LG Hanau Urteil vom 18.06.1985 - 2 S 53/85

Verfahrensgang

AG Hanau (Urteil vom 10.01.1985; Aktenzeichen 34 C 334/84)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 10. Januar 1985 verkündete Urteil des Amtsgerichts in Hanau wird kostenpflichtig zurückgewiesen.

Gründe

Von der Darstellung des Tatbestandes wird abgesehen (§ 543 Abs. 1 ZPO).

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg, da der Kläger den Beklagten zur Rückzahlung der Kaution jedenfalls in Höhe des erstinstanzlich erkannten Betrages von DM 1.125,– verpflichtet ist.

Dabei bestehen zunächst keinerlei Zweifel an der Fälligkeit des Anspruchs auf Herausgabe der geleisteten Kaution. Nach allgemeiner Auffassung wird der Rückzahlungsanspruch nach Ablauf einer angemessenen Frist fällig, innerhalb der der Vermieter prüfen kann, ob und welche Ansprüche ihm noch zustehen (vgl. Sternel, 2. Aufl., Rdn. V 137). Welche Frist als angemessen anzusehen ist (vgl. hierzu AG Dortmund WM 1981, 235: 2 Monate; Sternel a.a.O. und AG Köln WM 1980, 78: 3 Monate, AG Kulmbach WM 1983, 45 f. und LG Saarbrücken WM 1979, 140: 6 Monate), bedarf hier letztlich keiner Entscheidung. Denn angesichts der bereits zum 28.02.1984 eingetretener Beendigung des Mietverhältnisses ist hier die Abrechnungsfrist für den Beklagten jedenfalls abgelaufen.

Gegenüber dem hiernach fälligen Klageanspruch stehen dem Beklagten in der genannten Höhe auch aufrechenbare Gegenansprüche nicht zu. Dies gilt insbes. für die insoweit zum Gegenstand der Rechtsverteidigung des Beklagten gemachten Nachforderungen auf abgerechnete Betriebskosten für die Jahre 1979 bis 1983. Dabei kann dahinstehen, ob und inwieweit es schon an der Fälligkeit dieser Ansprüche unter dem Gesichtspunkt einer nicht ordnungsgemäßen Abrechnung – etwa wegen der trotz mehrerer Heizungsanlagen einheitlichen Erfassung der Heizkosten oder der mangelnden Aufschlüsselung der Hausmeisterkosten – fehlen könnte. Denn die insoweit zur Aufrechnung gestellten Forderungen können jedenfalls deshalb dem Klageanspruch nicht entgegengesetzt werden, weil ihnen ein Zurückbehaltungsrecht der Kläger und damit eine Einrede entgegensteht (§ 390 S. 1 BGB).

Kommt der Vermieter seiner vertraglichen Nebenpflicht zur Gestattung der Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen nicht nach, kann der Mieter die Nachzahlung auf die abgerechneten Betriebskosten nach § 273 BGB verweigern (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Miete Rdn. 10 zu § 4 MHG; AG Dortmund WM 1980, 241). Dieser Pflicht ist der Beklagte indessen mit seinem in beiden Rechtszügen vorgebrachten Angebot, die Unterlagen zur Einsichtnahme für die Mieter bei der Hausverwaltung in Frankfurt bereitzuhalten, nicht nachgekommen. Vielmehr waren die Abrechnungsbelege in Maintal vorzulegen, da Leistungsort für diese Rechenschaftslegungspflicht des Vermieters der Ort der Mietwohnung ist (vgl. AG Mönchengladbach-Rheydt MDR 1979, 1024; Münchener Kommentar-Keller Rdn. 8 zu § 269 BGB; LG Hanau WM 1981, 102; vgl. auch AG Wuppertal WM 1983, 208; LG Wiesbaden WM 1982, 282; Barthelmess, 3. Aufl. 1984, Rdn. 14 zu § 4 MHG).

Vertragliche Nebenpflichten sind im Zweifel am Ort der Hauptverpflichtung zu erfüllen (vgl. Palandt-Heinrichs, Anm. 1 d zu § 269 ZPO m.w.Nachw. z. Rspr.; Münchener Kommentar-Keller a.a.O.; a.A. anscheinend Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, Rdn. 11 zu § 4 MHG). Nach der „Natur des Schuldverhältnisses” (§ 269 Abs. 1 BGB) kann aber die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters (§ 535 S. 1 BGB) ausschließlich am Ort der Mietwohnung erbracht werden (AG Mönchengladbach-Rheydt a.a.O.; Palandt-Heinrichs Anm. 3 b zu § 269 BGB; LG Flensburg SchlHA 1967, 267; vgl. auch – zur Zahlungspflicht des Mieters – RGZ 140, 67 ff. sowie – zur Hauptpflicht des Verwalters auf Rechnungslegung nach dem WEG – OLG Karlsruhe NJW 1969, 1968 f.).

Waren hiernach die maßgeblichen Abrechnungsunterlagen am Ort der Mietwohnung in Maintal vorzulegen, steht dem auch nicht entgegen, daß nach § 30 des zum Wegstand der Vereinbarung der Parteien gewordenen Formularmietvertrags „Erfüllungsort … für alle sich aus diesem Vertrag ergebenden Verpflichtungen … Frankfurt/M.” sein sollte. Ungeschadet der Frage der Wirksamkeit sachlich nicht begründeter Erfüllungsortklauseln (vgl. hierzu Ulmer-Brandner-Hensen Rdn. 341, Anh. §§ 9–11 AGBG; Wolf-Holm-Lindacher Rdn. E 112 zu § 9 AGBG) läßt sich der – ersichtlich nicht auf die Pflichten zur Gebrauchsgewährung und Instandhaltung der Mietsache (§§ 535 Abs. 1, 536 BGB) zugeschnittenen und damit in ihrer Wirkung zwangsläufig hinter dem zu allgemeinen Wortlaut zurückbleibenden Klausel nicht mit Sicherheit entnehmen, ob hierin auch vertragliche Nebenpflichten des Vermieters oder eben nur Mieterpflichten – insbes. etwa die Pflicht zur Mietzinszahlung (§ 535 S. 2 BGB) – geregelt werden sollten. Eine derartige Unklarheit wirkt aber zu Lasten des Beklagten als des Verwenders der Klausel (§ 5 AGBG).

Schließlich stehen der Begründung einer Verpflichtung des Beklagten zur Vorlage der Belege am Ort der Mietwohnung auch keineswegs die Gesichtspunkte von Treu und Glauben (§ 242 B...