Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1.1.2024 auch die reformierte Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG – EM) in Kraft getreten. Für den verpflichtenden schrittweisen Austausch alter Öl- und Gaskessel gelten neue Regeln für Zuschüsse und Boni. Anträge für die Heizungsförderung können Privatpersonen für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus seit de...mehr

Rz. 47 Pacht- und Mietverhältnisse begründen regelmäßig nur Nutzungsrechte und führen für sich genommen nicht zu wirtschaftlichem Eigentum.[1] Das gilt grundsätzlich ohne Rücksicht auf die vereinbarte Dauer des Miet- oder Pachtverhältnisses[2] und selbst dann, wenn die Vertragsbeteiligten bei Abschluss des Pachtvertrags ins Auge fassen, dass der Pachtgegenstand nach Ablauf d...mehr

Die Wohnungseigentümer, die ihre Wohnungseigentumsrechte im Jahr 1999 gekauft haben, haben das gemeinschaftliche Eigentum nie ausdrücklich abgenommen. Die Abnahmeklausel ("Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt für den Käufer in Gegenwart des Verwalters durch einen vereidigten Sachverständigen, der vom Verkäufer ausgewählt und bezahlt wird. Der Käufer beauftragt und ...mehr

Mit der Verjährung des Beseitigungsanspruchs erlischt die Grunddienstbarkeit nach § 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB nur dann insgesamt, wenn die Ausübung der durch sie gewährten Berechtigung aufgrund der Beeinträchtigung der Anlage gar nicht mehr möglich ist; wird die Dienstbarkeit durch die Anlage nur teilweise beeinträchtigt, dann erlischt sie nur hinsichtlich des von der Beeinträc...mehr

In aller Regel liegt der Begründung einer Grunddienstbarkeit eine rechtsgeschäftliche Bestellung zugrunde. Sie wird nach § 873 BGB durch dinglichen Vertrag bestellt, dessen Grundlage in aller Regel eine vertraglich vereinbarte schuldrechtliche Bestellungsverpflichtung darstellt. Ein häufiger, insbesondere im Bereich des Wohnungseigentums äußerst praxisrelevanter Fall, ist di...mehr

Überblick Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden.[1] Eine Ausnahme gilt, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.[2] Zu den Modernisierungsmaßnahme...mehr

Rz. 27 Muster 6.3: Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Aufwendungsersatz und Schadensersatz wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum Muster 6.3: Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Aufwendungsersatz und Schadensersatz wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum Landgericht _________________________ _________________________ Im Namen und mit Vollmacht der Wohnungseigen...mehr

Rz. 28 Das Grundstück selbst und Grundstücksflächen im Freien sind grundsätzlich gemeinschaftliches Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG). An Flächen im Freien, z.B. Hof und Garten, Lager- oder Kfz-Stellplätzen war bis 30.11.2020 auch bei dauerhafter Markierung kein Sondereigentum denkbar, sondern nur die Bestellung eines Sondernutzungsrechts als Gebrauchsregelung möglich (siehe Rdn 110...mehr

1. Muster: Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Aufwendungsersatz und Schadensersatz wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum Rz. 27 Muster 6.3: Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Aufwendungsersatz und Schadensersatz wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum Muster 6.3: Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Aufwendungsersatz und Schadensersatz wegen Mängel...mehr

Rz. 32 Muster 9.2: Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Kostenvorschuss/Kostenerstattung das Gemeinschaftseigentum betreffend Muster 9.2: Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Kostenvorschuss/Kostenerstattung das Gemeinschaftseigentum betreffend An das Landgericht _________________________ Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft ( alternativ : Gemeinschaft der Wohn...mehr

Rz. 31 Muster 6.4: Klage des Verwalters eines sanierten Altbaus auf Vorschuss wegen Mängeln an der Altbausubstanz des Gemeinschaftseigentums Muster 6.4: Klage des Verwalters eines sanierten Altbaus auf Vorschuss wegen Mängeln an der Altbausubstanz des Gemeinschaftseigentums Landgericht _________________________ _________________________ Im Namen und mit Vollmacht der ___________...mehr

