Nach der Legaldefinition bestehen für den Bauträger zwei wesentliche Vertragspflichten:
1. Errichtung oder Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks,
2. Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder Bestellung bzw. Übertragung eines Erbbaurechtes.
Werkvertrag oder Kaufvertrag? Welche gesetzlichen Vorschriften gelten?
Je nachdem welche Vertragspflicht betroffen ist, sind andere gesetzliche Regelungen einschlägig.
- Bezüglich der Errichtung oder des Umbaus finden – abgesehen von gesetzlich angeordneten Ausnahmen – die Vorschriften des Werkvertragsrechts Anwendung.
- Hinsichtlich des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder auf Übertragung bzw. Bestellung des Erbbaurechtes wird auf die kaufvertraglichen Vorschriften verwiesen.
Diese Zweiteilung ist sachgerecht, da der Bauträgervertrag sowohl werkvertragliche als auch kaufvertragliche Komponenten beinhaltet.
Ausnahmen vom gesetzlichen Verweis
Für die werkvertragliche Komponente enthält das Gesetz in § 650u Abs. 2 BGB eine Auflistung von Vorschriften, die entgegen des gesetzlichen Verweises gerade keine Anwendung finden. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Regelungen:
- Das bisher in § 649 BGB a.F., nunmehr in § 648 BGB geregelte ordentliche Kündigungsrecht des Bestellers.
- Das neue in § 648a BGB eingeführte Kündigungsrecht aus wichtigem Grund.
- Das Anordnungsrecht des Bestellers gemäß § 650b BGB und die dadurch bewirkte Vergütungsanpassung nach § 650c BGB sowie die Besonderheiten bei Beantragung einer einstweiligen Verfügung hierfür gemäß § 650d BGB.
Vorrangig für Errichtung komplexer Wohnungseigentumsanlagen
Diese Ausnahme ist sachgerecht, da Bauträgerverträge in erster Linie bei der Errichtung komplexer Wohnungseigentumsanlagen abgeschlossen werden und einseitige Anordnungen des Bestellers auch das Gemeinschaftseigentum tangieren könnten.
- Die bislang in § 648 Abs. 1 BGB a.F., nunmehr in § 650e BGB geregelte Bauhandwerkersicherungshypothek.
- Einzelne Regelungen betreffend den Verbraucherbauvertrag, nämlich die Auslegung der Baubeschreibung gemäß § 650k Abs. 2 BGB, das Widerrufsrecht in § 650l BGB und die Begrenzung der Abschlagszahlungen nach § 650m Abs. 1 BGB.
Für diese Verbraucherschutzvorschriften besteht wegen der erforderlichen notariellen Beurkundung des Bauträgervertrages kein Bedürfnis.
Die bislang schon im Gesetz vorgesehene Regelung für Abschlagszahlungen gemäß § 632a Abs. 2 BGB a.F. ist im Übrigen unverändert übernommen worden.
Abschlagszahlungen kann der Bauträger nach dem nunmehr geltenden § 650v BGB nach wie vor nur insoweit verlangen, wie sie durch Verordnung auf der Grundlage des Art. 244 EGBGB vereinbart sind. Diese Verordnung ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
Sie legt fest, was erledigt sein muss, damit ein Bauträger etwa bei Baubeginn oder Bezugsfähigkeit Abschlagszahlungen in welcher Höhe verlangen kann.
Die neuen Bestimmungen bezüglich des Bauträgervertrages sind überschaubar. Von Vorteil ist, dass das Gesetz nun eindeutig regelt, wie der Vertragstyp zu definieren ist und welche Vorschriften auf ihn Anwendung finden.
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Hintergrund:
Der Bauträgervertrag ist ein einheitlicher Vertrag, nach dem der Bauträger eine einheitliche Leistung, nämlich die fristgemäße Bauerrichtung und die lastenfreie Eigentumsverschaffung gegen eine einheitliche Vergütung des Erwerbers, schuldet.
Ein Bauträgervertrag in diesem Sinne liegt nicht nur dann vor, wenn mit den Bauarbeiten erst nach Vertragsschluss begonnen wird. Vertragsgegenstand kann vielmehr auch ein im Bau befindliches oder bis auf geringe Restarbeiten fertig gestelltes Objekt sein.
Aus der Einheitlichkeit des Bauträgervertrags folgt, dass für die Vergütung von Planungsleistungen die HOAI nicht gilt und auch das Koppelungsverbot aus Art. 10 § 3 MRVerbG nicht anwendbar ist.
Durch letzteres ist eine Vereinbarung unwirksam, in der sich der Erwerber eines Grundstücks zur Beauftragung eines bestimmten Architekten oder Ingenieurs für die Planung oder Bauausführung verpflichtet.
