Fachbeiträge & Kommentare zu Einnahmen

Leistet der Arbeitgeber Zahlungen für ein im Haus oder in der Wohnung des Arbeitnehmers gelegenes Büro, das der Arbeitnehmer für die Erbringung seiner Arbeitsleistung nutzt, ist die Unterscheidung zwischen Arbeitslohn und Einkünften aus Vermietung und Verpachtung danach vorzunehmen, in wessen vorrangigem Interesse die Nutzung des Büros erfolgt. Dient die Nutzung in erster Li...mehr

Zu den Einnahmen gehört auch die Leistung eines Dritten, die ähnlich einer Mietausfallversicherung oder einer Mieteinnahmengarantie erbracht wird, um dem Steuerpflichtigen entgangene oder entgehende Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu ersetzen. Denn auch dieser Vorteil ist durch die Vermietungstätigkeit veranlasst. Ohne Bedeutung ist insoweit, dass die Leistung des D...mehr

Öffentliche Fördermittel (Zuschüsse oder nicht rückzahlbare Darlehen), die ein Bauherr zur Förderung von Mietwohnraum im Rahmen des sog. Dritten Förderungswegs für Belegungs- und Mietpreisbindungen erhält, sind als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im Kalenderjahr des Zuflusses zu versteuern. Die als Gegenleistung für die eingegangenen Bindungen ausgezahlten öffentlic...mehr

Zu den Einkünften gehört auch eine Entschädigungszahlung, die ein Mieter dafür leistet, dass er seiner Verpflichtung, die Schönheitsreparaturen vornehmen zu lassen, nicht nachgekommen ist.[1] Im Übrigen wirkt sich eine Vereinbarung mit dem Mieter, dass er neben der Miete die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, auf die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nicht aus. Erse...mehr

Die Zuschüsse sind nur dann als Einnahme i. S. v. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu behandeln, wenn sie als Gegenleistung für die Überlassung des Gebrauchs oder der Nutzung des Grundstücks zu beurteilen sind, wobei grundsätzlich unerheblich ist, ob der Mieter oder ein Dritter die Gegenleistung erbringt.[1] Sie können z. B. bei einer Mietpreisbindung oder einem Belegungsrecht ...mehr

Bildet die Zinslosigkeit eines Darlehens das Entgelt für die Nutzung einer Wohnung, ist der Zinsvorteil im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu dem Zeitpunkt und in dem Umfang als Einnahme anzusetzen, in dem der Darlehensnehmer üblicherweise hätte Zinsen zahlen müssen; wird dieses Darlehen zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eingeset...mehr

Mietzuschüsse, die keine Mieterzuschüsse sind, führen im Kalenderjahr des Zuflusses zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, wenn sie eine Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung des Grundstücks darstellen, z. B. ein Zuschuss als Gegenleistung für eine Mietpreisbindung oder Nutzung durch einen bestimmten Personenkreis; § 11 Abs. 1 Satz 3 EStG ist zu beachten.[1]mehr

Die Gegenleistung für die Einräumung eines Vorkaufsrechts gehört ebenso wie das Veräußerungsentgelt nicht zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.[1]mehr

Die neue Grundsteuer wird ab 2025 erhoben – gerade Haus- und Wohnungseigentümer fürchten, dann mehr zahlen zu müssen. Die Bundesländer wollen den Effekt mit verschiedenen Maßnahmen dämpfen. Nun wurden die ersten Hebesatz-Transparenzregister veröffentlicht. Ein Überblick. Ab dem 1.1.2025 kommen mit der neuen Grundsteuer neue Berechnungsmodelle und Hebesätze zur Anwendung. Die ...mehr

Eine Wohnungsüberlassung unter gleichzeitiger Verminderung des Barunterhalts an den Unterhaltsberechtigten führt nicht zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.[1]mehr

Die AfA endet spätestens mit dem Verbrauch des AfA-Volumens. Sie endet darüber hinaus in dem Jahr, in dem das Gebäude nicht mehr zur Erzielung von steuerpflichtigen Einnahmen eingesetzt wird bzw. mit Wegfall der Einkunftserzielungsabsicht.mehr

Der Betrieb eines entgeltpflichtigen Parkplatzes für Kurzparker entspricht dem Bild eines Gewerbebetriebs und führt nicht zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, sondern zu gewerblichen Einkünften.[1]mehr

Langfristige zinslose Stundung eines Kaufpreises führt beim Erwerber zur Abzinsung des Kaufpreises und damit zu geringeren Anschaffungskosten. Beim Veräußerer können die Zinsanteile zu Einnahmen aus Kapitalvermögen führen.[1]mehr