Rz. 36 Muster 9.4: Klage eines einzelnen Eigentümers auf Erfüllung, Vorschuss oder Kostenerstattung wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums Muster 9.4: Klage eines einzelnen Eigentümers auf Erfüllung, Vorschuss oder Kostenerstattung wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums An das Landgericht _________________________ Klage des Herrn/Frau _________________________ – Kläger(in)– ge...mehr

Rz. 19 Muster 9.1: Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums auf kleinen Schadensersatz und/oder Minderung Muster 9.1: Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums auf kleinen Schadensersatz und/oder Minderung An das Landgericht _________________________ Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft (alterna...mehr

Rz. 35 Muster 9.3: Klage eines einzelnen Wohnungseigentümers, der wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums den Anspruch auf kleinen Schadensersatz oder Minderung geltend macht Muster 9.3: Klage eines einzelnen Wohnungseigentümers, der wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums den Anspruch auf kleinen Schadensersatz oder Minderung geltend macht An das Landgericht _______________...mehr

1. Muster: Klage des Verwalters eines sanierten Altbaus auf Vorschuss wegen Mängeln an der Altbausubstanz des Gemeinschaftseigentums Rz. 31 Muster 6.4: Klage des Verwalters eines sanierten Altbaus auf Vorschuss wegen Mängeln an der Altbausubstanz des Gemeinschaftseigentums Muster 6.4: Klage des Verwalters eines sanierten Altbaus auf Vorschuss wegen Mängeln an der Altbausubsta...mehr

Rz. 40 Muster 9.5: Klage eines einzelnen Wohnungseigentümers auf großen Schadensersatz oder Rückgewähr des Kaufpreises wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums Muster 9.5: Klage eines einzelnen Wohnungseigentümers auf großen Schadensersatz oder Rückgewähr des Kaufpreises wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums An das Landgericht _________________________ Klage des Herrn/Frau __...mehr

Rz. 40 Konstruktive Teile des Gebäudes, z.B. Fundamente, tragende Wände,[162] Außenwände, Decken,[163] Dächer, Schornsteine, Brandmauern,[164] Außenputz,[165] Isolierschicht am Flachdach,[166] schwimmender Estrich,[167] Schließanlagen[168] sind zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG), auch wenn mehrere selbstständige Gebäude auf dem gleichen Grundstück stehen, z.B. E...mehr

Rz. 76 Die Rechtsverhältnisse müssen der neuen baulichen Lage angepasst werden, da WE als Raumeigentum rechtlich mit den räumlichen Gegebenheiten übereinstimmen muss. Ist bspw. das mit den Miteigentumsanteilen an zwei Speichern verbundene Sondereigentum nicht entstanden, wegen eines Widerspruchs zwischen Aufteilungserklärung und Aufteilungsplan, besteht gegen die übrigen Eig...mehr

Rz. 31 Sondereigentum sind die gem. § 3 Abs. 1 oder § 8 Abs. 1 WEG bestimmten Räume und die zu diesen Räumen gehörenden wesentlichen Bestandteile des Gebäudes, die die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 WEG erfüllen, also verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnu...mehr

Rz. 31 Es ist nicht erforderlich, dass die im Prozess geforderte Beschaffenheit in sämtlichen Verträgen mit den Erwerbern übereinstimmend vereinbart worden ist. Es ist ausreichend, dass die Vereinbarung der Beschaffenheit, die zur Begründung der Mangelhaftigkeit herangezogen wird, nur im Verhältnis zu einem einzigen Erwerber getroffen worden ist. Es ist Sache der Eigentümerg...mehr

