Mietereinbauten, Geschäftsräume / 6.3.2 Scheinbestandteile sind eigenständige Wirtschaftsgüter

Scheinbestandteile sind Teile oder Anlagen, die der Mieter vorübergehend in ein Gebäude einfügt. Hierbei handelt es sich um selbstständige bewegliche Wirtschaftsgüter, die ebenso wie Betriebsvorrichtungen gesondert abgeschrieben werden.

Scheinbestandteile sind nicht nur steuerlich als eigenständiges Wirtschaftsgut zu erfassen, sondern auch zivilrechtlich.^[1] Das bedeutet, dass bereits beim Einbau des Bestandteils feststeht bzw. damit gerechnet werden kann, dass er

• später wieder entfernt wird und
• bei seinem späteren Ausbau nicht verbraucht ist (also noch einen beachtlichen Wert hat und weiterverwendet werden kann).

Diese Voraussetzungen sind regelmäßig dann erfüllt, wenn

• die Nutzungsdauer (nach der amtlichen Abschreibungstabelle) länger ist als die voraussichtliche Mietdauer und
• der Mieter gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Entschädigung hat.

Hat der Mieter einen Entschädigungsanspruch gegenüber dem zivilrechtlichen Eigentümer, handelt es sich nicht um einen Scheinbestandteil, sondern um einen sonstigen Mietereinbau.

Praxis-Beispiel

Einbau von Scheinbestandteilen: Einbau Rolltreppe mit Ausbauverpflichtung

Herr Huber hat ein mehrgeschossiges Ladengeschäft gemietet und im Januar 01 mit Zustimmung des Vermieters eine Rolltreppe eingebaut, die er am Ende der Mietzeit wieder ausbauen muss. Die Rolltreppe, für die er brutto 41.650 EUR zahlt, hat nach der amtlichen Abschreibungstabelle eine Nutzungsdauer von 12 Jahren. Der Mietvertrag hat im Januar 01 jedoch nur noch eine Laufzeit von 8 Jahren. Nach Ablauf dieser 8 Jahre kann die Rolltreppe woanders wieder eingebaut oder an einen Dritten veräußert werden.

Lösung: Eine Rolltreppe dient der Beförderung von Personen und kann daher keine Betriebsvorrichtung sein. Der Mieter ist Eigentümer der Rolltreppe, sodass es sich um einen Scheinbestandteil handelt. Das ist der Fall, weil die Nutzungsdauer mit 12 Jahren länger ist als die verbleibende Mietdauer von 8 Jahren. Hinzu kommt, dass die Rolltreppe am Ende der Mietzeit voraussichtlich noch einen erheblichen Wert hat und weiterverwendet werden kann.

Buchungsvorschlag:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
0178/0290	Einrichtungen für Geschäfts- und Fabrikbauten	35.000
1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	6.650	1200/1800	Bank	41.650

Buchungsvorschlag: Abschreibung

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
4830/6220	Abschreibungen auf Sachanlagen	2.917	0178/0290	Einrichtungen für Geschäfts- und Fabrikbauten	2.917

Bei der Abschreibung muss die amtliche Nutzungsdauer zugrunde gelegt werden, nicht aber die kürzere Mietdauer.

[1] § 95 BGB.