Keine neuen Pflichten für Wohnungseigentümer durch Beschluss

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümerin wendet sich gegen einen Beschluss aus einer Eigentümerversammlung.

Die Wohnanlage besteht aus sechs Einheiten, auf die jeweils 1/6 Miteigentumsanteil entfällt. Der klagenden Eigentümerin gehört eine der beiden Wohnungen im Erdgeschoss. Zu dieser Wohnung gehört auch das Sondernutzungsrecht an der die Wohnung umgebenden Gartenfläche. Zu Gunsten der anderen Erdgeschosseinheit besteht ebenfalls ein entsprechendes Sondernutzungsrecht.

Gemäß § 6 Nr. 1 der Teilungserklärung (TE) obliegt die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft und ist vom Verwalter durchzuführen. § 4 TE bestimmt, dass eine Änderung der §§ 3 bis 20 TE durch Beschluss nur mit 2/3 Mehrheit möglich ist.

In der Eigentümerversammlung am 26.7.2012 fassten die Eigentümer diesen Beschluss:

„Die Gemeinschaft beschließt in Änderung der Teilungserklärung mit 4 Ja- und 2 Nein-Stimmen, dass hinsichtlich der Sondernutzungsflächen der Erdgeschosswohnungen … ab dem 1.7.2012 die ordnungsgemäße Instandhaltung in Gestalt von Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten obliegt und diese auch die dadurch entstehenden Kosten zu tragen haben. Dies schließt die notwendige Bewässerung mit ein.“

Die Eigentümerin einer der Erdgeschosswohnungen hat gegen den Beschluss Klage erhoben.

Entscheidung

Die Klage hat Erfolg. Der Beschluss ist unwirksam.

Der Beschluss ist allerdings nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig. Die Eigentümer hatten die formelle Kompetenz, die bisherige Regelung der Teilungserklärung zu ändern. Die Mehrheitsherrschaft bedarf stets der formellen Legitimation durch Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung ergeben kann. Hier erlaubt es die Öffnungsklausel in § 4 TE den Eigentümern, die §§ 3 bis 20 TE im Beschlusswege mit qualifizierter Mehrheit zu ändern.

Öffnungsklausel wirkt nur formell

Der Beschluss ist aber aus materiellen Gründen unwirksam. Die Öffnungsklausel hat lediglich die Funktion, zukünftige Mehrheitsentscheidungen formell zu legitimieren, ohne sie materiell zu rechtfertigen. Deshalb ist ein Änderungsbeschluss auf der Grundlage einer Öffnungsklausel nicht schon dann rechtmäßig, wenn er die Anforderungen der Ermächtigungsgrundlage erfüllt. Vielmehr sind insbesondere zum Schutz der Minderheit bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten. Erst bei der Frage, ob die beschlossene Änderung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt.

Beschluss über unverzichtbare Rechte nichtig

Fundamentale Schranken ergeben sich zunächst aus den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 134, 138, 242 BGB und den zum Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts zählenden Vorschriften, wozu u.a. unentziehbare und unverzichtbare Individualrechte gehören. Denn was selbst durch Vereinbarung nicht geregelt werden könnte, entzieht sich auch einer Regelung per Beschluss aufgrund einer Öffnungsklausel. Ein gleichwohl gefasster Beschluss ist nichtig.

Beschluss über verzichtbare Rechte schwebend unwirksam

Darüber hinaus wird die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht – worauf es hier entscheidend ankommt – auch durch Individualrechte begrenzt, die zwar ebenfalls zu den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten gehören, die aber verzichtbar sind. Ein in solche Rechte eingreifender Beschluss ist nur dann wirksam, wenn die hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen. Bis dahin ist er schwebend unwirksam. Die endgültige Unwirksamkeit des Beschlusses tritt ein, wenn die Zustimmung verweigert wird.

Zu den in diesem Sinne mehrheitsfesten Rechten gehört das dem Verbandsrecht immanente Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer), sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender Leistungspflichten schützt.

Neue Leistungspflichten verstoßen gegen Belastungsverbot

Der angefochtene Beschluss verstößt gegen das Belastungsverbot. Die auferlegten Leistungspflichten finden im Gesetz keine Grundlage. Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Das bedeutet jedoch nicht, dass die einzelnen Wohnungseigentümer kraft Gesetzes verpflichtet sind, Instandhaltungsmaßnahmen selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen. Auch zur tätigen Mithilfe sind sie nicht verpflichtet.

Vielmehr sind Beschlüsse, die Instandhaltungsmaßnahmen betreffen, vom Verwalter umzusetzen. Die Wohnungseigentümer haben lediglich die Kosten hierfür aufzubringen. Nichts anderes folgt aus § 16 Abs. 4 WEG. Denn auch danach können die Wohnungseigentümer lediglich die Verteilung der u.a. für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen angefallenen Kosten abweichend von § 16 Abs. 2 mit qualifizierter Mehrheit regeln und dies ohnehin nur im Einzelfall.

Gemeinschaft muss auch Sondernutzungsflächen instand halten

Kraft Gesetzes obliegt die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft und ist vom Verwalter durchzuführen. Mangels abweichender Regelung gehört hierzu auch die Instandhaltung der von Sondernutzungsrechten erfassten Gartenflächen, denn das Sondernutzungsrecht lässt die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum unverändert.

Keine Übertragung von Pflichten per Beschluss

Zwar ist es bei Sondernutzungsrechten üblich, dem Sondernutzungsberechtigten die Pflicht zur Instandhaltung auf eigene Kosten aufzuerlegen, weil ein Auseinanderfallen von Nutzungsrecht und Instandhaltungslast als unbefriedigend empfunden wird. Das ändert aber nichts daran, dass eine hiervon abweichende Regelung bereits in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung selbst oder im Wege einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer hätte getroffen werden müssen. Ist dies – wie hier – nicht geschehen, bleibt die Gemeinschaft zuständig. Eine nachträgliche Übertragung der daraus folgenden Pflichten ist nur noch mit Zustimmung des Betroffenen möglich.

Der angefochtene Beschluss war wegen des Verstoßes gegen das Belastungsverbot zunächst schwebend unwirksam. Durch die Klage hat die Eigentümerin ihre Zustimmung zumindest konkludent verweigert, sodass der Beschluss endgültig unwirksam geworden ist.

Keine Umdeutung in Kostenregelung

Der Beschluss lässt sich auch nicht teilweise als Kostentragungsregelung aufrechterhalten. Hier kann nicht zweifelsfrei gesagt werden, ob die Eigentümer den Beschluss auch als Teilregelung gefasst hätten.

(BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13)