Beim Eigentümer ist das für die Bestellung des Nießbrauchs gezahlte Entgelt grundsätzlich im Jahr des Zuflusses oder verteilt auf die Laufzeit als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen. Das gilt unabhängig davon, ob beim Nießbraucher Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anfallen. Bei Vorausleistung des Entgelts durch den Nießbraucher für mehr als 5 Jahre können die Einnahmen auf den Zeitraum verteilt werden, für den die Zahlung geleistet wird.[1]
Im Fall der Nutzung durch Vermietung erzielt der Nießbraucher Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Nießbraucher hat keine AfA-Berechtigung an dem belasteten Grundstück. Er ist, da er nur einen abgeleiteten Besitz ausübt, im Regelfall nicht wirtschaftlicher Eigentümer des seiner Nutzung unterliegenden Wirtschaftsguts.[2] Auf das entgeltlich erworbene Nießbrauchsrecht darf er jedoch die nach der Dauer des Nießbrauchs bemessene AfA nach § 7 Abs. 1 EStG vornehmen.[3] Auch darf er Aufwendungen, die er aufgrund vertraglicher Bestimmungen getragen hat, als Werbungskosten abziehen. Haben die Vertragsparteien bei Einräumung des Nießbrauchs keine besonderen Regelungen getroffen, sind Aufwendungen des Nießbrauchers als Werbungskosten zu berücksichtigen, soweit er sie nach den gesetzlichen Bestimmungen[4] getragen hat.
| Eigentümer | Nutzungsberechtigter | |
|---|---|---|
| 1. Entgelt für Nießbrauchsbestellung | ||
| Laufende Zahlungen | Einnahmen nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG | im Fall der Nutzung durch Vermietung bei gleichmäßigen Zahlungen WK, sonst AfA auf Nutzungsrecht |
| Einmalige Zahlungen | Einnahmen nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG auf die Laufzeit des Nießbrauchs verteilen[5] | im Fall der Nutzung durch Vermietung AfA auf Nießbrauchsrecht[6] |
| 2. Fremdvermietung durch Nutzungsberechtigten | ||
| Mieten | keine Einnahmen | Einnahmen nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG |
| AfA (Gebäude) | zur AfA berechtigt | keine AfA |
| AfA (Nießbrauchsrecht) | keine AfA | AfA auf die AK für das Nießbrauchsrecht |
| Grundstücksaufwendungen | die gesetzlich oder vertraglich übernommenen Aufwendungen sind WK | die gesetzlich oder vertraglich übernommenen Aufwendungen sind WK |
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