Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterhöhung für modernisierten Wohnraum: Angabepflicht des Vermieters hinsichtlich öffentlicher Fördermittel
Orientierungssatz
Die Angabe von Kürzungsbeträgen im Mieterhöhungsverlangen wegen gewährter öffentlicher Förderung ist nicht erforderlich, wenn Auswirkungen auf die Höhe der verlangten Nettokaltmiete ausgeschlossen sind. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, in einem Mieterhöhungsverlangen überflüssige Angaben zu machen, die auf die Entscheidungsfindung des Mieters keinen Einfluß haben. Erhebt der Mieter aber im Zustimmungsprozeß entsprechende Einwendungen, muß der Vermieter Angaben zur Gesamthöhe der öffentlichen Fördermittel machen, die sich auf Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verteilen.
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 08. April 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 9 C 367/02 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft. Insbesondere übersteigt der Wert der Beschwer, der sich analog § 9 Satz 1 ZPO auf 37,06 Euro x 42 = 1.556,52 Euro beläuft, die in § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO bezeichnete Berufungssumme (vgl. BVerfG, GE 1996, 600). Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
II. Die Berufung hat indes keinen Erfolg. Zwar ist das angefochtene Urteil sowohl in formeller Hinsicht als auch in materieller Hinsicht zu beanstanden, jedoch bleibt es im Ergebnis dabei, dass die erhobene Klage abzuweisen ist.
1. Das angefochtene Urteil weist einen wesentlichen Verfahrensmangel im Sinne des § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf, denn es fehlt an dem erforderlichen Tatbestand, so dass ein Verstoß gegen § 313 Abs. 1 Nr. 5 ZPO vorliegt. Zu Unrecht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass es eines Tatbestandes nicht bedurfte, weil ein Rechtsmittel gegen das angefochtene Urteil nicht zulässig wäre (§ 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ungeachtet dieses wesentlichen Verfahrensmangels konnte die Kammer in der Sache selbst entscheiden, denn die Durchführung einer umfangreiche Beweisaufnahme war nicht erforderlich.
2. a) Ausweislich der schriftlichen Erklärung der Firma P GmbH vom 31. Mai 2002 war der Kläger schon vor seiner Eintragung in das Grundbuch entsprechend § 185 Abs. 1 BGB ermächtigt, das an den Beklagten adressierte Mieterhöhungsverlangen vom 04. Juni 2002 im eigenen Namen zu formulieren. Die Vorschrift des § 185 Abs. 1 BGB ist auf einseitige Gestaltungsrechte anzuwenden, denen nach der Rechtsprechung des BGH (BGHZ 114, 360 (366)) auch rechtsgeschäftsähnliche Handlungen wie die Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung zuzuordnen sind. Auf die Ausführungen des BGH in seinem Urteil vom 10. Dezember 1997 (NJW 1998, 896) wird in vollem Umfang Bezug genommen, auch wenn es in der dortigen Fallkonstellation um die Ermächtigung eines Dritten zur Abgabe einer Kündigungserklärung ging. Für die Abgabe eines Mieterhöhungsverlangens können keine anderen Grundsätze gelten, zumal die Einwirkung auf das bestehende Mietverhältnis wesentlich geringer ausfällt. Sämtliche Erwägungen, die das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil angestellt hat, würden sich auch auf die Fallkonstellation übertragen lassen, über die der BGH zu entscheiden hatte. Die Ermächtigung zur Abgabe des Mieterhöhungsverlangens enthält zugleich die Befugnis zur Entgegennahme der Zustimmungserklärung.
b) Der Kläger hat sich bei der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens vom 04. Juni 2002 seinerseits durch den bevollmächtigten Hausverwalter M Sch vertreten lassen (§ 164 Abs. 1 BGB).
3. Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 04. Juni 2002 entspricht indes nicht den formellen Anforderungen des § 558 a Abs. 1 BGB und war deshalb nicht geeignet, die Überlegungsfrist und die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 BGB auszulösen. Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558 a Abs. 1 BGB), wobei auch etwaige nach § 558 Abs. 5 BGB erhebliche Kürzungsbeträge anzugeben sind.
a) Die Firma P GmbH hat aufgrund von Sanierungsmaßnahmen in den Jahren 2000/2001 öffentliche Fördermittel vereinnahmt, die in dem Mieterhöhungsverlangen vom 04. Juni 2002 nicht als Kürzungsbeträge ausgewiesen worden sind. Gemäß § 558 Abs. 5 BGB sind von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, die Drittmittel im Sinne des § 559 a BGB abzuziehen, wobei die Kürzungsbeträge im Falle des § 559 a Abs. 1 BGB mit 11 % des Zuschusses zu veranschlagen sind.
aa) Der Kläger kann sich nicht darauf berufen, dass die Firma "P GmbH" und der Beklagte am 31. Mai 2000 eine "Modernisierungsvereinbarung" getroffen haben, in der sich die Vertragsparteien für den Zeitraum nach Fertigstellung der Sanierungsmaßnahmen auf bestimmte Mietobergrenzen geeinigt haben. Das K...