gegen das Ruhebedürfnis vor allem älterer Mitbewohner abzuwägen. Hinweis Spielen im "Ziergarten" De...mehr

Erhöhte Anforderungen werden bei einem Kinderspielplatz an die Verkehrssicherungspflichten gestellt. Die fehlende oder nur begrenzte Entscheidungsfähigkeit von Kindern ist bei der Vorhersehbarkeit von Gefahren besonders zu berücksichtigen.[1] Dient der Spielplatz nach den Bestimmungen der Teilungserklärung als "Spielfläche für Kleinkinder", bedarf er aufgrund baurechtlicher ...mehr

Begriff Die erstmalige Anlegung eines Spielplatzes erfolgt in der Regel durch den teilenden Eigentümer bzw. Bauträger aufgrund einer entsprechenden Auflage in der Baugenehmigung. Einzelheiten wie Sandaustausch und Austausch von Spielgeräten sind Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung und können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprec...mehr

Die Abmahnung ist nicht formbedürftig, kann also auch mündlich ausgesprochen werden. Allein aus Gründen des Nachweises empfiehlt es sich jedoch, sie mindestens in Textform – besser noch schriftlich – auszusprechen und eine Kopie mit dem Zugangsnachweis aufzubewahren. Hinweis Abmahnung durch Vertreter Wird die Abmahnung von einem Vertreter ausgesprochen, so muss dieser seine Le...mehr

Stellt der Bauunternehmer nach Abschluss von Erhaltungsmaßnahmen seine Rechnung, tritt Verzug gem. § 286 Abs. 3 BGB spätestens 30 Tage nach Zugang der Rechnung ein. Einer Mahnung bedarf es nicht. Fälligkeitsvoraussetzung für den Vergütungsanspruch ist beim Werkvertrag zwar die Abnahme des vertragsgemäß hergestellten Werks. Diese wird jedoch auch dann geschuldet, wenn nur unw...mehr

Bei einem rechtskräftig festgestellten Anspruch handelt es sich um einen Anspruch, über den eine gerichtliche Entscheidung ergangen ist und gegen den kein Rechtsmittel mehr eingelegt werden kann. Achtung Ausnahme Eine Ausnahme vom Aufrechnungsverbot kann gemäß § 242 BGB dann in Betracht kommen, wenn die Hausgeldforderung und die Gegenforderung in untrennbarem Zusammenhang steh...mehr

Objektiver Pflichtenverstoß Die Abmahnung muss auf Tatsachen gestützt werden, aus denen sich ein objektiver Pflichtenverstoß ergibt. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob der andere sein Verhalten für gerechtfertigt hielt oder ein Verschulden vorliegt.[1] Verhältnismäßigkeit der Abmahnung Dabei muss das beanstandete Verhalten eine gewisse Intensität haben und die Abmahnung in an...mehr

Begriff Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich.[1] Die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung hat zur Folge, dass nur berechtigte Personen an der Versammlung teilnehmen dürfen. Nach dem Gesetz zählen hierzu in erster Linie die Wohnungseigentümer, denn für sie ist die Versammlung als Forum der Entscheidungsfindung gemäß §§ 24, 25 WEG vorgesehen. Ferner ist tei...mehr

Begriff Die Versorgungssperre stellt eine Sanktion bei Hausgeldrückständen von Wohnungseigentümern dar. Der Sache nach handelt es sich nicht um eine Verzugssanktion, für die den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlen würde. Vielmehr handelt es sich um die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. So der Wohnungseigentümer sein Ha...mehr

Zusammenfassung Schreibt das Gesetz für eine Erklärung eine öffentliche Beglaubigung vor, muss die Erklärung schriftlich abgefasst und die Unterschrift des Erklärenden von einem Notar beglaubigt werden (§ 129 Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei der öffentlichen Beglaubigung wird lediglich bestätigt, dass die Unterschrift auch tatsächlich von dem Unterzeichner herrührt. Mit der Beurkundu...mehr

Die Abmahnung ist nur beachtlich, wenn sie dem Erklärungsempfänger zugegangen ist. Ein Zugang liegt vor, sobald sie in die tatsächliche Verfügungsgewalt des Empfängers bzw. eines empfangsberechtigten Dritten gelangt ist. Weiter muss der Empfänger in der Lage sein, den Inhalt des Schreibens zur Kenntnis zu nehmen. Bestand für ihn ohne Probleme die Möglichkeit der Kenntnisnahm...mehr

Begriff Zum Gemeinschaftsvermögen zählen auch die Anschaffungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wie Waschmaschinen, Trockengeräte, Schneeräumgeräte, Rasenmäher, sonstige Gartengeräte, Besen, Bohrmaschinen, Sägen, Putzgeräte, Geräte für einen Kinderspielplatz etc. Im Zuge ihrer Rechtsfähigkeit kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch Immobilieneigentümerin s...mehr

