1 Leitsatz
Eine Beschädigung des Treppenhauses durch den Mieter einer Eigentumswohnung führt zu einem Schadensersatzanspruch, den nur die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der Vermieter gegenüber dem Mieter geltend machen kann.
2 Normenkette
§ 551 BGB; §§ 5 Abs. 2, 9a Abs. 2, 18 Abs. 1 WEG n. F.
3 Das Problem
Beschädigt ein Mieter bei seinem Auszug aus der gemieteten Wohnung das Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses, das nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, d. h. einem oder mehreren Eigentümern "gehört", besteht ein Schadensersatzanspruch des bzw. der Vermieter (z. B. Ehepaar, Erbengemeinschaft) gegen den Mieter, mit dem der Vermieter gegen eine vom Mieter gezahlte Kaution aufrechnen kann.
4 Die Entscheidung
Anders ist die Rechtslage nach einem neuen Urteil des AG München, wenn es sich bei der Mietwohnung um eine Eigentumswohnung handelt. In diesem Fall führt eine Beschädigung des Treppenhauses durch den Mieter oder von ihm beauftragte Personen zu einem Schadensersatzanspruch, den gem. § 9a Abs. 2 WEG n. F. nur die (rechtsfähige) Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Mieter geltend machen kann. Die Treppenhauswände sind gem. § 5 Abs. 2 WEG zwingendes Gemeinschaftseigentum, deren Verwaltung gem. § 18 Abs. 1 WEG n. F. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – und damit nicht dem Vermieter – zusteht.
Die vom Vermieter erklärte Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters und das von ihm reklamierte Zurückbehaltungsrecht gehen daher ins Leere, weil ihm die Prozessführungsbefugnis zur Geltendmachung dieses Schadensersatzanspruches fehlt. Die vom Vermieter erhobene Gegenforderung und damit die Frage, ob und wenn ja, wer einen Schaden an den Treppenhauswänden angerichtet hat, war aus diesem Grund inhaltlich nicht zu prüfen. Der Vermieter musste dem Mieter daher trotz der vorliegenden Beschädigung die restliche Kaution zurückzahlen und dem Mieter seine Rechtsanwaltskosten erstatten.
5 Entscheidung
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