Fachbeiträge & Kommentare zu Instandhaltung

Rz. 154 § 2 Nr. 5 BetrKV Die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, (…) oder der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, (…) oder der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, (…). 5.14.1 Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage Rz. 155 § 2 Nr. 5a BetrKV Die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, ...mehr

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Formularmietvertrag über Wohnräume, wonach eine bei Anmietung vorhandene Einbauküche dem Mieter unentgeltlich zur Leihe überlassen wird und der Mieter die Kosten für Instandhaltungen und Reparaturen trägt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.mehr

Rz. 37 Das Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung (vgl. dazu KG, Urteil v. 12.1.2006, 12 U 216/04, GE 2006, 382; AG Rathenow, Urteil v. 10.1.2006, 4 C 587/05, WuM 2006, 149 mit Anm. Wall, WuM 2006, 291) bezieht sich einmal auf die Betriebskostenarten. Es entspricht nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit eine Firma mit der Gebäudereinigung zu beauftragen, wenn die Mieter dies...mehr

Rz. 131 Zu den Kosten der regelmäß igen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit gehören insbesondere die Wartungskosten der Zentralheizung (LG Berlin, ZMR 1973, 79; AG Berlin-Spandau, GE 1979, 352). Soweit im Rahmen der Wartung einer Anlage kleinere Reparaturen durchgeführt werden, können deren Kosten ebenfalls als Wartungskosten umgelegt werden. Dazu zählen ...mehr

Rz. 139 Die Kosten der Verwendung derartiger Verbrauchserfassungsgeräte umfassen insbesondere die Kosten des Austauschs der Flüssigkeitsampullen bei Verbrauchserfassungsgeräten nach dem Verdunstungsprinzip sowie die Kosten des Ersatzes von Batterien bei elektronischen Heizkostenverteilern. Auch die Wartungskosten für elektronische Heizkostenverteiler sind gem. § 7 Abs. 2 Hei...mehr

Für den Mieter von Wohnraum besteht nach der Rechtsprechung des BGH eine vertragliche (Neben-)Pflicht, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn hierfür ein konkreter sachlicher Grund vorliegt z.B. Feststellung von Mängeln. Diese Pflicht des Mieters kann sich aus einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung ergebe...mehr

Rz. 175 § 2 Nr. 10 BetrKV Die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. Zu den Kosten der Pflege von Gärten z...mehr

Rz. 117 § 2 Nr. 4 BetrKV Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, (…) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, (…) oder der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, (…) oder der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, (…). Die Heizungs- und Warmwasserkosten bezeichnet man auch als "warme...mehr

Rz. 25 Zwar ist in § 1 Abs. 1 BetrKV die Rede davon, dass es sich um Kosten des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten handeln muss. Durch die Verwendung des Begriffs der Betriebskosten ist jedoch klargestellt, dass es auf die Betriebskosten ankommt, die dem Vermieter (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 176) tatsächlich entstanden sind (so wohl GH, Hinweisbeschluss...mehr

Rz. 114 § 2 Nr. 3 BetrKV Die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Unter den Begriff "Wassergeld" fallen auch die Kosten für die Entwässerung (LG Berlin, Urteil v. 20.11.1995, 62 S 210/95, GE 1996...mehr

Rz. 164 § 2 Nr. 8 BetrKV Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentlich-rechtliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entspr...mehr

Rz. 57 Beim Vorwegabzug der auf die gewerblich genutzten Räume entfallenden Betriebskosten sind aber für die materielle Begründetheit der Nachforderung weiterhin unstreitig zunächst diejenigen Rechnungen auszugliedern, die eindeutig Wohnraum nicht betreffen (z. B. Rechnungen für Gewerbe und/oder Parkplätze, wie die Wartung der CO2-Anlage für Tiefgaragen). Diese Rechnungen dü...mehr

Rz. 158 § 2 Nr. 6 BetrKV Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder bei der eigenständig gewerblichen Lieferung der Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort berü...mehr

Rz. 30 Die Umlage anderer Kosten als der in § 2 BetrKV aufgezählten Betriebskosten auf den Wohnraummieter ist unzulässig (OLG Koblenz, Beschluss v. 7.1.1986, 4 W-RE 720/85, WuM 1986, 50; OLG Karlsruhe, Beschluss v. 6.5.1988, 9 RE-Miet 1/88, GE 1988, 579 = ZMR 1988, 261 = WuM 1988, 204). Kapitalkosten wie Erbbauzinsen sind daher als Betriebskosten nicht auf den Wohnraummieter...mehr

Rz. 210 § 2 Nr. 16 BetrKV Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksi...mehr

