Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

§ 43 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht hat, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG regelt also keine ausschließliche Zuständigkeit. Für Klagen Dritter gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG direkt, was auch für Mahnverfahren gilt, ...mehr

Das Vertragsverhältnis besteht nur zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Gleichfalls wirkt sich aber die Verwaltertätigkeit über die Gemeinschaft hinaus auch mittelbar auf die einzelnen Wohnungseigentümer aus – in Teilbereichen sogar unmittelbar. Folglich müssten die einzelnen Wohnungseigentümer zumindest in den Schutzbereich dieses Vertragsverh...mehr

Auferlegung der Kostentragungspflicht per Vereinbarung Grundsätzlich können sowohl die Pflicht zur Erhaltung des Balkons als auch die entsprechende Kostentragungspflicht per Vereinbarung dem jeweiligen Wohnungseigentümer auferlegt werden, dessen Wohnung über einen Balkon verfügt. Er ist dann auch zur Erhaltung der im Gemeinschaftseigentum stehenden konstruktiven Bestandteile ...mehr

Der Verwalter kann bereits in der Gemeinschaftsordnung bestellt werden. Hierbei kann sich der teilende Eigentümer (= Bauträger) auch selbst durch eine Bestimmung in der Teilungserklärung als Verwalter einsetzen.[1] Zu beachten ist, dass die Erstverwalterbestellung bei Begründung von Wohnungseigentum nach § 26 Abs. 2 Satz 1 HS 2 WEG lediglich bis zur Höchstdauer von 3 Jahren ...mehr

Begriff Bauträger ist, wer gewerbsmäßig tätig ist und im eigenen Namen, auf eigenes Risiko und auf eigene, u. U. auch fremde Rechnung baut. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Einzelheiten zur Ausübung des Bauträgergewerbes regelt die Makler- und Bauträgerverordnung, die das Ziel hat, die Vermögenswerte zu schützen, die die Auftraggeber dem Bauträger anvertrauen. Die Baut...mehr

Bei berechtigter Amtsniederlegung behält der Verwalter seinen vertraglichen Vergütungsanspruch, der seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erfüllen ist. Hinweis Resthonoraranspruch gegen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Bei gleichzeitiger außerordentlicher Vertragskündigung hat der Verwalter hinsichtlich seines gekürzten Honoraranspruchs (§ 615 BGB) die Möglichk...mehr

Im Übrigen sind bezüglich der langfristigen Darlehensaufnahme stets die Maßgaben des konkreten Einzelfalls entscheidend.[1] Zusätzliche finanzielle Belastung für die Wohnungseigentümer Eine Darlehensaufnahme ist jedenfalls mit zusätzlicher finanzieller Belastung der Wohnungseigentümer verbunden. Und ggf. lässt sich eine solche für einzelne Wohnungseigentümer vermeiden, da sie ...mehr

Zunächst können bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich gemäß § 20 Abs. 1 WEG mehrheitlich beschlossen werden. Zu differenzieren ist allerdings danach, ob es sich um eine gemeinschaftliche Baumaßnahme handelt oder eine solche, die einem einzelnen Wohnungseigentümer auf Grundlage der weiteren Bestimmung des § 20 Abs. 3 WEG gestattet wird. Gemeinschaftl...mehr

Begriff Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich und grundsätzlich für Außenstehende nicht zugänglich. Ob und unter welchen Umständen Wohnungseigentümer sich durch andere Personen vertreten lassen können, ergibt sich zunächst aus der Teilungserklärung. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung OLG Celle, Beschluss v. 18.12.1957, 4 Wx 42/57: Die Teilnahme an der Eigentüme...mehr

Begriff Die Zahlungsunfähigkeit eines Wohnungseigentümers stellt sich für die Verwaltung bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft oft erst heraus, wenn ein Hausgeldtitel vorliegt und sich als nicht vollstreckbar erweist. Die Gemeinschaft hat dann nicht nur das Problem, dass sie ihre Rückstände nicht realisieren kann, sondern sie muss für das Wohnungseigentum ihres in Vermögen...mehr

