Entscheidungsstichwort (Thema)
Gewerberaummietvertrag: Schadensersatzanspruch des Vermieters nach außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Nach fristloser Kündigung des befristeten Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs kann der Vermieter grundsätzlich bis zur Neuvermietung innerhalb der ursprünglichen Vertragsdauer Schadensersatz in Höhe des nach dem Vertrag geschuldeten Mietzinses verlangen. Der Vermieter ist nicht zur Neuvermietung um jeden Preis verpflichtet, um den Schaden zu mindern.
Normenkette
BGB § 254 Abs. 2, § 554 Abs. 1 S. 1
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Einzelrichters der 1. Zivilkammer des Landgerichts in Marburg vom 30. Juni 1995 teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 26.034,47 DM nebst 4 % Zinsen aus 19.012,74 DM für die Zeit vom 14.04.1994 bis 09.08.1994 und aus 26.034,47 DM seit dem 10.08.1994 zu zahlen. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die Berufung im übrigen wird zurückgewiesen.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Wert der Beschwer des Beklagten wird auf 19.377,98 DM festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger macht nach einer außerordentlichen Kündigung eines Gewerberaummietvertrages wegen Zahlungsverzuges Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten geltend.
Die Parteien schlossen am 27.05.1992 einen schriftlichen Mietvertrag über die Geschäftsräume im Erdgeschoß des Hauses Biegenstraße 45 in Marburg zur Nutzung für den Betrieb eines Kopiercenters, durch den Beklagten. Vereinbart war ein monatlicher Mietzins von 2.850,00 DM, wobei sich dieser Betrag aus der Nettomiete von 2.500,00 DM zuzüglich 15 % Mehrwertsteuer zusammensetzte. Nach § 5 des Vertrags war der Mietzins spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats im voraus zu entrichten. Das Mietverhältnis begann nach § 2 des Formularmietvertrages am 01.07.1992 und war auf die Dauer von fünf Jahren bis zum 30.06.1997 befristet. § 17 der Vereinbarung enthält für den Fall einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter zu Ziffer 2 folgende Regelung:
„Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung des Vermieters, so haftet der Mieter bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit für den Mietausfall, der durch das Leerstehen der Mietsache und dadurch entsteht, daß im Falle der Neuvermietung nicht der bisherige Mietzins erzielt werden kann.”
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den in Ablichtung eingereichten Mietvertrag vom 27.5.1992 (Bl. 10 – 13 d.A.) Bezug genommen.
Im Jahre 1993 zahlte der Beklagte unregelmäßig den Mietzins. Nachdem die Miete für September und Oktober 1993 nicht bezahlt worden war, beauftragte der Kläger einen Rechtsanwalt. Durch anwaltliches Schreiben vom 07.10.1993 ließ der Kläger wegen des Mietrückstandes die fristlose Kündigung zum 15.10.1993 erklären. Der Beklagte räumte das Geschäftslokal. Der Kläger erteilte sodann dem Immobilienmakler den Auftrag, die Geschäftsräume ab November 1993 Interessenten anzubieten. Die Räume standen bis einschließlich April 1994 leer. Zum 01.05.1994 vermietete der Kläger die Räumlichkeiten zur gewerblichen Nutzung zu einem Nettomietzins von 1.826,09 DM weiter. Mit der am 14.04.1994 zugestellten Klage hat der Kläger Mietzins- und Schadensersatzansprüche wegen Renovierungsmängeln und Schäden an den Mieträumen in Höhe von insgesamt 20.874,08 DM geltend gemacht. Darin enthalten war ein Betrag von 11.400,00 DM brutto für Mietausfall in den Monaten November 1993 bis Februar 1994. Mit einem am 10.08.1994 dem Beklagten zugestellten Schriftsatz wurde die Klage in Höhe der Mehrwertsteuer reduziert und sogleich um einen Mietausfall für die Monate März und April 1994 in Höhe von 5.000,00 DM netto sowie um die Differenz zwischen dem durch eine Neuvermietung erzielten Mietpreis und dem mit dem Beklagten vereinbarten Mietpreis für die Monate Mai bis Juli 1994 um nochmals 2.027,73 DM erweitert. Der Kläger macht nunmehr einen Mietausfall für die Zeit vom 15.10.1993 bis zum 30.04.1994 in Höhe von 6,5 Nettomieten, insgesamt 16.250,00 DM, und den Differenzbetrag zwischen dem mit dem Beklagten vereinbarten Mietpreis und dem nach der Weitervermietung erzielten geringeren Mietzins für die Zeit von Mai bis Juli 1994 in Höhe eines Betrages von insgesamt 2.021,73 DM geltend. Weiterhin begehrt er die Erstattung von verbrauchsunabhängigen Betriebskosten gemäß der Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.01.1993 bis 31.12.1993 in Höhe von 687,05 DM sowie die Erstattung von Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 946,45 DM für die Einholung eines Rechtsrats und die Einschaltung eines Rechtsanwalts für die außerordentliche Kündigung.
Der Kläger hat behauptet, die Räumlichkeiten seien bei dem Auszug des Beklagten in einem stark abgenutzten, renovierungsund instandsetzungsbedürftigen Zustand gewesen. Der Beklagte habe zudem zahlreiche Beschädigungen an dem Mietobjekt verursacht. Für die Schadensbeseitigung, Reinigungs- und Renovierun...