Viele Vermieter gehen davon aus, dass Mieter grundsätzlich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Zu Unrecht, denn nach dem Gesetz ist es Sache des Vermieters, die Wohnung in Schuss zu halten.
Wirksame Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich
Nur wenn die Renovierung im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen wurde, muss der Mieter ran. Dabei hat sich in den letzten Jahren eine sehr umfangreiche und strenge Rechtsprechung entwickelt, welche Renovierungsklauseln erlaubt sind und welche nicht. Das Fatale für Vermieter: Enthält die Klausel auch nur einen unzulässigen Teil, ist in der Regel die gesamte Klausel unwirksam, sodass die Renovierungspflicht beim Vermieter verbleibt. Dann kann der Mieter vom Vermieter verlangen, die Wohnung zu renovieren, wenn dies erforderlich ist.
Begriff der Schönheitsreparaturen
Grundsätzlich sind die in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV angegebenen Arbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen, nämlich
- Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
- Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre,
- Streichen der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.
Anstelle des Streichens der Fußböden gehört heute die Grundreinigung des Teppichbodens zu den Schönheitsreparaturen. Weiterhin zählt zu den Schönheitsreparaturen die Beseitigung von Dübellöchern, Schraubenlöchern und durch Alterung entstandener Deckenrisse. Diese sind im Zuge von Schönheitsreparaturen mit zu beseitigen.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören der Anstrich der Fensteraußenseiten und der Wohnungsabschlusstür von außen, der Anstrich von Balkontüren, Loggien oder Balkonen sowie das Abschleifen und Versiegeln eines Parkettbodens. Enthält eine Renovierungsklausel auch eine oder mehrere dieser Arbeiten, ist die gesamte Klausel unwirksam.
Grundsanierung ist Sache des Vermieters
Die sogenannte Grundsanierung ist auch dann Sache des Vermieters, wenn dem Mieter die Schönheitsreparaturen übertragen wurden. Unter Grundsanierung versteht man die Herstellung eines baulichen Zustands, der die Ausführung von Schönheitsreparaturen ermöglicht. Hierzu zählen insbesondere die Beseitigung von Rissen im Mauerwerk, Putzschäden, Schwarzstaubablagerungen („Fogging“) oder die Erneuerung des Putzes, wenn dieser aufgrund starker Nikotineinwirkung schadhaft ist.
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Zulässige und unzulässige Renovierungsklauseln im Mietvertrag