Sollen Speicherräume zu Wohnzwecken aus- oder umgebaut werden, stellt dies eine bauliche Veränderung dar. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) bedürfen alle baulichen Veränderungen eines Gestattungsbeschlusses. Auf eine Beeinträchtigung von Wohnungseigentümern kommt es nicht mehr an, allerdings darf nach § 20 Abs. 4 WEG kein Wohnungseigentü...mehr

Die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin möchte Eigentümer mit Grundbesitz in Berlin über die themenbezogene Webseite zur Grundsteuerreform weitergehend informieren. Auf der Webseite wird auf BORIS Berlin verlinkt, wo Steuerpflichtige den für die Feststellungserklärung für Grundstücke des Grundvermögens benötigten Bodenrichtwert ihres Grundstücks abrufen können. Steuerpflicht...mehr

Begriff Oft stehen Eigentumswohnungen über einen längeren Zeitraum leer, sei es, dass der Bauträger sie nicht fertiggestellt hat, sei es, dass er sie trotz Bezugsfertigkeit noch nicht verkaufen konnte oder sei es, dass der Eigentümer für die Wohnung keine Mieter findet. In allen diesen Fällen stellt sich die Frage, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang ein solcher Leerstan...mehr

Begriff Als weitere Finanzierungsform neben der Erhebung einer Sonderumlage oder eines Zugriffs auf die Erhaltungsrücklage kann auch eine Darlehensaufnahme infrage kommen. Bereits der BGH[1] hat insoweit bestätigt, dass eine entsprechende Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Darlehens durchaus unter bestimmten Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprech...mehr

Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. § 18 Abs. 4 WEG räumt den Wohnungseigentümern ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein. Zur Auskunft verpflichtet ist daher die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer....mehr

Begriff Das Wohnungseigentumsgesetz kennt vier verschiedene Modalitäten, bestimmte Bereiche unter den Wohnungseigentümern zu regeln: die Vereinbarung, den qualifizierten Mehrheitsbeschluss, den einfachen Mehrheitsbeschluss und die Allstimmigkeit. Rechtsdogmatisch erfordert die sogenannte "Allstimmigkeit" im Wohnungseigentumsrecht die Zustimmung eines jeden Sonder eigentümers...mehr

Ausübung des Stimmrechts ist keine höchstpersönliche Angelegenheit Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung und die Ausübung des Stimmrechts sind keine höchstpersönlichen Angelegenheiten und können deshalb auch von einem Vertreter ausgeübt werden. Grundsätzlich und theoretisch ist deshalb jeder Wohnungseigentümer berechtigt, sich durch jeden beliebigen Dritten in der Ausübu...mehr

Eigentümer nimmt mit seinem persönlichen Berater an der Versammlung teil Der einzelne Wohnungseigentümer kann in der Versammlung einen Beistand als Berater hinzuziehen. Voraussetzung: Die Teilungserklärung enthält keine Beschränkungen und der Eigentümer weist ein berechtigtes Interesse für diese Maßnahme nach. Ist ein Rechtsanwalt im Auftrag der Gemeinschaft der Wohnungseigen...mehr

In der Rechtsprechung und herrschenden Lehre ist es mittlerweile anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer dann von der Versorgung mit (Warm-)Wasser und Heizenergie ausgeschlossen werden kann, wenn er mit den fälligen Hausgeldzahlungen erheblich in Rückstand ist. Streitig ist hier allein die rechtsdogmatische Begründung. Die überwiegende Meinung steht auf dem Standpunkt, die Gem...mehr

Besteht bereits eine Wohnungseigentümergemeinschaft, ergibt sich im Innenverhältnis dieser Gemeinschaft der Anspruch auf Fertigstellung des stecken gebliebenen Baus durch die Erwerber unmittelbar aus dem WEG. Gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits mit dem Anlegen der Grundbücher. Erwerber gelten nach § 8 Abs. 3 WEG gegenüber der...mehr

