ZErb 09/2019, Verfügungsmöglichkeiten über eine in der S ... / I. Nießbrauchsgestaltungen oder Mietvertrag

Vorteilhafte Gestaltungsvarianten sind die Übertragung des Immobiliarvermögens unter Vorbehalt oder Zuwendung des Nießbrauchsrechts, sei es via lebzeitiger Übertragung oder Verfügungen von Todes wegen. Eine Erbengemeinschaft, die etwa vor dem Problem steht, mit dem Ex-Ehemann der Erblasserin zu verhandeln, der in der Schweizer Immobilie verbleiben möchte, könnte folgende Wege einschlagen:

1. Vorbehaltsnießbrauch

Die Erben möchten die Vermögenssubstanz übertragen, sich aus den Erträgen aber lebzeitig selbst versorgt wissen. Sie übertragen schenkweise die Immobilie auf den Dritten und behalten sich den Nießbrauch an diesem Vermögen vor.

2. Zuwendungsnießbrauch

Die Erben beabsichtigen, die Versorgung eines anderen sicherzustellen. Sie bestellen daher zu dessen Gunsten den Nießbrauch an dem Gegenstand, wobei sie entweder das Eigentum behalten oder dieses zugleich (auch) einem Dritten übertragen.

3. Vermächtnisnießbrauch

Die Erben weisen durch letztwillige Verfügung die Immobilie einer bestimmten Person zu und verpflichten diese gleichzeitig, einer zu versorgenden Person den Nießbrauch an dem Vermögen oder Teilen davon einzuräumen. Im Fall der Versorgung des in der Immobilie verbleibenden Ex-Ehemannes der Erblasserin soll aber gerade keine Person zwischen Erben und Nutznießer geschaltet werden, sodass ein Vermächtnisnießbrauch außen vor bleibt.

Beim Vorbehaltsnießbrauch ist der nießbrauchsbelastete Vermögensgegenstand der Schenkungsteuer unterworfen. Der Vorbehaltsnießbrauch ist keine Gegenleistung, sondern als bereicherungsmindernder Faktor mit seinem nach §§ 13 bis 16 ErbStG zu ermittelnden Kapitalwert von dem Steuerwert des Vermögensgegenstandes in voller Höhe abziehbar.^[3]

[3] Holler, in: Nomos-Kommentar zum Nachfolgerecht, 2015, S. 1812, Nr. 324.

4. Mietvertrag nach Schweizer oder deutschem Recht

Den Parteien anzuraten ist indes die schuldrechtlich geschmeidigere Variante eines Mietverhältnisses.

Ein Mietvertrag muss nicht zwingend nach Schweizer Recht abgeschlossen werden. In unserem Fall liegt deutsches Recht nahe, wenn alle Vertragsparteien Deutsche, d. h. "mit BGB-Hintergrund", sind.

Die Rechtswahl für deutsches Recht muss nach Schweizer Internationalem Privatrecht (IPRG) unzweideutig sein (Art. 119 II 2 IPRG). Falls keine Rechtswahl vorhanden ist, gilt der Erfüllungsort der vertragscharakteristischen Leistung, d. h. der Ort der Belegenheit der Mietsache, sodass bei Nichtvorhandensein einer Rechtswahl Schweizer Recht zur Anwendung kommt. Obendrein ist Schweizer Recht begründet, wenn Verträge über die Immobilie selbst und deren Gebrauch in Rede stehen.

Für die Zuständigkeit Schweizer Gerichte im Falle von Streitigkeiten über einen eventuell geschlossenen Mietvertrag gilt selbiges (Art. 112, 113 IPRG). Die Wahlfreiheit ergibt sich aus der Lektüre des Bundesgesetzes über das Internationale Privatrecht (IPRG) vom 18. Dezember 1987 (Stand 1. April 2017) der Schweiz.^[4]

In den Mietvertrag, der wie oben dargelegt deutschem Recht unterstellt werden darf, sollten aufgenommen werden:

1. 1) angemessener Mietzins
2. 2) Verpflichtung des Mieters zur Zahlung aller anfallenden Abgaben und zur Instandsetzung
3. 3) Verpflichtung, künftige Reparaturen und Unterhaltungskosten zu tragen
4. 4) Gestattung des Zugangs für Familienmitglieder, deren Namen genau aufzuführen sind.

[4] 9. Kapitel: Obligationenrecht, 1. Abschnitt: Verträge, Art. 112 I. Zuständigkeit / 1. Wohnsitz und Niederlassung. Für Klagen aus Vertrag sind die schweizerischen Gerichte am Wohnsitz des Beklagten oder, wenn ein solcher fehlt, diejenigen an seinem gewöhnlichen Aufenthalt zuständig. Art. 113 I. Zuständigkeit / 2. Erfüllungsort. Ist die für den Vertrag charakteristische Leistung in der Schweiz zu erbringen, so kann auch beim schweizerischen Gericht am Erfüllungsort dieser Leistung geklagt werden. Art. 116 II. Anwendbares Recht / 1. Im Allgemeinen / a. Rechtswahl. 1 Der Vertrag untersteht dem von den Parteien gewählten Recht. 2 Die Rechtswahl muss ausdrücklich sein oder sich eindeutig aus dem Vertrag oder aus den Umständen ergeben. Im Übrigen untersteht sie dem gewählten Recht. Art. 117 II. Anwendbares Recht / 1. Im Allgemeinen / b. Fehlen einer Rechtswahl 1 Bei Fehlen einer Rechtswahl untersteht der Vertrag dem Recht des Staates, mit dem er am engsten zusammenhängt. 2 Es wird vermutet, der engste Zusammenhang bestehe mit dem Staat, in dem die Partei, welche die charakteristische Leistung erbringen soll, ihren gewöhnlichen Aufenthalt hat oder, wenn sie den Vertrag aufgrund einer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit geschlossen hat, in dem sich ihre Niederlassung befindet. 3 Als charakteristische Leistung gilt namentlich: b. bei Gebrauchsüberlassungsverträgen die Leistung der Partei, die eine Sache oder ein Recht zum Gebrauch überlässt; Art. 119 II. Anwendbares Recht / 2. Im Besonderen / b. Grundstücke. 1 Verträge über Grundstücke oder deren Gebrauch unterstehen dem Recht des Staates, in dem sich die Grundstücke befinden. 2 Eine Rechtswahl ist zulässig. 3 Die Form untersteht dem Recht des Staates, in dem sich das Grundstück befindet, es sei denn, dieses Recht lasse die Anwendung eines anderen Re...