Vermieter kann Verjährung von Ersatzansprüchen nicht per AGB verlängern

Hintergrund: Mietvertrag sieht längere Verjährungsfrist vor

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin Schadensersatz. Nachdem die Mieterin das Mietverhältnis gekündigt hatte, gab sie die Wohnung Ende Dezember 2014 an die Vermieterin zurück.

Der Formularmietvertrag enthält die Bestimmung, dass Ersatzansprüche der Vermieterin wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (ebenso wie Ansprüche der Mieterin auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen) erst in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.

Mit einer im Oktober 2015 zugestellten Klage verlangt die Vermieterin von der Mieterin Schadensersatz in Höhe von 16.000 Euro wegen Schäden in der Wohnung. Die Mieterin wendet ein, eventuelle Schadensersatzansprüche der Vermieterin seien gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt.

Entscheidung: Kurze Verjährung ist zwingend

Der BGH gibt der Mieterin Recht. Für die Schadensersatzansprüche der Vermieterin gilt die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB.

Eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Die diesbezügliche Klausel, die hier im Mietvertrag enthalten ist, erschwert die Verjährung von Schadensersatzansprüchen der Vermieterin gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht. Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, verdoppelt. Zum anderen verändert die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellt. Beide Regelungsinhalte sind mit wesentlichen Grundgedanken von § 548 BGB nicht zu vereinbaren.

Vertragsparteien sollen schnell Klarheit haben

Die in dieser Vorschrift geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters ist durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Demgegenüber wird der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Schäden an der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Mit der kurzen Verjährung verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, dass Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache schnell geklärt werden und so Rechtssicherheit geschaffen wird.

Die unangemessene Benachteiligung der Mieterin entfällt hier auch nicht dadurch, dass die Klausel spiegelbildlich eine Verlängerung auch ihrer Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung vorsieht. Auch die spiegelbildliche Verlängerung beider Verjährungsfristen ändert nichts an dem zentralen Interesse der Mieterin an einer möglichst kurzen, an die Rückgabe der Mietsache anknüpfenden Verjährungsfrist.

(BGH, Urteil v. 8.11.2017, VIII ZR 13/17)

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§ 548 BGB Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts

(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.