Die Verpflichtungen des ausgeschiedenen Eigentümers, welche vor dem Zeitpunkt des Eigentümerwechsels entstanden sind, bleiben nach Ausscheiden des Eigentümers bestehen. Hat der ausgeschiedene Eigentümer beispielsweise seine Zahlungsverpflichtungen nach dem Wirtschaftsplan oder den Abrechnungen der Vorjahre nicht erfüllt, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihm ge...mehr

In vielen Wohnanlagen entscheiden sich die Wohnungseigentümer für den nachträglichen Anbau von Balkonen an den Wohnungen der Obergeschosse. Grundsätzlich handelt es sich insoweit um eine Maßnahme der baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Seit Inkrafttreten des WEMoG differenziert das WEG nicht mehr nach baulichen Veränderungen und Modernisierungen, vielmehr stellen säm...mehr

Begriff Im Rahmen der Eigentümerversammlung informiert der Verwalter die Eigentümer regelmäßig über die Geschehnisse des Vorjahres sowie den aktuellen Stand der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Außerhalb der Eigentümerversammlung informiert der Verwalter in der Regel den Beirat über die laufenden Verwaltungshandlungen. Selbstverständlich aber haben Wohnungseigent...mehr

Die Amtsniederlegung durch den Verwalter ist gesetzlich nicht geregelt, aber allgemein anerkannt. Die Niederlegungserklärung ist gegenüber den Wohnungseigentümern zu erklären. Dies ist grundsätzlich formlos möglich. Aus Beweiszwecken empfiehlt sich die Schriftform. Eine Zustimmung der Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich, da § 26 Abs. 3 WEG die jederzeitige Abberufung d...mehr

Die Finanzverwaltung in Brandenburg hat zur Unterstützung der Erklärungspflichtigen bei der Erstellung der Feststellungserklärung ein Informationsportal für Grundstücksdaten eingerichtet. Dort können Erklärungspflichtige nach Angabe der Flurstücknummer oder der Adresse des Grundstücks den Bodenrichtwert auf den Stichtag 1.1.2022, die Grundstücksfläche ihres Grundstücks bzw. ...mehr

Eine nicht abgegrenzte, plattierte oder geflieste Terrassenfläche ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Erdgeschossterrassen können einem Wohnungseigentum zur Sondernutzung zugeordnet werden.[1] Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann an außerhalb des Gebäudes liegenden Flächen Sondereigentum begründet werden.mehr

In der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist in den meisten Fällen unter der Bezeichnung "Begriffsbestimmung" eine mehr oder weniger umfangreiche Aufzählung der dem Gemeinschafts- bzw. Sondereigentum zugeordneten Gebäudeteile zu finden. Hier ist aber dringend zu berücksichtigen, dass Bestandteile des Gemeinschaftseigentums auch nicht durch die Teilungserklärung zu Sonde...mehr

Die Versorgungssperre ist aufzuheben, wenn der säumige Wohnungseigentümer den Hausgeldrückstand ausgeglichen hat. Achtung Verhältnismäßigkeit Im Übrigen ist zu beachten, dass die Unterbrechung von Versorgungsleistungen stets verhältnismäßig sein muss. Daher ist die Unterbrechung auch dann aufzuheben, wenn der Schuldner bereits einen Großteil des säumigen Hausgelds entrichtet h...mehr

Die Rückstände bleiben als Forderungen gegenüber dem zahlungsunfähigen Eigentümer bestehen. Soweit sie jedoch nicht durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen realisiert werden können, müssen sie auf die übrigen Eigentümer umgelegt werden. Praxis-Tipp Hausgeldforderungen umlegen Für die Verwaltung empfiehlt sich, rückständige Hausgeldforderungen jährlich auf die Miteigentümer umzuleg...mehr

