Bei einem Wasserschaden ist es für eine Mietminderung maßgeblich, ob der Mieter diesen selbst verursacht hat. Der Mieter verantwortet unter Umständen auch Feuchtigkeitsschäden, die aufgrund von Maßnahmen eingetreten sind, die er veranlasst hat oder die der Vermieter auf Veranlassung des Mieters vorgenommen hat.
Trägt der Mieter nicht die Verantwortung für Wasser- oder Feuchtigkeitsschäden, kann er die Miete unter Umständen mindern. Das gilt etwa dann, wenn Wasser durch die Außenwände in die Wohnung oder in den Keller eingetreten ist. Das Recht auf Mietminderung kann auch bestehen, wenn der Vermieter gar keinen Einfluss auf den Schaden hatte und der Wasserschaden durch einen Nachbarn hervorgerufen wurde.
Mietminderung bei einem Wasserschaden
Eine komplette Befreiung von der Mietzahlungspflicht kommt in Betracht, wenn die gesamte Wohnung durch einen Wasserschaden praktisch unbewohnbar wird. Wenn der Vermieter den Wasserschaden verursacht hat und die Wohnung unbewohnbar wird, können neben einer Mietminderung auch Hotelkosten vom Mieter geltend gemacht werden (AG Köpenick, Urteil v. 21.4.2010, Az. 15 C 128/09).
Wohnzimmer unbenutzbar
Ein Mieter, der sein Wohnzimmer wegen eines Wasserschadens nicht oder nur erheblich eingeschränkt nutzen kann, hat ein Recht auf eine einmalige 30-prozentige Mietminderung, wie aus einem Urteil des AG Bochum (Urteil v. 28.11.1978, Az. 5 C 668/78) hervorgeht. Der Wasserschaden trat über die Decke aus einer Nachbarwohnung ein und machte das Wohnzimmer unbenutzbar. Bis zum Ende der Renovierungsarbeiten gestand das Gericht dem Mieter 20 Prozent Mietminderung pro Monat zu.
Undichte Fenster
Dringt Regenwasser durch die Fenster in die Wohnung ein, kann das in Einzelfällen zu einer Mietminderung führen, wenn der Mieter das nicht verhindern konnte, etwa durch das Schließen der Rollläden, oder wenn das Problem wiederholt auftritt. Das LG Berlin (Urteil v. 18.3.1982, Az. 61 S 437/81) gestand einem Mieter deshalb fünf Prozent Mietminderung zu.
Undichte Dusche
Nach jedem Duschen große Pfützen auf dem Badezimmerboden, feuchte Möbel – eine undichte Duschkabine ist ein Mangel. Repariert wurde die Kabine erst nach einem Jahr und dabei wurde dann auch noch der Putz im Schlafzimmer beschädigt. Dieser Schaden wiederum wurde erst nach vier Monaten repariert. Eine Mietminderung sei hier in Ordnung, sie darf aber nicht zu hoch ausfallen, sonst gerät der Mieter in einen Zahlungsrückstand, der eine Kündigung rechtfertigen kann, entschied das AG Stuttgart (Urteil v. 14.2.2020, Az. 32 C 1562/19). Demnach berechtigt die undichte Duschkabine zu einer Minderung von zehn Prozent und der beschädigte Putz zu einer Minderung von fünf Prozent der Bruttomiete.
Rechtfertigt ein feuchter Keller eine Mietminderung?
Tritt in der Wohnung des Mieters, dazu gehören auch Nebenräume wie ein Keller, ein Feuchtigkeitsschaden auf, liegt ein Sachmangel vor. Die Ursache dafür ist zunächst unerheblich. Doch wann ist die Miete gemindert?
Altbauten müssen keinen trockenen Keller haben
Feuchtigkeit im Keller bei älteren Gebäuden (Altbauten) rechtfertigt grundsätzlich keine Mietminderung oder eine Nachbesserung der Bodendämmung, urteilte das AG München (Urteil v. 11.6.2010, Az. 461 C 19454/09). Das hängt auch damit zusammen, dass ein Mieter diesen Mangel bei Abschluss des Mietvertrags kennen musste.
Hochwasser: Nicht immer Grund für eine Minderung
Wird die Mietsache, explizit der Keller, etwa durch Hochwasser beeinträchtigt, so liegt nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 9.12.1970, Az. VIII ZR 149/69) kein Mangel vor, wenn der Schadensfall "auf außergewöhnliche Witterungseinflüsse" zurückzuführen ist, die bei Vertragsschluss nicht vorhersehbar gewesen sind. Befindet sich das Gebäude allerdings in einem hochwassergefährdeten Gebiet oder hat der Vermieter baulich etwas so verändert, dass der Schaden eher eintritt, sieht das anders aus. Wie weit der Mieter die Miete mindern kann, hängt letztlich davon ab, wie stark die die Nutzung der Mietsache beeinträchtigt ist.
Dringt regelmäßig Wasser in den zu der Wohnung gehörenden Keller ein, kann das zu einer dauerhaften Mietminderung führen (LG Kassel, Urteil v. 13.6.1996, Az. 1 S 128/96).
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