LG Hamburg Urteil vom 02.05.1986 - 11 S 11/86

Entscheidungsstichwort (Thema)

Aufschlag auf Mietspiegelwert bei bevorzugter Wohnlage. Berücksichtigung von vom Vormieter vorgenommenen Investitionen

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Bei einem Mieterhöhungsverlangen kann im Einzelfall ein Aufschlag auf den Mietspiegelwert vorgenommen werden, wenn die Wohnung sich in einer bevorzugten Lage befindet.

2. Beim Mieterhöhungsverlangen sind vom Vormieter übernommene wohnwerterhöhende Investitionen nicht zu berücksichtigen.

Tatbestand

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Mit der Klage nehmen die Kläger den Beklagten auf Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 2 MHG in Anspruch. Das Haus gehört der Baualtersklasse 1948 bis 1957 an. Die Wohnung des Beklagten ist mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Sie hat eine Größe von über 90 qm und befindet sich in guter Wohnlage.

Der Beklagte hat die Wohnung zum 1.2.1975 übernommen. Zuvor war seit 1971 ein Herr K. Mieter der Wohnung gewesen. Herr K. hatte erhebliche Investitionen zwecks Umbaus und Ausbaus der Wohnung getätigt. Der Vertrag mit Herrn K. sei für die Dauer von 5 Jahren geschlossen worden. Unter § 28 Ziff. 4 des Mietvertrages mit Herrn K. hieß es:

"Alle vom Mieter vorgenommenen baulichen Veränderungen gelten mit Ablauf dieses Mietvertrages als abgewohnt. Der Vermieter verzichtet dagegen auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes."

Der Beklagte hat seit 1977 eine monatliche Miete von 2200,- DM inkl. Betriebskosten exkl. Heizkosten gezahlt. Mit Schreiben v. 16.11.1984 nahmen die Kläger den Beklagten auf Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 2 MHG in Anspruch. Sie verlangten eine Mietanhebung auf 2779,41 DM inkl. eines Betriebskostenanteils von 268,63 DM ausgehend von einer Wohnfläche von 161,85 qm. Der Beklagte hat dem Verlangen nicht zugestimmt.

Nach Auffassung der Kläger ist die geltend gemachte Miete nach Lage und Ausstattung der Wohnung mindestens ortsüblich. Ortsüblich sei jedenfalls ein Mietzins von 15,98 DM, was einer Gesamtmiete von 2586,36 DM rechnerisch netto-kalt entspreche. Hinzuzurechnen sei der derzeitige Betriebskostenanteil in Höhe von 268,63 DM, so daß sich eine Gesamtmiete von 2854,99 DM ergebe. Lediglich im Hinblick auf die Kappungsgrenze wurde nur ein Betrag von 2779,41 DM gefordert. Alle Einbauten und Umbauten seien gemäß § 28 des Mietvertrages mit Herrn K. den Klägern zuzurechnen. Wieviel Abstand der Beklagte seinerzeit an Herrn K. gezahlt habe, könne deshalb dahingestellt bleiben

Der Beklagte trägt u.a. vor: Die Wohnfläche betrage tatsächlich 155,88 qm. Angesichts der Höhe der bereits gezahlten Miete sei für eine Erhöhung des Mietzinses kein Raum mehr. Die Wohnung habe zur Zeit der Anmietung durch Herrn K. den Standard einer Sozialwohnung gehabt. Erst durch die von Herrn K. vorgenommenen Einbauten und Ausbauten mit einem Investitionsaufwand von ca. 120000,- DM sei der derzeitige Zustand geschaffen worden. Der Beklagte habe bei seinem Einzug an Herrn K. im Hinblick auf dessen Aufwendungen noch einen Abstand von 81000, - DM gezahlt. Unter diesen Umständen sei für das Mieterhöhungsverlangen von dem alten Zustand der Wohnung, vor Einzug des Herrn K., auszugehen. Bestimmte Punkte seien mietmindernd zu berücksichtigen

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet, weil die Kläger keinen Anspruch auf Zustimmung zur Anhebung der Miete nach § 2 MHG haben. Denn die ortsübliche Netto-Kaltvergleichsmiete für die Wohnung des Beklagten ist nicht höher als der von diesem zur Zeit gezahlte Netto-Kaltmietenanteil von 1949,17 DM. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist gem. § 287 ZPO anhand des Hamburger Mietenspiegels 1984 zu schätzen. Innerhalb dieses Mietenspiegels ist die Wohnung in das Rasterfeld G 12 einzuordnen, da sie zwischen 1948 und 1957 gebaut wurde, unstreitig über 90 qm groß und mit Bad und Sammelheizung ausgestattet ist sowie ausweislich der Wohnlagenkarte in guter Wohnlage liegt. Die Kammer hat hier keine Veranlassung, ein Sachverständigengutachten über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen, da die Wohnung in ihrer Ausstattung vom allgemeinen Wohnungsbestand der 50er Jahre in guter Wohnlage nicht so stark nach oben abweicht, daß die Daten des Mietenspiegels hierfür nicht mehr repräsentativ wären.

Das Rasterfeld G 12 weist eine Spanne von 6,31 DM bis 9,34 DM/qm und einen Mittelwert von 7,90 DM/qm aus. Demgegenüber liegt der vom Beklagten derzeit gezahlte qm-Preis bei 11,30 DM, wenn man mit dem Beklagten von 155,88 qm Wohnfläche ausgeht. Der Wert für die Wohnung des Beklagten ist aber nicht höher als der Oberwert des Mietenspiegelrasterfeldes. Den positiven Ausstattungsmerkmalen (. . .) stehen nachteilig (andere Merkmale) gegenüber, so daß sich zunächst ein Wert von 8,50 DM/qm rechtfertigt. Unberücksichtigt bleiben auch die vom Vormieter durchgeführten baulichen Verbesserungen, da sie entgegen der Auffassung des AG nicht Vermieterleistungen im Verhältnis zum Beklagten sind. Aus § 28 Nr. 4 Mietvertrag folgt nicht, daß die baulichen Verbesserungen schon vor...