Sofern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits über einen Verwalter verfügt, sollte dieser folgende Vorbereitungsarbeiten erledigen: Der Verwalter sollte überprüfen, ob bereits eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht (was in aller Regel der Fall sein dürfte) und wer als Erwerber die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG erfüllt, für wen also eine Auflassungsvorm...mehr

Begriff Bei einem Sondereigentumsverkauf scheidet der Veräußerer zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch aus der Eigentümergemeinschaft aus. Im Fall der Zwangsversteigerung des Sondereigentums erfolgt der Eigentümerwechsel durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Stirbt ein Eigentümer, erfolgt der Eigentümerwechsel durch Eintritt des Erbfalls (Tod des Erblasse...mehr

Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen. Die Befugnis dazu ergibt sich aus der autonomen Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft. Dabei ist unerheblich, aus welchen Gründen die Gemeinschaft eine erneute Beschlussfassung für angebracht hält.[1] Grundsätzlich zulässig ist es also,...mehr

Begriff Unabhängig von der Abberufung seitens der Wohnungseigentümer kann es auch zu einer Amtsniederlegung des Verwalters oder eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats auf eigene Initiative kommen. Die Amtsniederlegung ist zwar grundsätzlich nicht auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt, bei unberechtigter Amtsniederlegung droht jedoch eine Schadensersatzpflicht g...mehr

Der Auskunftsanspruch erlischt, sobald er seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfüllt ist. Mit dem Hinweis hierauf kann der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft also wiederholte Auskunftsansprüche, welche die gleiche Frage zum Gegenstand haben, zurückweisen. Hinweis Keine Auskunftspflicht nach Entlastung Die vor Inkrafttreten des WEMoG vertretene Auffassung, de...mehr

Begriff Unter einer Mehrhausanlage versteht man eine Eigentümergemeinschaft, die aus mehreren, ggf. gleichartigen Wohngebäuden besteht. So kann beispielsweise eine Mehrhausanlage aus einem Haus mit Aufzug und Flachdach, drei 2-geschossigen Flachbauten mit Pfannendach und einer gemeinsamen Tiefgarage bestehen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Zwar insoweit atypische Fo...mehr

Einfacher Mehrheitsbeschluss Da den Wohnungseigentümern grundsätzlich im Rahmen des § 19 Abs. 1 WEG eine Beschlusskompetenz zur Darlehensaufnahme zukommt, bedarf der Beschluss selbst keines bestimmten Quorums. Es genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Finanzierte Maßnahme muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen Selbstverständlich muss zunächst die zu finanzierende Maßnahm...mehr

Eine dachintegrierte Anlage ist wesentlicher Bestandteil des Gebäudes und steht damit zwingend im Gemeinschaftseigentum.[1] Beschließen die Wohnungseigentümer die Errichtung einer Aufdachanlage, die allen Wohnungseigentümern dient, handelt es sich ebenfalls um Gemeinschaftseigentum. Möchte ein einzelner Wohnungseigentümer eine Solaranlage zum individuellen Gebrauch installie...mehr

Hat der eine Wohnungseigentümer eine unzulässige bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vorgenommen, hat nicht der andere Wohnungseigentümer einen Beseitigungsanspruch, den er alleine geltend machen kann, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ist dieser Anspruch verjährt, kann die Gemeinschaft die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beschließen. F...mehr

Beschlusskompetenz Zunächst einmal kommt den Wohnungseigentümern die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine Kreditaufnahme zu, da es sich um eine Maßnahme der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 19 WEG handelt.[1] Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung eingehalten? Bei der Frage, ob eine Kreditaufnahme den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, sind stets...mehr

Im Hinblick darauf, dass auch der Satellitenempfang nur noch digital möglich ist, dürfte es angesichts der Programmvielfalt der über Satellit ausgestrahlten Programme wohl näher liegen, auf DVB-T zu verzichten. Angesichts der größeren Medienvielfalt und identischer technischer Anforderungen dürfte ein Beschluss, wonach statt digitalen Satellitenempfangs ein solcher über DVB-...mehr

