Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen. Das gilt allerdings nicht bei Maßnahmen zur Einsparung von Primärenergie, klimaschützenden Maßnahmen sowie Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums.
Die Modernisierungsmieterhöhung kann für das Jahr bis zu 11 Prozent (ab 1.1.2019: bis zu 8 Prozent unter Berücksichtigung einer Kappungsgrenze) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten betragen.
Beispiel:
Bisherige Miete monatlich 700 Euro. Aufgewendete Modernisierungskosten 3.000 Euro. Erhöhung der monatlichen Miete somit 11 Prozent von 3.000 Euro geteilt durch 12 = 27,50 Euro; neue monatliche Miete 727,50 Euro.
Sind die baulichen Änderungen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden (z. B. Einbau einer Zentralheizung), muss der Vermieter die dafür aufgewendeten Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufteilen.
Die Mieterhöhung hängt nicht davon ab, ob der Mieter der baulichen Änderung zugestimmt hat. Auch die Ankündigung der Modernisierung ist nicht Voraussetzung für eine Mieterhöhung. Verletzt der Vermieter die Ankündigungspflicht, hat dies nur zur Folge, dass die Mieterhöhung erst 6 Monate später eintritt.
Es reicht also aus, dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen rein tatsächlich geduldet hat, unabhängig davon, ob der Vermieter die Maßnahmen zuvor ordnungsgemäß angekündigt hat.
Die Mieterhöhung ist in Textform zu erklären. Sie ist erst nach Abschluss der Arbeiten zulässig und nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a BGB erläutert wird. Die Anforderungen der Gerichte an die Darlegungspflicht des Vermieters sind hier sehr hoch.
Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung nicht mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 Prozent höher ist als die mitgeteilte, ebenso, wenn die Modernisierung nicht angekündigt wurde.
Sonderkündigungsrecht des Mieters
Mit der Modernisierungsankündigung entsteht ein Sonderkündigungsrecht. Der Mieter kann das Mietverhältnis bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, für den Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Weil das Kündigungsrecht auch bei einem befristeten Mietverhältnis oder einem vertraglichen Kündigungsausschluss besteht und in diesen Fällen die ordentliche Kündigung nicht möglich ist, hat das Sonderkündigungsrecht hier besondere Bedeutung.
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