Rz. 70 Hier ist zu unterscheiden: Ein Sondereigentumsraum wird Gemeinschaftseigentum: Nötig sind Vereinbarungen des betroffenen Wohnungseigentümer einerseits mit allen WEer andererseits in Auflassungsform und Grundbucheintragung,[283] auch wenn dies nur für einen Teil der Räume zutrifft.[284] Die Zustimmung der dinglich Berechtigten an dem betroffenen WE ist erforderlich,[285]...mehr

Rz. 35 Ein Balkon einer Wohnung gehört zu deren Sondereigentum. Konstruktive Teile wie Außenwände und Giebelseiten sind aber zwingend Gemeinschaftseigentum.[146] Balkone können auch Gemeinschaftseigentum sein, auch wenn sie nur von einer Wohnung aus zugänglich sind.[147] Ebenerdige Terrassen und Dachterrassen, die von verschiedenen Wohnungen aus zugänglich sind und keinen um...mehr

Rz. 23 Der Bestimmtheitsgrundsatz zwingt zur genauen Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum und zwischen den Sondereigentumsbereichen der einzelnen Wohnungseigentümer. Sie erfolgt durch Gesetz (§§ 1 Abs. 5; 5 Abs. 1–3 WEG), den zum Grundbuchinhalt gemachten Vereinbarungen i.V.m. Aufteilungsplan (§§ 3; 7 Abs. 3; 4 Abs. 1 WEG), bauliche Abgeschlossenheit der Rau...mehr

Rz. 99 Die Gemeinschaftsordnung beinhaltet alle für das Verhältnis der WEer untereinander (Innenverhältnis) verbindlichen Regelungen für und gegen jeden WEer und Sondernachfolger. Sie wirken kraft Gesetzes, auch wenn ein Miteigentümer sie nicht kennt, an ihnen nicht mitgewirkt, gegen sie gestimmt, sich ihnen nicht rechtsgeschäftlich unterworfen hat oder diese Wirkungen gar n...mehr

Rz. 23 Der Erwerber kann Mängel am Sondereigentum selbstständig geltend machen, sofern nicht ausnahmsweise gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer beeinträchtigt sind. Mängel am Gemeinschaftseigentum kann der einzelne Erwerber geltend machen, solange die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verfolgung der Ansprüche nicht an sich gezogen hat.[33] Der einzelne Er...mehr

Rz. 12 Der Bauträger haftet dem Erwerber für Mängel des Bauwerks nach Werkvertragsrecht gem. § 634 BGB; für Mängel des Grundstücks haftet der Bauträger nach § 437 BGB. Bei Mängeln am Grundstück ist zu beachten, dass sie sich dergestalt auf das Gebäude auswirken können, dass sie der werkvertraglichen Gewährleistung unterliegen. So können z.B. Altlasten im Boden die vertraglic...mehr

Rz. 33 Sondereigentum besteht an zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Sie sind dann Sondereigentum, wenn sie nach § 3 Abs. 1 oder § 8 WEG zum Sondereigentum bestimmt und nach Lage und Größe aus dem Aufteilungsplan ersichtlich und gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG genau bezeichnet sind. Zum Begriff der "Wohnung" und der "nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume" gil...mehr

Rz. 47 Dieser Begriff bezeichnet eine besondere Gemeinschaftsform von Sondereigentum an einem Raum oder sonstigen sondereigentumsfähigen Gegenständen, die den Eigentümern von zwei oder mehreren, nicht jedoch allen Raumeinheiten als Bruchteilseigentum zustehen. Beispiele: gemeinsame Speicher oder Keller für zwei Eigentumswohnungen; nichttragende Wände zwischen zwei Wohnungen;...mehr

Rz. 15 Der Erwerber von Wohnungseigentum ist aus seinem Vertrag mit dem Bauträger berechtigt und verpflichtet. Wer von einem Wohnungseigentümer das Eigentum erwirbt, kann sich dessen Ansprüche gegen den Bauträger abtreten lassen. Fehlt eine Abtretungsvereinbarung, genügt eine Ermächtigung des Erwerbers zur Geltendmachung der sich aus dem Bauträgervertrag ergebenden Mängelrec...mehr