Größter Streitpunkt in der Diskussion um die Versorgungssperre bei Hausgeldrückständen ist das vermietete Sondereigentum. Hier scheiden sich die Geister, ob denn auch der Mieter eines säumigen Hausgeldschuldners von den Versorgungsleitungen der Gemeinschaft abgetrennt werden kann. Zunächst müssen selbstverständlich sämtliche Voraussetzungen gegeben sein, eine Versorgungssperr...mehr

Begriff Bei Balkonen entstehen häufig Rechtsunsicherheiten hinsichtlich seiner Eigentumszuordnung. Soweit auch die konstruktiven Elemente des Balkons unumstritten dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, können die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen auch diesbezüglich den jeweiligen Balkoneigentümern durch einfachen Mehrheitsbeschluss auferlegt werden. Gesetze, Vorschriften un...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt einen Verwaltungsbeirat nicht zwingend vor. Deshalb verzichten viele Eigentümergemeinschaften auf die Einrichtung dieser Institution. Hat der Verwalter sein Amt niedergelegt und besteht kein Verwaltungsbeirat, so fehlt es an einem zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung berechtigten Organ. Denn neben dem Verwalter ist bekanntlic...mehr

Auch bei Zweiergemeinschaften existiert die Möglichkeit eines Eigentumsentziehungsverfahrens nach § 17 Abs. 1 WEG. Auch in einer Zweiergemeinschaft wird das Entziehungsrecht von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht. Gleiches gilt im Fall der Vollstreckung des Entziehungstitels. Die Vollstreckung erfolgt auch hier durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentüm...mehr

Grundsätzlich gilt (sofern in der Gemeinschaftsordnung keine andere Bestimmung zu finden ist) auch für eine Mehrhausanlage die Stimmrechtsregelung nach § 25 Abs. 2 WEG. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (Kopfprinzip), ganz gleich, ob Wohnung, Laden oder Garage und in welchem Bauabschnitt. Hinweis Gemeinschaftsordnungen beachten Als vorrangiges Recht sind besondere Stimmr...mehr

Im Fall einer Interessenkollision sieht § 25 Abs. 4 WEG vor, dass das Stimmrecht des Wohnungseigentümers ruht. Ein Ruhen des Stimmrechts für den Fall, dass der Wohnungseigentümer in Zahlungsrückstand gerät, sieht das Gesetz nicht vor. Zwar ist § 25 Abs. 4 WEG nach herrschender Meinung abdingbar. Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann de...mehr

Auch im Sondereigentum montierte Rauchwarnmelder sind dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet, wenn sie aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angeschafft worden sind.[1] Beschließen die Wohnungseigentümer auf Grundlage einer landesrechtlichen Vorschrift den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung von Rauchwarnmeldern in der gesamten Wohnanlage, betrifft da...mehr

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie soll nach der weiteren gesetzlichen Wertung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die wesentlichen Entscheidungen durch Beschluss der Wohnungseigentümer treffen, wenn eine Verwaltungsmaßnahme nicht mehr von untergeordneter Bedeutung oder mit einer erheblichen Verpfli...mehr

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen bei Abschluss eines Vertrags stellt.[1] Hiervon ist selbst dann auszugehen, wenn der Verwalter den Vertragstext nicht selbst erstellt, sondern einen bereits erstellten Vertrag übernommen hat: Hierbei kommt es nicht darauf an, ob de...mehr

Die Kosten für die Fertigstellung des Sondereigentums hat jeder (werdende) Wohnungseigentümer selbst zu tragen. Die Kosten für die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums sind auf die (werdenden) Wohnungseigentümer nach dem in der Gemeinschaftsordnung für die Erhaltungskosten vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umzulegen bzw. bei Fehlen einer solchen Vereinbarung nach ...mehr