ZAP 8/2021, Das Recht des Mieters zur Mietminderung und ... / 1. Allgemeine Grundsätze

Die Pflicht des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache und damit das daraus resultierende Recht des Mieters auf Mängelbeseitigung besteht unabhängig davon, ob der Miete die Mietsache tatsächlich benutzt und ihn daher ein etwaiger Mangel subjektiv beeinträchtigt, da es alleine auf dessen objektive Beschaffenheit ankommt (BGH, Urt. v. 22.8.2018 – VIII ZR 99/17, WuM 2018, 641; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, § 535 BGB Rn 63). Zur Erhaltungspflicht gehört auch der Schutz des Mieters vor den mit dem Gebrauch der Mietsache verbundenen Gefahren, sodass den Vermieter auch eine Überwachungspflicht in Form einer Prüfungs- und Wartungspflicht trifft, wonach der Vermieter das Mietobjekt im angemessenen Zeitabstand dahingehend zu überprüfen hat, ob es sich noch in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befindet (OLG Schleswig, Urt. v. 28.2.2012 – 11 U 137/11, ZMR 2012, 947; Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 535 BGB Rn 120; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 BGB Rn 64).

Praxishinweis:

Häufig wird die Prüfungs- und Wartungspflicht des Vermieters insb. bei Rauchwarnmeldern, Wasserboilern oder Durchlauferhitzern von Gasetagenheizungen relevant: Sofern – wie regelmäßig – keine wirksame vertragliche Übertragung der Wartung ebengenannter Gegenstände auf den Mieter vorliegt, muss sich der Vermieter z.B. bei Rauchwarnmeldern um die Erneuerung von Batterien kümmern und einen Prüfungstermin so frühzeitig mit dem Mieter vereinbaren, dass eine ständige Einsatzbereitschaft des bzw. der Rauchwarnmelder gewährleistet ist.

Mitumfasst von der Prüfungs- und Wartungspflicht des Vermieters sind die Gewährleistung einer ausreichenden Beleuchtung und Reinigung der für den allgemeinen Zugang zugelassenen Flächen der Mietsache (z.B. Wege, Innenhöfe, Treppen, Flure, Spiel- oder Parkplatzflächen einschließlich einer Tiefgarage) einschließlich des erforderlichen Winterdiensts solcher Flächen, wobei die Grenze jeweils das Mietobjekt bildet, sodass öffentliche Flächen regelmäßig nicht erfasst sind (Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 535 BGB Rn 120 m.w.N.). Bei einer wirksamen Übertragung des Winterdienstes auf die Grundstückseigentümer in einer Gemeinde, umfasst die Wartungspflicht des Vermieters auch hiervon erfasste öffentliche Flächen (BGH, Urt. v. 21.2.2018 – VIII ZR 255/16, NZM 2018, 509).

Praxishinweis:

In der Praxis wird vermieterseits häufig übersehen, dass die Pflicht des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache auch die Folgen vertragsgemäßen Gebrauchs des Mieters umfasst (vgl. § 538 BGB), sodass dem Vermieter auch alle Maßnahmen zur Last fallen, um Mängel infolge Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse u.Ä. zu beseitigen. Ebenfalls umfasst sind bauliche Maßnahmen, die infolge geänderter öffentlich-rechtlicher Vorschriften vorzunehmen sind (z.B. Verbesserungen des Feuerschutzes oder Austausch von Messgeräten).