Werbungskostenabzug bei Ferienwohnungen

Hintergrund

Die Eigentümer (Eheleute) errichteten in 1999/2000 ein Ferienhaus an der Küste. In einem für 10 Jahre abgeschlossenen Gästevermittlungsvertrag vereinbarten sie, dass sie das Haus höchstens 4 Wochen im Jahr selbst nutzen dürfen. Die Auslastung war mit 115 bis 184 Vermietungstagen relativ hoch. Für die Jahre 1999 bis 2006 erklärten die Eheleute Verluste aus Gewerbebetrieb zwischen 4.000 EUR und 10.000 EUR, die das FA für die Streitjahre (2004/2005) mit der Begründung nicht anerkannte, die vorgelegte Prognoserechnung führe zu einem Totalverlust.

Das FG gab der Klage weitgehend statt. Es ging nicht von gewerblichen, sondern von Vermietungseinkünften aus und meinte, die Einkünfteerzielungsabsicht sei zu unterstellen, d.h. nicht anhand einer Prognose zu prüfen. Denn das Ferienhaus sei deutlich über die ortsüblichen Vermietungstage hinaus ausgelastet gewesen. In einem solchen Fall stelle eine geringe Selbstnutzung für zwei bis drei Wochen im Jahr die Überschusserzielungsabsicht nicht in Frage.

Entscheidung

Der BFH hob die Vorentscheidung auf und verwies die Sache an das FG zurück.

Da kein häufiger Mieterwechsel vorlag und keine unüblichen Sonderleistungen erbracht wurden, lehnt der BFH - mit dem FG - gewerbliche Einkünfte ab und bejaht die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Sodann bestätigt der BFH die bisherige Rechtsprechung, dass bei teilweise vermieteten und teilweise selbstgenutzten Ferienwohnungen die Frage, ob mit oder ohne Einkünfteerzielungsabsicht vermietet wird, anhand einer - unter Heranziehung aller objektiven Umstände zu treffenden - Prognose zu entscheiden ist. Diese Prüfung ist schon dann erforderlich, wenn sich der Eigentümer eine Selbstnutzung vorbehalten hat, und zwar unabhängig davon, ob er davon Gebrauch macht.

Die vom FG erwogenen Aspekte - ob die Möglichkeit der Selbstnutzung innerhalb oder außerhalb der allgemeinen Ferienzeiten gelegen hat, zu welchem Zweck die vertraglich vorbehaltene Selbstnutzung erfolgt und wie hoch die durchschnittlich erreichte Anzahl an Vermietungstagen liegt - sind in diesem Zusammenhang nicht zu berücksichtigen und werden vom BFH zurückgewiesen. Das FG hat daher die bisher unterlassene Totalüberschussprognose nachzuholen.

Hinweis

In der FG-Rechtsprechung wird z.T. die Meinung vertreten, eine Prognose, ob sich langfristig ein Einnahmeüberschuss ergibt, sei nicht erforderlich, wenn die tatsächliche Vermietungszeit 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit übersteigt. Denn eine hohe Auslastung sei ein ausreichendes Kriterium dafür, dass der Eigentümer das Objekt als Einkunftsquelle nutzt und private Erwägungen in den Hintergrund treten. Der BFH widerspricht dieser Auffassung. Es bleibt somit dabei, dass die vorbehaltene Selbstnutzung als Indiz für eine nicht mit der Einkünfteerzielung zusammen hängende Veranlassung zu berücksichtigen ist. Damit ist die von mancher Seite erwartete Rechtsprechungsänderung ausgeblieben.