Höhere AfA durch optimierte Kaufpreisaufteilung

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden gemäß § 7 Absatz 4 bis 5b Einkommensteuergesetz (EStG) ist es in der Praxis oft erforderlich, den Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude – das der Abnutzung unterliegt – und den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen.

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat im März 2026 eine neue Ar­beitshilfe zur Kaufpreisaufteilung und eine Arbeitshilfe für die Berechnung veröffentlicht.

Berechnung der Kaufpreisaufteilung

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden sowie das Gebäude aufzuteilen (BFH, Urteil v. 10.10.2000, IX R 86/97, BStBl II2001, 183).

Wurde für die Anschaffung eines zur Einkünfteerzielung genutzten Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die auf das Gebäude entfallende AfA  (§ 7 Abs. 4 bis 5a EStG) aufzuteilen.

• Boden- und Gebäudewert müssen gesondert ermittelt werden
• die Anschaffungskosten werden nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile aufgeteilt in nicht abnutzbaren Grund und Boden und abnutzbaren Gebäudeanteil

Die Aufteilung des Kaufpreises muss von den Vertragsparteien grundsätzlich der Besteuerung zugrunde gelegt werden, sofern

• sie nicht nur zum Schein getroffen wurde und keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt
• sie unter Berücksichtigung der Gesamtumstände die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und wirtschaftlich haltbar erscheint (BFH, Urteil v. 16.09.2015, IX R 12/14, BStBl 2016 II S. 397).

Vereinfachte Kaufpreisaufteilung

Fällt der Gesamtkaufpreis geringer oder im Einzelfall höher aus als die Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude, muss der Gesamtkaufpreis im Verhältnis der Werte aufgeteilt werden.

Das BMF stellt zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung eine an die Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung überarbeitete Arbeitshilfe als Excel-Tool (Stand Februar 2026) zur Verfügung. Damit wird es möglich, in einem typisierten Verfahren:

• eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder
• die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen.

Es handelt sich dabei um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist.

Zusätzlich wird eine 13-seitige Anleitung für die Berechnung einer Kaufpreisaufteilung angeboten (Stand März 2026).

Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises (PDF)

Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Download Excel-Datei)

Daten für die Kaufpreisaufteilung

Die zur Verfügung stehenden Daten werden im Rahmen der Arbeitshilfe in der Reihenfolge

• Vergleichswertverfahren,
• Ertragswertverfahren,
• Sachwertverfahren

abgefragt.

Es wird typisierend unterstellt, dass bei Vorliegen der Daten das Verfahren auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr den Gepflogenheiten entspricht und auf die Abfrage von weiteren Daten und der Ausführung anderer Verfahren abgesehen werden kann.

Mietwohngrundstücke und Wohneigentum

Da bei Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und Geschäftsgrundstücken in der Regel keine Vergleichsfaktoren vorliegen, wird hier auf eine Abfrage von Vergleichsfaktoren und der Prüfung des Vergleichswertverfahrens verzichtet. Für diese Grundstücke wird vorrangig das Ertragswertverfahren angewandt.

Bei Wohnungseigentum oder Ein-und Zweifamilienhäusern kann das Vergleichswertverfahren herangezogen werden, wenn vom zuständigen Gutachterausschuss für diese Grundstücks- beziehungsweise Gebäudearten Vergleichsfaktoren vorliegen.

Die Ermittlung des Vergleichswerts mit Hilfe von Vergleichsfaktoren erfolgt in Anlehnung an §§ 24 Abs. 1 Satz 2, 24 Abs. 2 Nr. 2 und 26 Abs. 1 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Das Ertragswertverfahren findet auch bei Wohnungseigentum und Ein-und Zweifamilienhäusern Anwendung, falls Vergleichsfaktoren fehlen. Voraussetzung für die Anwendung des Ertragswertverfahrens:

• das Vorliegen der tatsächlichen oder ortsüblichen Miete.

Die Ertragswertermittlung erfolgt in Anlehnung an das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV.

Ertragswertverfahren

Liegen bei Ein-und Zweifamilienhäusern und bei Wohnungseigentum Vergleichsfaktoren nicht vor, gilt der Grundsatz, dass vor Anwendung des Sachwertverfahrens als Auffangverfahren zunächst die Heranziehung des Ertragswertverfahrens zu prüfen ist. Bei Vorliegen der tatsächlich vereinbarten Miete für das Wertermittlungsobjekt oder der ortsüblichen Miete gewährleistet die Ertragswertermittlung vor allem für Renditeobjekte eine sachgerechte Verkehrswertermittlung.

Sachwertverfahren

Liegen keine Daten für die Anwendung des Vergleichs- oder Ertragswertverfahrens vor, kann zur typisierten Kaufpreisaufteilung das Sachwertverfahren herangezogen werden. Die Sachwertermittlung erfolgt in Anlehnung an das Sachwertverfahren nach §§ 35 ff. ImmmoWertV.

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