Ersetzt oder bezuschusst der Mieter Instandhaltungsaufwendungen des Vermieters an der Mietsache, führt dies zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung des Vermieters. Hat ein Mieter Kosten getragen, die als Erhaltungsaufwand zu behandeln sind, sind aus Vereinfachungsgründen nur die eigenen Kosten des Vermieters als Werbungskosten zu berücksichtigen.[1]mehr

Die Wohnungsüberlassung unter gleichzeitiger Verminderung des Barunterhaltes führt nicht zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, denn es fehlt an einem entgeltlichen, auf die Nutzung der Wohnung gerichteten Rechtsverhältnis, wenn die Nutzungsüberlassung in die Berechnung von Unterhalt einbezogen wurde.[1]mehr

Zuwendungen für eine Objektförderung aus städtebaulichen Gründen führen nicht zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, wenn diese nicht als Gegenleistung für die Überlassung des Gebrauchs oder der Nutzung des Grundstücks erteilt werden.[1]mehr

Das Entgelt für die Einräumung eines Vormietrechts gehört als vorweggenommene Mietzahlung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die Abstandszahlung, die ein Mietinteressent nach Abschluss eines Vormietvertrags für die Entlassung aus diesem Vertrag an den Eigentümer des zu vermietenden Objekts leistet, unterliegt als Entschädigung für entgehende Einnahmen aus Verm...mehr

Ein von einem privaten Dritten gewährtes Mietzuschussdarlehen kann zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung führen. Dies gilt jedenfalls in den Fällen, in denen es an den typischen Merkmalen eines Darlehens fehlt.[1]mehr

Eine Entschädigung, die ein Grundstückseigentümer für die Duldung einer Deichanlage von der Hochwasserschutzbehörde erhält, führt zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.[1]mehr

Bei Option für die Umsatzsteuer[1] gehören die den Mietern in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.[2] Entsprechendes gilt für einen Überschuss der Vorsteuern über die Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen.mehr

Kaufpreisminderungen wegen bestehender Nutzungsrechte von Dritten, die auch nach Übertragung des Objekts noch laufen[1], führen nicht zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.[2]mehr

Entschädigungen sind nicht steuerbare Vermögenszuflüsse, wenn sie als Vermögensentschädigung gezahlt werden. So stellt z. B. eine Entschädigung, die der Eigentümer eines Mietshauses vom Straßenbauamt für eine durch eine Straßenbaumaßnahme infolge der erhöhten Verkehrslärmbeeinträchtigung bedingte Wertminderung der Nutzungsmöglichkeit der Außenwohnbereiche (z. B. Loggia, Balk...mehr

Mietgarantie- und Versicherungsleistungen werden als Surrogate den Mieteinnahmen zugerechnet, da sie die entgangenen Mieteinnahmen ersetzen sollen.[1] Entschädigungszahlungen der Gebäudeversicherung sind ausnahmsweise nur dann als nachträgliche Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen, soweit sie den Wertverlust ausgleichen, der zuvor in Form von AfaA als Werbung...mehr

Werden Geschäftsvorfälle nicht, nicht vollständig oder verfälscht gebucht oder aufgezeichnet, liegt ein materieller Mangel vor.[1] Ein solcher Mangel liegt z. B. in folgenden Fällen vor: nicht verbuchter Wareneinkauf, nicht verbuchte Einnahmen für Speisen oder Getränke bzw. von Provisionen für Zigarettenautomaten oder Sonderveranstaltungen wie Familienfeiern, Vereinsjubiläen e...mehr

Eine faktische Bausperre ist dadurch gekennzeichnet, dass der Grundstückseigentümer mit Rücksicht auf die Erklärung des Bauamtes in verständlicher Weise von der Einreichung eines formellen Baugesuchs absieht oder an einer beabsichtigten Veräußerung als Bauland gehindert wird.[1] Der Vorgang stellt eine entschädigungspflichtige Eigentumsbeschränkung i. S. d. Art. 14 Abs. 3 GG...mehr

Nutzungsentschädigungen für die Inanspruchnahme eines Grundstücks, z. B. für die Wohnungseinweisung von Obdachlosen, sind Einnahmen aus Vermietung und ­Verpachtung.[1] Das Gleiche gilt für Nutzungsentschädigungen für die Überspannung eines Grundstücks mit Hochspannungsleitungen aufgrund eines behördlichen Besitzeinweisungsbeschlusses.[2]mehr

Aufgrund der Betriebsgröße und der Betriebsorganisation kann handelsrechtlich die Buchführungspflicht[1] zum Tragen kommen, wenn das entsprechende Unternehmen als Kaufmann i. S. d. § 1 HGB anzusehen ist.[2] Dann sind u. a. Inventuren und Bilanzen zu erstellen. Für Geschäftsjahre, die nach dem 31.12.2023 beginnen gilt: Wenn in zwei aufeinander folgenden Geschäftsjahren der Jah...mehr

