Brandenburgisches OLG Urteil vom 29.11.2022 - 3 U 93/21

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 03.09.2021, Az. 11 O 23/19, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Kläger 22% und die Beklagte 78% zu tragen. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz tragen die Kläger.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe erbringen.

4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 74.148,75 EUR festgesetzt.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Kläger - Mitglieder der Erbengemeinschaft nach dem am ...2013 verstorbenen W... S... (Erblasser) gemäß Erbschein des Amtsgerichts Mitte vom 30.07.2013 (Bl. 11) - verlangen nach Kündigung eines Gewerbemietvertrages Räumung und Herausgabe eines mit einer Halle bebauten, gewerblich genutzten Grundstücks nebst Freiflächen in der ...-...-Straße ..., .... .... sowie eine Nutzungsentschädigung. Der Erblasser war Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks.

Die Beklagte nutzt das streitgegenständliche Grundstück seit 2006, zunächst als Containerabstellfläche. Am 27.06.2006 schloss sie mit der A... Beteiligungsgesellschaft einen Mietvertrag rückwirkend zum 01.05.2006 über die "Rohbauhalle und Freiflächen" (Bl. 110 ff.).

Durch notariellen Darlehensvertrag vom 11.06.2008 gewährte die Beklagte der A... H... Ltd., vertreten durch den Erblasser, ein Darlehen über einen Betrag von bis zu 233.000 EUR. In Erfüllung des Darlehensvertrages überwies die Beklagte am 31.12.2008 an die Darlehensnehmerin 232.562,05 EUR. Eine Rückzahlung erfolgte nicht; die Darlehensnehmerin ist nicht mehr existent.

Mit Vertrag vom 28.09.2009 vermietete der Erblasser der Beklagten das streitgegenständliche Grundstück zum Betrieb einer Entsorgungs-, Speiseverwertungs- und Photovoltaikanlage zu einer monatlichen Kaltmiete von 2.900 EUR (Bl. 6 ff.). Die Vertragsparteien vereinbarten in § 2 Abs. 1 des Mietvertrages eine Laufzeit vom 01.10.2009 bis zum 31.12.2029. Mit Nachtragsvereinbarung vom 08.10.2009 reduzierten sie einvernehmlich die Miete ab dem 01.10.2009 auf 500 EUR monatlich (Bl. 9). Durch den 2. Nachtrag vom 17.10.2011 verpflichtete sich die Beklagte, die Miete von monatlich 500 EUR für den Zeitraum 11/2011 bis 10/2017 abgezinst im Voraus zu zahlen (Bl. 10 f.). Diese Vereinbarung hat die Beklagte durch Zahlung von 31.485,88 EUR erfüllt.

Vor dem Landgericht Frankfurt/Oder machten die Kläger zum Aktenzeichen 11 O 28/18 rückständige Miete in Höhe von 34.800 EUR für den Zeitraum 01.01.2014 bis 31.12.2014 gegen die Beklagte geltend. Das Landgericht hat der Klage nach teilweiser Klagerücknahme in Höhe von 8.808 EUR stattgegeben (Bl. 229 ff der beigezogenen Akte 11 O 28/18), der Senat hat die Klage auf Berufung der Beklagten unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils mit Urteil vom 06.10.2020 - 3 U 52/19 - abgewiesen (Bl. 310 ff. der beigezogenen Akte 11 O 28/18).

Unter dem 24.08.2018 haben die Kläger die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber der Beklagten erklärt (Bl. 57). Die Beklagte hat die Kündigung unter Hinweis auf die Vereinbarung der bestimmten Laufzeit bis zum 31.12.2029 zurückgewiesen (Bl. 58).

Die Kläger erklärten mit Schreiben vom 27.12.2018 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs (Bl. 17), weil die Beklagte die Miete für die Monate November und Dezember 2018 nicht gezahlt hatte. Die Beklagte entrichtete daraufhin die ausstehenden Mieten für November und Dezember 2018 in Höhe von jeweils 500 EUR monatlich am 04.01.2019 und wies die Kündigung mit Schreiben vom 04.01.2019 zurück (Bl. 13). Die Kläger forderten die Beklagte mit Schreiben vom 10.01.2019 zur Räumung bis zum 24.01.2019 auf (Bl. 14).

Das Landgericht hat die Beklagte mit Urteil vom 03.09.2021 zur Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Grundstücks sowie zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung von jeweils 21.628 EUR für die Monate Januar bis einschließlich März 2019 und in Höhe von 3.264,75 EUR für April 2019 verurteilt und die Widerklage der Beklagten, gerichtet auf Übereignung des Grundstücks gegen Zahlung von 259.276,09 EUR abzüglich der seit dem 01.07.2019 gezahlten Mieten, abgewiesen. Die Klagestattgabe hat das Landgericht damit begründet, dass die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB durchgreife. Zahlungsverzug sei unabhängig davon eingetreten, ob die Beklagte die ursprüngliche Miete von 2.900 EUR oder nur 500 EUR geschuldet habe. Einer Abmahnung habe es nicht bedurft, weil die Fälligkeit der Miete nach § 3 Nr. 2 des Mietvertrages kalendermäßig bestimmt gewesen sei und der Verzug nach Ablauf des dritten Werktages der Monate November und Dezember 2018 eingetreten sei. Die Beklagte habe den Verzug auch verschuldet. Soweit sie behaupte, sie habe ab November 2017 für die Mietzahlung versehentlich nur einen Dauer...