In Betracht kommen sämtliche denkbaren Nichtigkeitsgründe (Geschäftsunfähigkeit; Formmängel, Verstoß gegen Verbotsgesetze[1], unwirksame Umgehungstatbestände[2], fehlende Erlaubnisse). Der Abschluss eines Arbeitsvertrags kann auch von einer Bedingung abhängig gemacht werden – tritt im Weiteren die Bedingung nicht ein, entsteht ebenfalls kein wirksames Arbeitsverhältnis. Unwirk...mehr

Rz. 221c Der erste Unterabschnitt enthält einige (Zwischen-)Ergebnisgrößen, die teilweise sowohl von den das Gesamtkosten- als auch das Umsatzkostenverfahren anwendenden Unternehmen zu beachten sind. Zu den zwingend zu befüllenden Ergebnispositionen in diesem (Unter-)Abschnitt (Kerntaxonomie 6.7, Zeilen 1662–1673) zählen:mehr

Rz. 110 Analog zu den sonstigen betrieblichen Erträgen stellen die sonstigen betrieblichen Aufwendungen eine Sammelposition dar, die alle Aufwendungen enthält, die nicht unter die vorstehend genannten operativen Aufwendungen (Positionen Nrn. 5, 6 und 7) fallen und nicht zu "Finanzaufwendungen" (Positionen Nrn. 12–13 im GKV) oder zum "Steueraufwand" (Positionen Nrn. 14 und 16...mehr

Rz. 83 In der GuV-Rechnung kommt diese Position nur beim Gesamtkostenverfahren vor; beim Umsatzkostenverfahren geht der Materialaufwand in die entsprechenden Funktionskosten (Herstellungskosten der zur Erzielung der Umsatzerlöse erbrachten Leistungen, Vertriebskosten, allgemeine Verwaltungskosten oder sonstige betriebliche Aufwendungen bei nicht möglicher Zuordnung zu einem ...mehr

Gem. § 14 BetrSichV muss der Arbeitgeber allgemein sicherstellen, dass die Arbeitsmittel geprüft werden. Arbeitsmittel sind "Werkzeuge, Geräte, Maschinen oder Anlagen sowie überwachungsbedürftige Anlagen" (§ 2 BetrSichV). Dazu zählen u. a. auch "Anlagen in explosionsgefährdeten Bereichen", die Geräte, Schutzsysteme oder Sicherheits-, Kontroll- oder Regelvorrichtungen i. S. de...mehr

Schriftliche Begründung Dem Mieter müssen bei Vertragsschluss die Gründe für die Befristung schriftlich mitgeteilt werden.[1] Der Mieter soll wissen, aus welchem Grund der Mietvertrag zu dem vereinbarten Zeitpunkt enden soll. Hierfür genügt es nicht, dass der Vermieter lediglich auf den Gesetzeswortlaut Bezug nimmt oder ihn bloß formelhaft wiederholt. Vielmehr muss der Vermie...mehr

Begriff Unter dem Begriff Explosionsschutz versteht man den Schutz vor Explosionsgefährdungen, die durch explosionsfähige Atmosphäre entstehen. Als explosionsfähige Atmosphäre bezeichnet man explosionsfähige Gas-/Dampf-/Nebel-Luft bzw. Staub-Luft-Gemische oder sog. hybride Gemische, die aus Luft und brennbaren Stoffen in unterschiedlichen Aggregatzuständen bestehen. Gefährlic...mehr

Rz. 136 Nach § 535 Abs. 1 hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das Gesetz macht keinen Unterschied zu der Wohnung als solcher und den mitvermieteten Installationsgegenständen wie z. B. Türgriffe, Schalter, Wasserhähne usw. Nach § 538 hat de...mehr

Zu den organisatorischen Maßnahmen gehören z. B.: Beschränkung des Aufenthalts von Personen in Ex-Bereichen auf den zwingend erforderlichen Umfang sowie auf eine minimale Aufenthaltsdauer, schriftliche Arbeitsanweisungen bzw. Betriebsanweisungen, Aufsicht, Unterrichtung und Unterweisung der Arbeitnehmer, Arbeitsfreigabesysteme (z. B. Feuererlaubnisscheine, Erlaubnisschein zum Ar...mehr

Aus dem Explosionsschutzdokument muss mindestens hervorgehen (§ 6 Abs. 9 GefStoffV): die Ermittlung und Bewertung der Explosionsgefährdungen, die Beschreibung der Schutzmaßnahmen (technisch, organisatorisch; Explosionsschutzkonzept), die Zoneneinteilung gem. Anhang I Nr. 1.7 GefStoffV, für welche Bereiche Explosionsschutzmaßnahmen gem. § 11 und Anhang I Nr. 1 GefStoffV gelten. wi...mehr

