Wohnungseigentümer regeln die Angelegenheiten der laufenden Verwaltung im Regelfall durch Beschluss. Beschlüsse binden die Rechtsnachfolger der Eigentümer (z. B. Käufer, Erben, Erwerber in der Zwangsversteigerung) auch ohne Eintragung im Grundbuch. Die Eigentümer können aber nicht alles durch Beschluss regeln: Voraussetzung für eine Entscheidung durch Beschluss ist die Beschlusskompetenz. Diese kann sich aus dem Gesetz oder einer vereinbarten Öffnungsklausel ergeben. Beschlüsse, die ohne Beschlusskompetenz gefasst wurden, sind nichtig.
Vereinbarung setzt keine Beschlusskompetenz voraus
Für Entscheidungen über Fragen, für die sie keine Beschlusskompetenz haben, müssen die Eigentümer also einen anderen Weg der gemeinschaftlichen Willensbildung wählen. Hier steht den ihnen der Weg der Vereinbarung offen. Mithilfe einer Vereinbarung können die Wohnungseigentümer ergänzend zum oder abweichend vom WEG ihr Verhältnis untereinander regeln (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG), und zwar sowohl in den Bereichen, für die sie keine Beschlusskompetenz haben als auch dort, wo sich auch per Beschluss entscheiden könnten. Im Frage kommen hier sowohl allgemeine Verwaltungsangelegenheiten als auch z. B. Gebrauchsregelungen für Sonder- oder Gemeinschaftseigentum (§ 15 WEG) oder Veräußerungsbeschränkungen (§ 12 Abs. 1 WEG).
Für eine wirksame Vereinbarung bedarf es der Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer. Um eine Vereinbarung zu treffen, muss nicht unbedingt eine Eigentümerversammlung stattfinden. Die Eigentümer können Vereinbarungen in jedem denkbaren Rahmen treffen. Sogar eine stillschweigende Vereinbarung ist möglich, auch wenn dies die Ausnahme sein dürfte.
Wirkung der Vereinbarung
Wichtigster Unterschied zur Entscheidung durch Beschluss ist, dass Vereinbarungen zunächst nur unter denjenigen wirken, die daran mitgewirkt haben, also den Personen, die zum Zeitpunkt der Vereinbarung Wohnungseigentümer waren. Hier spricht man von einer schuldrechtlichen Wirkung. Sonderrechtsnachfolger der Eigentümer sind an eine Vereinbarung hingegen nur gebunden, wenn diese als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG). Dadurch wird eine Vereinbarung verdinglicht.
Bei Vereinbarungen mit bestimmten Inhalten ist für deren Wirksamkeit die Zustimmung derjenigen erforderlich, zu deren Gunsten eine Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder eine Reallast besteht. Dies sind Vereinbarungen, mit denen Sondernutzungsrechte begründet, verändert, aufgehoben oder übertragen werden (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG). Alle anderen Vereinbarungen bedürfen grundsätzlich nicht der Zustimmung Dritter.
Inhaber anderer Rechte (z. B. Nießbrauch, Dienstbarkeit, Wohnungsrecht) müssen hingegen zustimmen, wenn ihr Recht durch eine Vereinbarung beeinträchtigt wird. Ob eine Beeinträchtigung vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls.
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