WEMoG: Anspruch des Mieters auf bauliche Veränderung der ... / 4 Erlaubnisvorbehalt des Vermieters

In aller Regel ist der Mieter mietvertraglich nicht berechtigt, die in § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F. geregelten baulichen Maßnahmen eigenmächtig durchzuführen. Er benötigt vielmehr die Erlaubnis seines Vermieters hierzu, was § 554 BGB n. F. zum Ausdruck bringt: "...dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt...." Strebt der Mieter also eine bauliche Veränderung i. S. d. § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F. an, muss er hierzu die Erlaubnis des Vermieters einholen.

Kein eigenmächtiges Handeln des Mieters

Handelt der Mieter eigenmächtig und setzt er die in § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F. genannten Maßnahmen ohne entsprechende Erlaubnis seines Vermieters um, begeht er eine Pflichtverletzung, der mit den einschlägigen mietrechtlichen Vorschriften begegnet werden kann. Führt der Mieter die Maßnahme ohne Zustimmung durch, kann der Vermieter sie ihm untersagen und notfalls gerichtlich dagegen vorgehen. Die unberechtigt durchgeführte Maßnahme stellt auch einen Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 1 BGB dar, die den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen kann.

Vorgehen des Vermieters

1. Im Rahmen der Erteilung der Erlaubnis hat eine Interessenabwägung stattzufinden.^[1]
2. Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu prüfen, ob dem Vermieter die Gestattung der Baumaßnahme nur gegen eine gesonderte Sicherheitsleistung zumutbar ist.^[2]
3. Fällt die Interessenabwägung zugunsten des Mieters aus, hat der Vermieter als vermietender Wohnungseigentümer einen Gestattungsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung herbeizuführen.^[3]

[1] Siehe Interessenabwägung.

[2] Siehe Sicherheitsleistung des Mieters.

[3] Siehe Genehmigungsbeschlussfassung.

4.1 Interessenabwägung

Gemäß § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB n. F. ist der Anspruch des Mieters ausgeschlossen, "wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann".

Es ist also eine Abwägung der nachteiligen Folgen der baulichen Veränderung für den Vermieter mit dem Interesse des Mieters an der Ausführung der Baumaßnahme vorzunehmen. Dabei trifft jede der beiden Parteien die Darlegungs- und Beweislast für die Umstände, die zu ihren Gunsten bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen sind. Da der Vermieter stets sein Interesse entgegenhalten kann, dass die Mietsache baulich nicht verändert wird, ist in jedem Fall eine Interessenabwägung vorzunehmen. Der Vermieter kann im Streitfall den Mieter also dazu zwingen, sein Interesse an der baulichen Veränderung offenzulegen.

4.1.1 Interessen des vermietenden Wohnungseigentümers

Konservierungsinteresse

Auf Seiten des Vermieters ist zunächst sein Konservierungsinteresse zu berücksichtigen. Dieses besteht darin, dass durch eine bauliche Veränderung nicht in die Substanz der Mietsache eingegriffen wird. Dieses Interesse ist typischerweise umso gewichtiger, je umfangreicher der beabsichtigte Eingriff ist. Selbstverständlich ist auch zu berücksichtigen, ob durch die bauliche Veränderung ein gefahrträchtiger Zustand oder eine baurechtswidrige Situation geschaffen würde. Der Mieter muss daher den Vermieter ausreichend über die Einzelheiten der begehrten baulichen Veränderung informieren. Kommt der Mieter seiner insoweit bestehenden Informationspflicht nicht nach, ist der Vermieter berechtigt, die Erlaubnis zu verweigern.

Rechtsbeziehungen zu Dritten

Ebenfalls zu beachten ist das Interesse des Vermieters daran, dass die bauliche Veränderung keine negativen Auswirkungen auf seine Rechtsbeziehungen zu Dritten hat, etwa zu anderen Mietern oder Grundstücksnachbarn. Besteht die berechtigte Befürchtung, dass diese gegen den Vermieter wegen der baulichen Veränderung Rechte geltend machen könnten – etwa in Form einer Mietminderung, weil durch die bauliche Veränderung in das Gebrauchsrecht der übrigen Mieter eingegriffen wird –, so ist dies im Rahmen des Vermieterinteresses bei der Abwägung zu berücksichtigen. Gerade im Fall von vermietetem Wohnungseigentum sind die Interessen anderer Eigentümer und ggf. deren Mietern ohnehin über die nach § 20 Abs. 2 WEG n. F. erforderliche Beschlussfassung zu berücksichtigen.

Rückbaurisiko

Zugunsten des Vermieters ist auch ein etwaiges Rückbaurisiko zu berücksichtigen. Zwar ist der Mieter nach allgemeinen Vorschriften bei Vertragsende zum Rückbau der baulichen Veränderung verpflichtet. Kommt der Mieter dem aber nicht nach und will der Vermieter die bauliche Veränderung zurückbauen, so muss er den Rückbau auf eigene Kosten ausführen und den Mieter auf Kostenersatz in Anspruch nehmen. Ist der Mieter zahlungsunfähig, träfen die Rückbaukosten den Vermieter. Bei umfangreichen baulichen Veränderungen wird dieses Risiko für den Vermieter wohl kaum zumutbar sein. So sich der Mieter dann nicht zur Leistung einer zusätzlichen Mietsicherheit gemäß § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB n. F. bereit erklärt, wird der Anspruch auf Durchführung der baulichen Maßnahme gegen den Vermieter nicht erfolgreich durchsetzbar sein.^[1] Erklärt sich der Mieter andererseits zur Sicherheitsleistung bereit, wird das Rückbaurisiko minimiert, sodass der Vermieter seine E...