LG Mönchengladbach Urteil vom 19.03.1993 - 2 S 318/92

Verfahrensgang

AG Mönchengladbach-Rheydt (Urteil vom 19.08.1992; Aktenzeichen 20 C 139/92)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels das am 19. August 1992 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mönchengladbach-Rheydt (20 C 139/92) teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Widerklage wird abgewiesen.

Von den Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Klägerin 2/3 und die Beklagten 1/3.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin 6/10 und die Beklagten 4/10.

Gründe

Die zulässige Berufung der Beklagten ist in der Sache nur teilweise begründet. Erfolg hat die Berufung, soweit die Beklagten zur Zahlung von 1.476,16 DM als Schadensersatz für die von der Klägerin behaupteten Feuchtigkeitsschäden verurteilt worden sind. Erfolglos bleibt die Berufung jedoch, soweit die Beklagten mit der Widerklage Zahlung von 962,27 DM als Kosten für ein wegen des von der Beklagten angemieteten Kellerraums eingeholten Sachverständigengutachtens fordern.

Im einzelnen gilt folgendes:

Zur Klage:

Die Klägerin kann wegen der von ihr behaupteten Feuchtigkeitsschäden im Schlafzimmer der von ihr angemieteten Wohnung (französisches Bett und Teppichboden) von den Beklagten Schadensersatz nicht verlangen. Denn es geht insoweit um angebliche Schäden, die auf sogenannter Neubaufeuchte beruhen. Die Haftung für derartige Schäden ist aber nach § 7 Abs. 3 des Mietvertrages vom 29.12.1990 (Bl. 32 GA) ausgeschlossen.

Gegen die Wirksamkeit dieser formularmäßig getroffenen Vereinbarung sind Bedenken nicht zu erheben. Derartige Vereinbarungen sind grundsätzlich zulässig (vgl. dazu: BGH NJW-RR 91, 74; Sternel Mietrecht 3. Aufl. II 692 ff, 696; Palandt-Putzo BGB 52. Aufl. § 538 Rnr 7). Durch diese Klausel werden die Rechte der Mieter insbesondere deswegen nicht in unzulässiger Weise eingeschränkt, weil bei Neubauten das Auftreten von Baufeuchte regelmäßig nicht ausgeschlossen werden kann. Unangemessen ist die Überwälzung des Baufeuchterisikos auf den Mieter deshalb nicht, weil in erster Linie er es in der Hand hat, durch sein Lüftungsverhalten und/oder Aufstellung der Möbel (u.a. genügender Abstand zu den Wänden) mögliche Schäden zu minimieren. Die Klausel ist auch nicht unklar im Sinne von § 5 AGB-Gesetz oder überraschend im Sinne von § 3 AGB-Gesetz. Gerade bei Neubauten liegt eine Regelung hinsichtlich etwaiger Schäden wegen Baufeuchte auf der Hand.

Schließlich ist die Bestimmung in § 7 Abs. 3 des Mietvertrages auch nicht wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 7 AGB-Gesetz nichtig. Die Kammer teilt nicht die Rechtsansicht des Amtsgerichts, die Klausel verstoße gegen die vorgenannte Vorschrift, weil danach auch eine Haftung bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit ausgeschlossen sei.

Insoweit ist in der angefochtenen Entscheidung nicht ausreichend berücksichtigt, daß sich der Begriff „Baufeuchte” schon von vornherein einem Denken in Kategorien wie Vorsatz oder Fahrlässigkeit entzieht. Bei Baufeuchte geht es um einen Umstand, der notwendigerweise einhergeht mit der Errichtung eines Gebäudes. Baufeuchte kann sich zwar als Mangel einer Mietsache im Sinne des Mietrechts darstellen. Dieser Mangel beruht aber regelmäßig nicht auf einem dem Erbauer und/oder dem Vermieter vorwerfbaren Verhalten. Begriffe wie Vorsatz und Fahrlässigkeit sind aber ausschließlich im Zusammenhang mit vorwerfbarem Tun angebracht. Wenn in Allgemeinen Geschäftsbedingungen Regelungen wegen Baufeuchte in Neubauwohnungen getroffen werden, verbietet sich somit von vornherein ein Eingehen auf Vorsatz oder Fahrlässigkeit.

Im übrigen befaßt sich § 11 Nr. 7 AGB-Gesetz mit grobfahrlässigen Vertragsverletzungen des Verwenders oder vorsätzlichen oder grobfahrlässigen Vertragsverletzungen eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Verwenders. Regelmäßig werden Neubauten nicht in eigener Person von einem Vermieter erstellt. Der Bauunternehmer ist gleichermaßen nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters hinsichtlich des Mietvertrages. Auch diese Überlegungen zeigen, daß bei Baufeuchte ein Denken in den Kategorien Vorsatz und grober Fahrlässigkeit fernliegt und deshalb bei der Regelung der Haftung für Schäden für Baufeuchte im Rahmen des Mietvertrages nicht zu berücksichtigen war.

Im Entscheidungsfall läßt sich auch nicht feststellen, daß die Beklagten die Freiheit des Hauses von jeder Baufeuchte zugesichert haben. Die Aussage des Zeugen … gibt das nicht her. Spontan hat er nur bestätigt, ihm sei von dem beklagten Ehemann gesagt worden, die Wohnung sie bezugsfertig. Erst auf Nachfrage hat er seine Aussage dahingehend konkretisiert, es sei gesagt worden, die Wohnung sei trocken. Es ergibt sich jedoch gleichzeitig aus der Aussage des Zeugen … daß nach seiner Beurteilung die Wohnung noch zeitnah zum Einzug recht feucht war und er deswegen sogar ein Heizen der Wohnung für erforderlich hielt. Angesichts eines derartigen Aussageverhaltens läßt sich nicht feststellen, daß der Klägerin im Rechtssinne eine Freiheit der Wohnung von Baufeuchte...