OLG Düsseldorf Beschluss vom 24.01.2008 - I-24 U 95/07

Leitsatz (amtlich)

1. Schadensersatzansprüche des Gewerberaum-Mieters wegen Verzugs mit der Übergabe können in einem Formular-Mietvertrag auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.

2. Zum Übergang von Forderungen und Verpflichtungen bei Vermieterwechsel nach Veräußerung des Mietobjekts (hier verneint für vom Veräußerer übernommene Umbaukosten).

Normenkette

BGB §§ 276, 284, 286, 566 (571 a.F.)

Verfahrensgang

LG Duisburg (Aktenzeichen 3 O 266/04)

Tenor

I. Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gem. § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlussverfahren zurückzuweisen. Die Klägerin erhält Gelegenheit, zu den Gründen binnen einer Frist von zwei Wochen schriftsätzlich Stellung zu nehmen.

II. Der Senat weist darauf hin, dass die Berufungsrücknahme vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO kostenrechtlich privilegiert ist.

III. Der für den 26.2.2008 geplante Verhandlungstermin entfällt.

Gründe

I. Die Berufung der Klägerin hat keine Aussicht auf Erfolg. Zu Recht und mit zutreffenden Erwägungen, auf die verwiesen wird, hat das LG die Klage abgewiesen. Das Berufungsvorbringen ist nicht geeignet, eine für die Klägerin günstigere Entscheidung zu rechtfertigen:

1. Schadensersatzanspruch wegen Nichteinhaltens des Übergabetermins:

Der Klägerin steht gegen die Beklagte wegen Nichteinhaltens des in § 4 Ziff. 2 des mit dem Zeugen T. geschlossenen Mietvertrags vom 10.3.2000 (im Folgenden: MV) vorgesehenen Übergabetermins - 15.9.2000 - ein Schadensersatzanspruch aus Verzug (§§ 284, 286 BGB a.F.) nicht zu.

a) Die Beklagte ist mit ihrer am 17.5.2000 erfolgten Eintragung als Eigentümerin des Mietgrundstücks in das Grundbuch gem. § 571 BGB a.F. an Stelle des Zeugen T. in die sich aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten. Denn das Mietobjekt war der Klägerin bereits vor diesem Zeitpunkt überlassen. Zwar bestimmt § 4 Ziff. 1 und 2 MV, das Mietverhältnis beginne "am Eröffnungstag"; die (Wieder-)Eröffnung des Kaufhauses erfolgte hingegen erst am 29.11.2000. Diese Vertragsnorm regelt aber, wie vom LG zutreffend gesehen, nicht die Überlassung des Mietobjekts an die Klägerin i.S.d. § 571 a.F. BGB, sondern bestimmt lediglich den Zeitpunkt für das Inkrafttreten der zwischen der Klägerin und dem Zeugen T. vereinbarten neuen Mietbedingungen. In der Gesamtschau der Regelungen des Vertrages vom 10.3.2000 vor dem Hintergrund des bereits mit Vertrag vom 31.8.1989 begründeten Mietverhältnisses stellen sich die mietrechtlichen Regelungen des neuen Vertrages lediglich als das Mietverhältnis umgestaltende Fortsetzung des früheren Vertrages unter Neuformulierung der Vereinbarungen für die Zeit während und nach dem Umbau des Gebäudes dar. Dies zeigt sich nicht zuletzt daran, dass der neue Vertrag in § 7 MV auch Regelungen zur Höhe des Mietzinses in der Bauzeit enthält, obwohl die Eröffnung i.S.d. § 4 Ziff. 1 und 2 MV im Anschluss an den Umbau erfolgen sollte. Mit Ausnahme der in Umbau befindlichen Teilflächen blieb das Gebäude der Klägerin auch während der Bauzeit überlassen; der Umbau wurde bei weiterlaufendem Verkaufsbetrieb durchgeführt.

Das Mietverhältnis war andererseits nicht - worauf noch einzugehen sein wird (unten Ziff. 2.) - durch dreiseitige Vereinbarung zu einem früheren Zeitpunkt auf die Beklagte übergegangen.

b) Es kann aus den Gründen nachfolgend zu I.1. c) dahinstehen, ob die Beklagte trotz Überschreitung des in § 4 Ziff. 2 MV vereinbarten "spätesten Übergabetermins" mit ihrer Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung (auch) der umgebauten Mieträume gem. § 284 Abs. 2 BGB a.F. in Verzug gekommen ist. In Auslegung jener Vertragsbestimmung ist das LG allerdings mit durchaus tragfähigen Argumenten zu dem Ergebnis gekommen, dass die Vertragsparteien keinen festen Fälligkeitszeitpunkt für die Leistungen des Vermieters bestimmen, sondern eine nicht mit Sanktionen verbundene Zielvorgabe formulieren wollten. Einer Auseinandersetzung mit dieser Frage bedarf es indessen hier nicht.

c) Auch bei einem Verständnis von § 4 Ziff. 2 MV als Fälligkeitsbestimmung stünde der Klägerin ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte nicht zu. Denn die Haftung des Vermieters ist in § 15 Ziff. 4 MV für "vertragliche und gesetzliche Schadensersatzansprüche" auf Fälle grober Fahrlässigkeit (und Vorsatzes, § 276 Abs. 2 BGB a.F.) beschränkt. Solche liegt nicht vor.

aa) Die Haftungsbeschränkung in § 15 Ziff. 4 MV ist umfassend formuliert und erstreckt sich damit auf jedweden Haftungstatbestand, gleich ob gesetzliche Pflichten oder vertragliche Haupt(leistungs)- oder Nebenpflichten betroffen sind. Begleitumstände, die eine engere Deutung rechtfertigen könnten, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Die Auffassung der Klägerin, der Hinweis auf die Haftpflichtversicherung in Satz 2 der Bestimmung begründe eine beschränkende, nämlich auf Fälle der Verletzung durch den Vertrag "vermittelter Sozialkontakte" reduzierte Auslegung, geht fehl. Denn die Verweisung auf die Haftpflichtversicherung tritt ergänzend neben die Haf...