Problemüberblick
Im Fall geht es um eine bauliche Veränderung. Diese ist rechtswidrig, wenn sie nicht durch einen Beschluss oder eine Vereinbarung gestattet ist. Da es im Fall keinen Beschluss gibt, kommt nur eine Vereinbarung in Betracht. Eine gesonderte Vereinbarung gibt es allerdings auch nicht. Es kann aber sein, dass sich die Gestattung in der Sondernutzungsrechtsvereinbarung "versteckt".
Sondernutzungsrechtsvereinbarung und Bauen
Der Begünstigte einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung ist zu baulichen Veränderungen befugt, wenn ihm die anderen Wohnungseigentümer diese gestatten. Die Gestattung kann beschlossen oder durch eine Gestattungsvereinbarung erteilt werden. Eine solche Gestattungsvereinbarung soll nach dem BGH vorliegen, "soweit bauliche Veränderungen Eingang in die Beschreibung des Sondernutzungsrechts gefunden haben" oder wenn sie "nach dem Inhalt des jeweiligen Sondernutzungsrechts üblicherweise vorgenommen werden und der Wohnungseigentumsanlage dadurch kein anderes Gepräge verleihen". Dem ist im Grundsatz zu folgen. Auf ein "Gepräge" oder eine "Üblichkeit" kommt es allerdings jeweils nicht an: Zu fragen ist (nur), ob eine bauliche Veränderung (gegebenenfalls nach einer Auslegung) gestattet ist. Ihre Nachteile sind unerheblich. Ist ein Wohnungseigentümer beispielsweise berechtigt, auf einem seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Balkon im Rahmen der Bauvorschriften nach freiem Ermessen einen – nicht näher beschriebenen – Wintergarten zu errichten, ist dies dahin auszulegen, dass der Balkon rundum verglast und als Innenwohnbereich genutzt werden darf. Ist ein Sondernutzungsrecht an einer Terrasse eingeräumt, darf der Berechtigte die Terrasse als solche errichten, ohne eine ausdrückliche Regelung diese aber nicht überdachen oder verglasen oder in den Garten hinein vergrößern. Auch der Bau einer Treppe vom Garten zur Terrasse und die Errichtung einer Pergola sind unzulässig. Besteht, wie im Fall, an einer Gartenfläche ein Sondernutzungsrecht, sind nach herrschender Meinung ohne entsprechende Erlaubnis grundsätzlich die Errichtung eines Gartenhäuschens oder Geräteschuppens, eines Zauns oder die Errichtung einer Pergola unzulässig. Das LG bewegt sich daher auf vorgegebenen Pfaden.
Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?
Die Verwaltung muss namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Einhaltung des Gesetzes sorgen, vor allem des WEG. Es ist daher zunächst an der Verwaltung, gegen eine bauliche Veränderung einzuschreiten, die einem Wohnungseigentümer nicht gestattet ist. Der Wohnungseigentümer ist dann wenigstens abzumahnen. Ob die Verwaltung auch prozessual gegen einen Wohnungseigentümer einschreiten kann, ohne die Wohnungseigentümer zu befassen, bemisst sich an § 27 WEG und den Vereinbarungen oder Beschlüssen der Wohnungseigentümer. In der Regel wird eine Verwaltung nach einer erfolglosen Abmahnung die Wohnungseigentümer über den "Schwarzbau" informieren und die bauliche Veränderung zu einem Gegenstand einer Versammlung machen müssen. Die Wohnungseigentümer müssen dann entscheiden, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Schwarzbau vorgehen oder diesen gestatten will.
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