Jean Bramburger-Schwirkslies, Michele Schwirkslies
Die Vermietung von Garagen ist auch dann umsatzsteuerpflichtig, wenn die Garagen, die zu einer Wohnung gehören, an Personen vermietet werden, die nicht Mieter der Wohnung sind. Umsatzsteuer fällt, wenn ansonsten keine Umsätze erzielt werden, regelmäßig nicht an, wenn die Kleinunternehmergrenze nicht überschritten wird und der Vermieter nicht für die Umsatzsteuer optiert hat. Privatpersonen zahlen also allein wegen der Vermietung von Garagen keine Umsatzsteuer, wenn ihre Umsätze im vergangenen Jahr nicht höher sind als 22.000 EUR und im laufenden Jahr 50.000 EUR voraussichtlich nicht übersteigen.
Führen Steuerpflichtige jedoch im Rahmen ihrer selbstständigen Tätigkeit umsatzsteuerpflichtige Umsätze aus, sind sie nicht mehr Kleinunternehmer. Umsatzsteuerlich sind sie nämlich – mit allen Tätigkeiten, die sie ausüben – nur einmal Unternehmer. Das bedeutet, dass sie die Garagenmiete der Umsatzsteuer unterwerfen müssen. Eine Möglichkeit, diese Mieteinnahmen unberücksichtigt zu lassen, gibt es nur insoweit, als dass zwei getrennte Betriebsvermögen geschaffen werden müssten (z. B. über die Gründung einer separaten Kapitalgesellschaft, auf die die Garagenstellplätze übertragen werden müssten). Die Kapitalgesellschaft könnte dann im Rahmen der Grenzen des § 19 UStG die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen.
Mieteinnahmen bei Garagen im Privatvermögen
Herr Huber ist Eigentümer einer Wohnung, zu der 2 Garagen gehören. Weil der Wohnungsmieter kein Fahrzeug besitzt, hat Herr Huber ihm die Wohnung ohne die Garagen vermietet. Die beiden Garagen hat er unabhängig von der Wohnung an andere Privatpersonen vermietet. Er erhält für die Garagen eine monatliche Miete von je 70 EUR, zusammen also 140 EUR pro Monat. Die Überweisung der Mieter erfolgt auf das betriebliche Konto von Herrn Huber.
Die Vermietung fällt zwar in das umsatzsteuerliche Unternehmen von Herrn Huber, nicht jedoch in seinen betrieblichen Bereich. Er erzielt mit der Vermietung der Garagen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Buchungsvorschlag:
| Konto SKR 03/04 Soll |
Kontenbezeichnung |
Betrag |
Konto SKR 03/04 Haben |
Kontenbezeichnung |
Betrag |
| 1200/1800 |
Bank |
140,00 |
1870/2350 |
Grundstücksertrag |
117,65 |
| |
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1776/3806 |
Umsatzsteuer 19 % USt |
22,35 |
Das Konto "Grundstücksertrag" ist ein Privatkonto, das sich nicht auf den betrieblichen Gewinn von Herrn Huber auswirkt. Die Buchung auf das Umsatzsteuerkonto hat den Vorteil, dass die Umsatzsteuer-Voranmeldungen ohne Korrektur automatisch mit dem EDV-Programm abgerufen werden können. Diese Handhabungen führen zum zutreffenden Ergebnis.
Die Summe aller Grundstückserträge ist in die Anlage V zur Einkommensteuererklärung zu übernehmen. Umsatzsteuer und Vorsteuer sind ebenfalls als Einnahmen bzw. Ausgaben in der Anlage V zu erfassen. Im betrieblichen Bereich wirken sich Umsatzsteuer und Vorsteuer im Falle einer Bilanzierung nicht auf den Gewinn aus, sodass eine Korrektur unterbleiben kann.