Rz. 7 Die Abnahme gem. § 640 BGB gehört zu den Hauptpflichten des Erwerbers.[14] Der Erwerber ist verpflichtet, das vertragsgemäß hergestellte Bauwerk abzunehmen. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Als abgenommen gilt das Bauwerk auch, wenn der Bauträger dem Erwerber nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt h...mehr

Rz. 29 Die Eigentümergemeinschaft übt gem. § 9a Abs. 2 WEG die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Gem. § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung auch die ordnungsgemäße ...mehr

Rz. 20 Sondereigentum an Räumen bedarf einer baulichen Substanz. Gegenüber der "Fertigstellungstheorie" hat sich die Meinung von der "schrittweisen Entstehung von Sondereigentum" durchgesetzt, wonach die Anwartschaft des Miteigentümers fortschreitend in Sondereigentum an jedem einzelnen seiner Sondereigentums-Räume übergeht, sobald der Raum (Rohbau ohne Fenster und Türen) du...mehr

Rz. 30 Der Mangel ist in der Klage schlüssig darzustellen. Sofern erforderlich, ist zuvor zum geschuldeten Leistungsumfang des Bauträgers vorzutragen. Es genügt die Beschreibung des Mangels nach seinem äußeren Erscheinungsbild.[39]mehr

a) Rechts- und Parteifähigkeit der Eigentümergemeinschaft Rz. 28 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig. Aufgabe der Gemeinschaft ist es nach § 18 Abs. 1 WEG, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten. Die Eigentümergemeinschaft ist prozess- und parteifähig gem. § 9a Abs. 1 S. 1 WEG.[37] Sie wird gerichtlich vertreten durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1 S. 1 W...mehr

Rz. 61 Das Grundstück muss nach § 28 GBO bezeichnet und ein Grundstück im Rechtssinne sein (§ 1 Abs. 4 WEG). Alle Miteigentumsanteile müssen nach Bruchteilen bestimmt sein (§ 1008 BGB) und zusammen ein Ganzes ergeben (z.B. 1000/1000stel).[245] Mit jedem Miteigentumsanteil muss Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen v...mehr

Rz. 122 Aufgrund des Realisationsprinzips darf sich ein Gewinn in der Bilanz erst dann widerspiegeln, wenn er durch ein Umsatzgeschäft verwirklicht worden ist. Schwebende Geschäfte erscheinen nicht in der Bilanz (dazu o. Rdn 121). Das Gesetz lässt allerdings offen, wann ein Umsatzprozess bilanzrechtlich in Erscheinung getreten ist, damit der Grundsatz der Nichtbilanzierung s...mehr

Rz. 67 Die Unterteilung eines WE-Rechtes in zwei oder mehrere in sich wiederum abgeschlossene, rechtlich selbstständige Raumeinheiten ohne Veräußerung von WE durch Teilungserklärung (§ 8 WEG) und Grundbucheintragung ist zulässig,[266] wenn alle im Sondereigentum stehenden Räume mit einem Miteigentumsanteil verbunden werden (Gebot der Komplettaufteilung).[267] Anderenfalls is...mehr

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Rz. 1 Die Rechtsstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist mit dem durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz anstelle des § 10 WEG a.F. eingefügten § 9a WEG neu geregelt worden. Über die Reichweite der Gesetzesänderung und ihre Auswirkung auf die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten im Prozess wurde in der Literatur ausführlich diskutiert, wobei sowohl die B...mehr

Rz. 25 Die Freistellungsverpflichtung der die Baumaßnahme finanzierenden Bank hinsichtlich des auf dem Vertragsgrundstück eingetragenen Grundpfandrechts kann davon abhängig gemacht werden, dass die Aufrechnung durch den Erwerber nur wegen Ansprüchen aus dem Bauträgervertrag zulässig ist (zum Freistellungsversprechen siehe § 16 Rdn 16). Hierdurch wird die Aufrechnung mit Scha...mehr

