Verfahrensgang
AG Berlin-Schöneberg (Entscheidung vom 22.03.2011; Aktenzeichen 15 C 459/10) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufung gegen das am 22. März 2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 15 C 459/10 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Beklagte zu tragen.
ZP 550
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin begehrt die Feststellung de Unwirksamkeit einer von der Beklagten ausgesprochenen Kündigung, die Beklagte widerklagend den Ausgleich der ihr durch den Ausspruch der Kündigung entstandenen Rechtsanwaltskosten.
Durch das am 22. März 2011 verkündete und der Beklagten am 24. März 2011 zugestellte Urteil, auf das zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen.
Hiergegen richtet sich die am 7. April 2011 bei dem Landgericht Berlin eingelegte und am 31. Mai 2011 nach vorheriger Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist begründete Berufung der Beklagten. Sie rügt, das Amtsgericht habe die Zahlungsrückstände der Klägerin aufgrund eines von ihr - der Beklagten - zu vertretenen Rechenfehlers unzutreffend erfasst. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei davon unabhängig unzumutbar, da die Klägerin fortdauernd unpünktlich gezahlt und es insoweit einer Abmahnung für die ordentliche Kündigung nicht bedurft habe.
Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen und auf die Widerklage die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte 661,16 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihren Vortrag.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist unbegründet.
Die auf Feststellung des Fortbestandes des Mietverhältnisses und Unwirksamkeit der Kündigung vom 14. Juli 2010 gerichtete Klage ist begründet. Der Beklagten stand weder ein Grund zur fristlosen noch zur fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses zur Seite.
Die Beklagte war angesichts des seit September 2007 andauernden Zahlungsverhaltens der Beklagten, die die Miete in einen Zeitraum von über 3 Jahren mit einer jeweiligen Verspätung von wenigen Tagen und - nach Auffassung der Beklagten zum Teil unvollständig - entrichtete, nicht zur Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, 3 BGB befugt.
Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei setzt die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine erfolglose Abmahnung voraus. An einer solchen indes fehlt es:
Eine Abmahnung erfordert den ernstlichlichen und unmissverständlichen Hinweis an den Mieter, dass er vertragliche Pflichten verletzt hat und ihm für den Fall eines weiteren Vertragsverstoßes Konsequenzen drohen (BGH, Urt. v. 12.10.2011 - VIII ZR 3/11, Tz. 17 m.w.N.- [...]; Urt. v. 1.6.2011 - VIII ZR 91/10, NJW 2011, 2570 Tz. 15). Eine derartige Erklärung indes hat die Beklagte gegenüber der Klägerin im Hinblick auf deren Zahlungsverhalten vor Ausspruch der Kündigung zu keinem Zeitpunkt abgegeben. Zwar hat sie mit Schreiben vom 22. August 2007, 10. September 2007, 21. Oktober 2008, 23. September 2009, 19. Dezember 2007, 12. Juni 2008, 7. Dezember 2009, 27. Januar 2010 und 23. April 2010 die Klägerin wiederholt zum Ausgleich - zum Teil geringfügiger - Rückstände auffordern lassen, jedoch in keinem der Schreiben das Zahlungsverhalten der Klägerin zum Gegenstand einer Abmahnung erhoben. Das indes wäre erforderlich gewesen, um den Ausspruch der fristlosen Kündigung aufgrund fortgesetzter unpünktlicher Zahlung zu rechtfertigen. Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob die Parteien durch langjährige Hinnahme der - aus Sicht der Beklagten - unpünktlichen Zahlungen der Klägerin nicht ohnehin stillschweigend den vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermin zu Gunsten der Klägerin dahingehend abbedungen haben, dass der Mietzins erst im Verlaufe oder gar zum Ende des dem jeweiligen Monat vorausgehenden Monats zu entrichten ist (vgl. BGH, Urt. v. 11.1.2006 - VIII ZR 363/04, NJW 2006, 1585, Tz. 25).
Die - aus Sicht der Beklagten - unpünktlichen und unvollständigen Zahlungen der Klägerin haben die Klägerin auch nicht zum Ausspruch der ordentlichen Kündigung berechtigt. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interes...