Leitsatz (amtlich)
Notrufendgeräte in einem - vermieteten - Altenheim ("Seniorenzentrum"), die nicht über spezifische Leitungen oder technische Vorrichtungen miteinander verbunden sind, lassen sich nicht als "zentrale Anlage der Haustechnik" im Sinne des Mietvertrags oder auch nur als wesentlicher Bestandteil einer solchen "zentralen Anlage" auffassen (§§ 535 Abs. 1 S. 2, 536a Abs. 2 BGB).
Verfahrensgang
LG Dortmund (Aktenzeichen 1 O 39/21) |
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 25.11.2021 verkündete Urteil des Landgerichts Dortmund wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung trägt die Klägerin.
Dieses und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
A. Die Beklagte errichtete etwa im Jahr 2006 die "A" auf dem Grundstück B-Straße 00 a - e in C, bestehend aus Seniorenwohnungen, Pflegeappartements, Pflegefunktions-, Sonderfunktions- und Gemeinschaftsflächen. Erstmieter war die A gemeinnützige BetriebsGmbH, die später zumindest in Insolvenzgefahr geriet. Mit schriftlichem, jedenfalls in § 8 von ihr vorformuliertem Vertrag vom 1.11.2011 vermietete die Beklagte das Objekt sodann der Klägerin. In diesem Mietvertrag heißt es auszugsweise wie folgt:
§ 1 Mietobjekt
...
1.3 Das Mietobjekt wird vom Vermieter gem. der als Anlagenkonvolut 5 beigefügten Baubeschreibung konzessionsreif und betriebsfähig übergeben.
...
§ 8 Instandhaltungen, Instandsetzungen, Erneuerungen
8.1
8.2 Der Vermieter übernimmt die Unterhaltung des Gebäudes für Dach und Fach und trägt die hierfür entstehenden Kosten.
...
"Fach" in diesem Sinne dieser Bestimmungen sind die tragenden Teile des Gebäudes (alle Fundamente, tragenden Wände, Stützen, Pfeiler sowie Geschossdecken) und die Fassaden nebst Fassadenbekleidung sowie die Außentüren und Fenster.
Vorstehende Regelung gilt entsprechen für die zentraltechnischen Anlagen, Heizung, Lüftung, Klima, Sanitär, Elektro- und Fördertechnik, Sprinkler, Feuermelder, Antennen usw.
8.3 Alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sowie evtl. erforderliche Reparaturen in und an dem Mietgegenstand sowie an technischen Einrichtungen und Einbauten (z.B. Einbauküchen ...) des Mietgegenstandes, die nicht bereits dem Vermieter nach Ziff. 8.2 obliegen, trägt der Mieter. Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, Türen, Türschließanlagen, Fußbodenbeläge, Warmwassergeräte, die seinem ausschließlichen Gebrauch unterliegen und die zu seinem Risikobereich gehören, auf seine Kosten instandzuhalten bzw. instandzusetzen.
8.4 Für Aufzugsanlagen sowie für die zentralen Anlagen der Haustechnik, insbesondere Heizungs-/Lüftungsanlagen und Telekommunikation wird der Mieter entsprechende Wartungsverträge (für Aufzugsanlagen, zentrale Anlagen der Haustechnik einschließlich der Brandmeldeanlage ..., Schwesternrufsysteme ...) auf seine Kosten abschließen und dem Vermieter nachweisen. ... Erforderliche Instandsetzungen und Erneuerungen von Aufzugsanlagen sowie zentralen Anlagen der Haustechnik (u.a. Heizungs-/Lüftungs- bzw. Klimaanlagen) gehen zu Lasten des Vermieters. Eine Erneuerung ist dann erforderlich, wenn durch die normale Instandhaltung/-Setzung der regelhafte Betrieb der vorgenannten Anlagen auf Dauer nicht möglich ist.
...
8.8 Die Erhaltung und Instandsetzung sämtlichen Inventars obliegt dem Mieter, der auch die Gefahr des zufälligen Untergangs ... trägt. Der Mieter hat das Inventar laufend in dem Zustand zu erhalten und in dem Umfang laufend zu ersetzen, der den Regeln einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht. Die vom Mieter als Ersatz für abgenutztes, beschädigtes oder untergegangenes Inventar angeschafften Stücke werden mit der Einverleibung in das Inventar Eigentum des Mieters.
...
Die als Anlage 5 zum Mietvertrag gehörende Baubeschreibung enthält unter lit. D. ("Beschreibung der Ausführung") in Ziff. 4. "Haustechnische Anlagen" unter Ziff. 4.4 "Elektroinstallation" u.a. folgende Regelung:
...
Jede Wohnung erhält eine Klingelanlage mit Türöffner und Gegensprechanlage als Wandtelefon. Es wird eine Anschlussleitung für Kabelanschluss (Fernseh- und Rundfunkempfang) verlegt.
Ein Anschluss an das Fernmeldenetz der X AG erfolgt grundsätzlich über die zentrale Telefonanlage.
Von Seiten der Betreiberin der zentralen Anlage wird ein Notrufsystem installiert, gegebenenfalls auch separat.
...
Die Klägerin unterhält in dem Gebäudekomplex einen Pflegebereich sowie 89 Wohnungen für Betreutes Wohnen; alle Wohnungen waren bei Übergabe an die Klägerin mit einem "Notruf" ausgestattet; dieser bestand jeweils aus einem mobilen Endgerät, das über Stecker - mittelbar über ein "normales" Telefongerät oder unmittelbar - mit dem (Telekommunikations-)Leitungsnetz des Hauses verbunden war. Die Klägerin forderte ...
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