Dem Mieter ist die geplante Maßnahme bereits genau bekannt. Ist hier noch eine fristgerechte Ankündigung nötig?
Auf die Ankündigung kann auch dann nicht verzichtet werden, wenn der Mieter von den Maßnahmen aus anderer Quelle Kenntnis hat. In Ausnahmefällen kann aber etwas anderes gelten, so insbesondere, wenn die Ankündigung als bloße Förmelei anzusehen wäre.
Die Modernisierungsmaßnahme erfolgt vollständig außerhalb der Wohnung. Ist dennoch eine Ankündigung erforderlich?
Die Ankündigungspflicht besteht auch, wenn der Vermieter zwar die Modernisierungsmaßnahme durchführen kann, ohne die Räume des Mieters betreten zu müssen, der Mieter aber mit den Kosten der Modernisierung belastet werden soll. Ein Beispiel hierfür ist die Wärmedämmung der Außenfassade.
Die Ankündigung ist nur bei Maßnahmen entbehrlich, die mit keiner oder nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und zu keiner oder nur zu einer unerheblichen Erhöhung der Miete führen.
Die geplante Maßnahme verzögert sich. Was ist zu tun?
Wird der Zeitpunkt des Modernisierungsbeginns überschritten, muss der Vermieter die Maßnahme erneut ankündigen. Das gilt nicht bei einer nur unwesentlichen Überschreitung.
Welche Mitwirkungspflichten hat der Mieter bei der Modernisierungsmaßnahme?
Die Durchführung der Modernisierung ist Sache des Vermieters. Der Mieter muss die Maßnahme bei Vorliegen aller Voraussetzungen lediglich dulden. Er ist aber nicht zur Mitwirkung verpflichtet.
Der Mieter verweigert trotz ordnungsgemäßer Ankündigung den Zutritt zur Wohnung. Was tun?
Muss der Vermieter zur Durchführung der Modernisierungsmaßnahme die Wohnung des Mieters betreten und verweigert dieser den Zutritt, so muss der Vermieter in der Regel eine Klage erheben. Der Erlass einer einstweiligen Verfügung wird nur bei besonderer Eilbedürftigkeit in Betracht kommen und die Ausnahme sein.
Welche Ansprüche stehen dem Mieter zu?
Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Modernisierungsmaßnahme machen musste, muss der Vermieter ersetzen. Dies sind z. B. Reinigungskosten, Beteiligungen an den Kosten einer Anschlussrenovierung, Kosten einer Hotelunterkunft, falls die Wohnung infolge der Modernisierung eine gewisse Zeit unbewohnbar ist, Mehrkosten einer Gaststättenverpflegung, falls üblicherweise selbst gekocht wurde und die Küche vorübergehend nicht genutzt werden kann.
Kann der Mieter die Räume während der Arbeiten nicht oder nur eingeschränkt nutzen, kann er die Miete mindern. Bei einer energetischen Modernisierung gilt dies jedoch nur eingeschränkt: Für drei Monate ist die Minderung wegen Beeinträchtigungen durch die Maßnahme ausgeschlossen.
Der Mieter verlangt eine Sicherheit für seine Aufwendungen. Kann er dies?
Der Vermieter hat auf Verlangen Vorschuss zu leisten. Der Vorschussanspruch besteht in Höhe der mutmaßlich entstehenden Aufwendungen. Nach Abschluss der Modernisierung muss der Mieter über den Vorschuss abrechnen. Bis zur Zahlung des Vorschusses kann der Mieter die Duldung der Modernisierung verweigern.
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