Der BFH hat in ständiger Rechtsprechung die zeitlich begrenzte Überlassung von Grundstücken zur Hebung der darin ruhenden Bodenschätze (sog. Ausbeuteverträge) grundsätzlich als Pachtverträge beurteilt und Einnahmen daraus zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gezählt. Nur in besonderen Ausnahmefällen können danach Ausbeuteverträge als Veräußerungsvorgänge angesehe...mehr

Die Überlassung eines Grundstücks an den früheren Ehegatten zur Abgeltung eines Zugewinnausgleichsanspruchs ist entgeltlich. Die Einnahmen bestehen in der steten Verminderung der Zugewinnausgleichsforderung und fließen nach § 11 Abs. 1 EStG in den Jahren der Nutzungsüberlassung pro rata temporis zu.[1]mehr

Bausparguthabenzinsen und im Zusammenhang damit geleistete Schuldzinsen (z. B. bei fremdfinanzierter Auffüllung eines Bausparvertrags) sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen, wenn sie im engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb (ebenso Umbau usw.) eines Hauses stehen.[1] Gleiches soll für Zinsen aus einem als Festgeld vorübergehend ange...mehr

Der vom Erbbauberechtigten gezahlte Erbbauzins führt beim Grundstückseigentümer zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.[1] Wird bei einer Nutzungsüberlassung von mehr als 5 Jahren statt laufender Erbbauzinsen im Voraus ein kapitalisierter Einmalbetrag gezahlt, ist dieser auf die Laufzeit des Erbbaurechts zu verteilen.[2] Geht das vom Erbbauberechtigten in Ausübung des Er...mehr

Aufwendungsdarlehen, die Bauherren nach § 88 des II. Wohnungsbaugesetzes gewährt werden und durch die die laufenden Belastungen aus Bewirtschaftung und Kapitaldienst gemindert werden sollen, haben auf die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung keinen Einfluss. Die laufend ausgezahlten Darlehensbeträge sind keine Einnahmen, die Tilgungsleistungen nach Ablauf ...mehr

Wird ein Gebäude (bzw. Gebäudeteil) im Laufe des Kalenderjahres veräußert, kann für dieses Jahr der AfA-Betrag nur zeitanteilig in Anspruch genommen werden.[1] Praxis-Beispiel AfA im Jahr der Veräußerung A veräußert in 2024 (Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahr am 15.11.2023) ein Mietwohngrundstück (Herstellungskosten 500.000 EUR, AfA-Satz 2 %). Für 2024 ist lediglich bis zum...mehr

auf Miet-/Pachtzinsen sind abzugrenzen von einer Darlehenshingabe. Eine Verrechnungsabrede spricht i. d. R. gegen Darlehensvertrag.[1] Mietvorauszahlungen und verlorene Mieterzuschüsse sind im Regelfall als Einnahmen in dem Jahr zu erfassen, in dem sie zufließen. Sie können aber nach Wahl des Vermieters auch auf die Dauer des Mietverhältnisses gleichmäßig verteilt werden, we...mehr

Hat der Mieter als Miete sämtliche Kosten, die mit dem Objekt zusammenhängen (Verwaltungskosten, Steuern, Zinsen usw.), zu tragen, können dies Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sein, die gleichzeitig beim Vermieter wieder als Werbungskosten abfließen.[1] Auch vom Pächter vorgenommene Reparaturen können zu zusätzlichen Pachteinnahmen führen[2], die aber dann beim Verpä...mehr

Verpflichtet sich der Eigentümer, ein Grundstück nicht an eine bestimmte Person zu vermieten, ist das für die Verpflichtung erhaltene Entgelt keine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung, sondern eine Einnahme i. S. d. § 22 Nr. 3 EStG.[1] Etwas anderes dürfte gelten, wenn das Entgelt für die Verpflichtung gezahlt wird, das Grundstück nicht zu nutzen (s. aber auch "Bausperre...mehr

Beim äußeren Betriebsvergleich werden die Ergebnisse des zu prüfenden Unternehmens mit denen anderer branchengleicher Unternehmen verglichen. Auf weitere Spezifikationen von Restaurants mit ausländischer Küche wird an dieser Stelle noch nicht eingegangen. 2023betragen die Werte lt. amtlicher Richtsatzsammlung des Bundesfinanzministeriums[1] für Gaststätten:mehr

Die Verprobung der erklärten Betriebseinnahmen erfolgt bei Außenprüfungen im Gastronomiegewerbe regelmäßig anhand einer Aufschlagskalkulation. Bei der Aufschlagkalkulation wird durch den Betriebsprüfer zunächst durch Befragung des Wirts die Betriebsstruktur der Gaststätte ermittelt (Verhältnis von In Haus- zu Außer Haus-Umsätzen, Saisongeschäfte, Art der angebotenen Speisen ...mehr