Rz. 18 Jeder Wohnungseigentümer hat als Inhaber eines ideellen Anteils am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 5 WEG; § 1008 BGB) und Alleineigentümer am realen Bereich seines Sondereigentums (§§ 5 Abs. 1, 13 WEG) in beiden Sphären eine echte Eigentümerstellung. Das WEG verbietet die völlige Trennung des Sondereigentums vom Miteigentumsanteil (§ 6 WEG) und Vereinbarungen, wonach ...mehr

Rz. 68 Die Bildung von Bruchteilseigentum an einem selbstständigen WE-Recht ist nur zusammen mit der Veräußerung eines Miteigentumsanteils möglich, z.B. bei Übertragung eines hälftigen Miteigentumsanteils unter Eheleuten, damit beide Miteigentümer zu je ½ des WE-Rechts werden. Vereinbarungen, wonach sie am Sondereigentum nicht oder mit einem anderen Bruchteil als am Gemeinsc...mehr

Rz. 105 Eintragungsfähig sind nur die nach §§ 3, 10 Abs. 2 WEG vereinbarten oder nach § 8 WEG einseitig "zum Inhalt des Sondereigentums" erklärten Regelungen über das Verhältnis der WEer untereinander, soweit sie sich im gesetzlich zulässigen Rahmen halten. Die vorweggenommene Zustimmung oder Ermächtigung, Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umzuwandeln, kann nicht mit e...mehr

Rz. 106 Bei der Übertragung von Wohnungseigentum ist in jedem Fall ein Miteigentumsanteil am Grundstück aufzulassen, so dass die Grundbuchbehandlung nach den Grundsätzen der Übertragung des Eigentums erfolgt. Eine nach § 12 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung ist samt Zustimmungsberechtigung für den Vollzug der Auflassung in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Rz. 107 Inhalts...mehr

Rz. 11 Als rechtsfähige Gemeinschaft ist die Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Mängelansprüche der einzelnen Erwerber parteifähig. Regelmäßig wird sie von ihrem Verwalter vertreten. Als Partei ist die Gemeinschaft entweder als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder als Wohnungseigentümergemeinschaft, jeweils gefolgt von der bestimmten Angabe des Grundstücks, ...mehr

Rz. 118 Die Aufhebung des Sondernutzungsrechts kann nicht ohne oder gegen den Willen des begünstigten Wohnungseigentümer und der an diesem WE-Recht dinglichen Berechtigten erfolgen.[530] Die Aufgabe- bzw. Zustimmungserklärung in der Form des § 29 GBO und die Eintragung der Aufhebung im Grundbuch bedürfen der Zustimmung der übrigen WEer[531] und der eingetragenen Auflassungsb...mehr

Rz. 28 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig. Aufgabe der Gemeinschaft ist es nach § 18 Abs. 1 WEG, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten. Die Eigentümergemeinschaft ist prozess- und parteifähig gem. § 9a Abs. 1 S. 1 WEG.[37] Sie wird gerichtlich vertreten durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1 S. 1 WEG). Die einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft müssen im ...mehr

Rz. 53 Gewöhnliches Eigentum einzelner WEer oder Dritter sind die nichtwesentlichen Bestandteile des Gebäudes, die nicht die Voraussetzungen der §§ 93, 94 BGB erfüllen und daher rechtlich selbstständig sein können. Sie unterliegen nicht der Bindung des § 6 Abs. 1 WEG und gehören weder zum Sondereigentum noch zum Gemeinschaftseigentum.[203] Die Wohnungseigentümer können den E...mehr

Rz. 23 Die Abnahme ist auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums Sache des Einzelerwerbers, da sich dieses Recht aus dem jeweiligen Einzelvertrag ergibt. Die Bejahung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ändert daran nichts. Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche, die die Herstellung des Gemeinschaftseigentums betreffen, an sich ziehen kann, s...mehr

Rz. 41 Aktivprozess der Wohnungseigentümergemeinschaftmehr