Für den von § 8 Abs. 3 WEG vorausgesetzten Besitz an den Räumen genügt es, wenn dem Erwerber die zum Sondereigentum gehörenden Räume übergeben wurden. Es kommt also weder auf die Übergabe, noch auf die Fertigstellung des gemeinschaftlichen Eigentums an. Weiter spielt auch die Übergabe von außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks, auf die sich das Sondereigentu...mehr

Begriff Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, "das Betreten seines Sondereigentums zu gestatten und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden", wenn dies bestehenden Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht oder – soweit entsprechende Vereinbarungen ode...mehr

Begriff Türsprech- und Klingelanlagen in den Wohnungen sind dem Sondereigentum zugeordnet. Etwas anderes kann dann gelten, wenn das Vorhandensein und Funktionieren jeder Sprechstelle zum Betrieb der im Gemeinschaftseigentum stehenden zentralen Klingel- und Sprechanlage unabdingbar, d. h. ihr Funktionieren Voraussetzung für das Funktionieren auch der zentralen Haussprechanla...mehr

Zusammenfassung Die zusätzliche Verlegung von Versorgungsleitungen durch das Gemeinschaftseigentum stellt eine bauliche Veränderung dar.[1] Im Regelfall dürfte der betreffende Wohnungseigentümer jedoch einen Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG haben, da eine rechtlich relevante Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer wohl auszuschließen sein dürfte.mehr

Begriff Die Haustür ist dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.[1] Zu beachten ist , dass ein Beschluss über das nächtliche Verschließen der Hauseingangstür den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen kann. Da Haustürschließanlagen existieren, die ein Verschließen des Hauseingangs zulassen und dennoch ein Öffnen durch flüchtende Bewohner ohne Schlüssel ermögliche...mehr

Zusammenfassung Je nach Ursache des Schadens besteht nach dem WEG eine unterschiedliche Verantwortung von Wohnungseigentümergemeinschaft, Eigentümer und Verwalter. Danach haftet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für Schäden, die ihre Ursache im Gemeinschaftseigentum haben. Eine Verantwortung des Eigentümers besteht, wenn der Schaden vom Sondereigentum ausgegangen ist. I...mehr

Eine teilschuldnerische Außenhaftung der einzelnen Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihres Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt § 9a Abs. 4 WEG. Darüber hinaus ordnet die Bestimmung eine zeitlich begrenzte Nachhaftung ausgeschiedener Wohnungseigentümer an. Die Haftung des Wohnungseigentümers beschränkt § 9a Abs. 4 Satz 1, 2....mehr

Vertragspartner des Darlehensvertrags Beim Abschluss eines Darlehensvertrags fungiert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Vertragspartnerin des Kreditinstituts und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer. Haftung des Verbands Da der rechtsfähige Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft Vertragspartner des jeweiligen Kreditinstituts ist, trifft ihn auch in erster Linie ...mehr

Auch bei einer Mehrhauswohnanlage handelt es sich um eine Eigentümergemeinschaft. Deshalb fließen die Hausgelder der Eigentümer der einzelnen Hauseinheiten – unabhängig vom etwa vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel – in das Gemeinschaftsvermögen der Gesamtgemeinschaft. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft vollrechtsfähig ist und ihr das Verwaltungsvermögen gemäß § 9a Abs...mehr

Teilnahmeberechtigte Personen Die Eigentümerversammlung ist eine private, nicht öffentliche Veranstaltung. Teilnahmeberechtigt sind alle Personen, die Inhaber eines Stimmrechts sind, unabhängig davon, ob sie an deren Ausübung gehindert sind oder nicht. Hierzu gehören neben allen Wohnungseigentümern auch diverse andere Personen wie Testamentsvollstrecker, Insolvenz-, Zwangs- u...mehr

Wie jede andere Wohnungseigentümergemeinschaft, entsteht auch die Zweiergemeinschaft seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) im Fall der Teilung nach § 8 WEG gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. Nicht erforderlich ist also, dass neben dem teilenden Eigentümer bereits eine andere Person als Eigentümerin im Grund...mehr

Die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist nicht notwendig auf die Wohnungseigentümerversammlung beschränkt. Eine Beschlussfassung ist auch im schriftlichen Verfahren durch sogenannten "Umlaufbeschluss" möglich. Voraussetzung ist allerdings, dass alle Wohnungseigentümer in schriftlicher Form einer derartigen Beschlussfassung zustimmen.[1] Auch hier ist Allstimmigkeit in...mehr