Die in § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG genannten Abschreibungssätze beruhen auf fiktiven Nutzungsdauern. Das Gesetz geht zudem typisierend davon aus, dass die in den Abschreibungssätzen unterstellte Nutzungsdauer von Gebäuden mit jedem Eigentümerwechsel neu beginnt. Da die Nutzungsdauer auf den jeweiligen Eigentümer zu beziehen ist, kann sich ein über der typisierten Nutzungsdauer li...mehr

"Offene Ladenkasse" Die früher fast ausschließlich verwendeten Kassensysteme "Schub" oder "Geldbeutel" (sog. "offene Ladenkasse") sind heute deutlich seltener anzutreffen. Falls sie noch verwendet werden, muss hier eine ordnungsgemäße Kassenführung durch Zählen des Kassenbestands und Aufzeichnung von Auszahlungen für Betriebsausgaben oder Entnahmen aus der Kasse hergestellt w...mehr

Errichtet der Steuerpflichtige eine Giebelmauer auf der Grenze, ist die Entschädigung, die er dafür vom Nachbarn erhält, keine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung, sondern Entgelt für einen Vorgang auf der privaten Vermögensebene. Die Entschädigungsleistung mindert jedoch die Herstellungskosten. Das Gleiche gilt, wenn die Giebelmauer nicht auf der Grenze, sondern ganz au...mehr

Bei Rückabwicklung kann ein nicht zurückgezahlter Kaufpreisanteil Einnahme aus Vermietung und Verpachtung sein.[1]mehr

Eine Vertragsstrafe, die ein Architekt oder Bauunternehmer wegen verspäteter Fertigstellung des Gebäudes zahlt, ist Einnahme aus Vermietung und Verpachtung, wenn sie den eintretenden Mietausfall ausgleichen soll. Eine Vertragsstrafe, die sich nach dem Minderwert eines nicht vertragsmäßig gelieferten Wirtschaftsguts bemisst, kann zur Minderung der Anschaffungskosten führen.[1]mehr

Vereinbaren die Parteien eines Mietverhältnisses eine Beteiligung des Mieters an den Kosten der Herstellung des Gebäudes oder der Mieträume oder lässt der Mieter die Mieträume auf seine Kosten wieder herrichten und einigt er sich mit dem Vermieter, dass die Kosten ganz oder teilweise verrechnet werden, entsteht dem Mieter ein Rückzahlungsanspruch, der i. d. R. durch Anrechnu...mehr

Brennt das vermietete Gebäude ab und nimmt der Vermieter deshalb eine AfaA in Anspruch, führen Leistungen einer Gebäudefeuerversicherung aufgrund desselben Schadensereignisses bei ihm bis zum Betrag der AfaA zu einer Einnahme aus Vermietung und Verpachtung, soweit ihm die Zahlungen steuerlich zurechenbar sind. Das gilt unabhängig davon, ob die Versicherung zum Zeitwert oder ...mehr

Beim Eigentümer ist das für die Einräumung eines obligatorischen Nutzungsrechts gezahlte Entgelt im Jahr des Zuflusses als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen.[1] Die Übertragung eines Grundstücks gegen die Verpflichtung, dieses mit einem Wohngebäude zu bebauen und dem Veräußerer ein dingliches Wohnrecht an einer Wohnung zu bestellen, stellt entgegen der frühe...mehr

Formelle Mängel liegen vor, wenn Formvorschriften der Abgabenordnung [1] oder sonstige Buchführungs- oder Aufzeichnungsvorschriften nicht eingehalten worden sind. Folgende Vorschriften sind zu beachten:mehr

Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten (dauernde Vermietung), ist grundsätzlich von der Überschusserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit – abgesehen von Vermietungshindernissen (z. B. notwendige Renovierung, höhere Gewalt[1]) – ni...mehr

Dem Eigentümer sind keine Einkünfte aus dem nießbrauchbelasteten Grundstück zuzurechnen. Der Eigentümer darf AfA auf das Gebäude und Grundstücksaufwendungen, die er getragen hat, nicht als Werbungskosten abziehen, da er keine Einnahmen erzielt. Bei einem Bruchteilsnießbrauch darf der Eigentümer AfA auf das Gebäude nicht abziehen, soweit sie auf den mit dem Nießbrauch belaste...mehr

Beim Eigentümer ist das für die Bestellung des Nießbrauchs gezahlte Entgelt grundsätzlich im Jahr des Zuflusses oder verteilt auf die Laufzeit als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen. Das gilt unabhängig davon, ob beim Nießbraucher Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anfallen. Bei Vorausleistung des Entgelts durch den Nießbraucher für mehr als 5 Jahre kö...mehr