Rz. 123 § 535 Abs. 1 Satz 2 enthält die bisherige Regelung des § 536. Die Vorschrift normiert die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters für die Mietsache. Das Mietobjekt ist in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Die Pflicht besteht unabhängig davon, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt (BGH, Ur...mehr

Rz. 147 Die Übertragung der Schönheitsreparaturen durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung auf den Mieter muss eindeutig sein. Eine Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen." ist eindeutig und unbedenklich. Dasselbe gilt für eine Klausel "Der Mieter verpflichtet sich, die Schönhei...mehr

Rz. 209 Hinweis Grundlagen der Schadensberechnung Die Grundlagen für die Schadensabrechnung ergeben sich nicht speziell aus dem Mietrecht, sondern aus dem allgemeinen Schadensrecht der §§ 249 ff. Hierzu gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung vor allem zur Abrechnung von Kraftfahrzeugschäden, die auch auf die Abrechnung des Anspruchs wegen nicht durchgeführter Schönheitsrepa...mehr

Rz. 115 Während die Bestimmungen der §§ 307–309 auf formularmäßig vereinbarte Wohnraummietverhältnisse vollständig anzuwenden sind, gilt dies im Geschäftsraummietverhältnis nur eingeschränkt, weil § 310 Abs. 1 Satz 1 die Klauselverbote der §§ 308, 309 nur mittelbar im Rahmen der Generalklausel der §§ 307 Abs. 1 und 2 für anwendbar erklärt. Die Voraussetzungen für die Annahme...mehr

Sobald feststeht, dass Beschäftigte Tätigkeiten mit einem Gefahrstoff durchführen oder Gefahrstoffe bei diesen Tätigkeiten entstehen oder freigesetzt werden, muss eine Gefährdungsbeurteilung des Arbeitsplatzes oder der Tätigkeit durchgeführt werden. Hier werden die folgenden Gefährdungen berücksichtigt: Stoffeigenschaften, Sicherheitsinformationen des Lieferanten, Ausmaß, Art un...mehr

Anhand der Verfahrensbeschreibung wird in der nachfolgenden Ex-Gefährdungsbeurteilung (vgl. Abschn. 2.6) die Wahrscheinlichkeit abgeschätzt, dass explosionsfähige Atmosphäre im Bereich oder im Inneren der Anlage auftritt. Die Verfahrensbeschreibung sollte also den Umgang mit Stoffen darstellen, die explosionsfähige Atmosphäre erzeugen können. Ein einfacher Prozess könnte z. B...mehr

Die in der Gefährdungsbeurteilung festgelegten Ex-Zonen müssen Sie in einem Lageplan festhalten. In diesen Lageplan müssen Sie auch die "Ursachen" der Zonen eintragen, also die Anlagen, Entleerstellen, Füllstellen, Lageranlagen und Rohrleitungen. Zum besseren Verständnis ist zum Grundriss nach Möglichkeit auch eine Seitenansicht erforderlich. Seitenansichten sind nicht notwen...mehr

Rz. 121 Beim Besichtigungsrecht des Vermieters ist zu unterscheiden zwischen dem Recht, die vermieteten Räume mit und ohne besonderen Grund, mit oder ohne vertragliche Vereinbarung zu betreten. Nach allgemeiner Ansicht darf der Vermieter in Beachtung bestimmter Formen auch ohne vertragliche Vereinbarung die Mieträume dann betreten, wenn ein besonderer Grund vorliegt. Als beso...mehr

Rz. 167 Hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen auszuführen, stellt sich die Geschmacksfrage nicht. Er ist der Eigentümer bzw. Verfügungsberechtigte und kann die Wohnung so herrichten, wie er es möchte. Es kommt nur darauf an, ob einem Nachmieter die Ausführung gefällt und er die Wohnung mietet. Für einen verpflichteten Mieter, dem in wirksamer Weise die Schönheitsreparat...mehr

Rz. 129 Unabhängig von der Einhaltung von DIN-Vorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes besteht eine Nachrüstungspflicht in Anwendung des § 535 jedenfalls dann, wenn die Gesundheit des Mieters durch den Zustand der Räume und ihrer Einrichtungen nachhaltig gefährdet wird. Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob bereits ein Schaden eingetreten ist oder unm...mehr

Prüfungen müssen durch befähigte Personen vor der ersten Inbetriebnahme und in regelmäßigen Abständen nach den Vorgaben der Betriebssicherheitsverordnung durchgeführt werden. Außerordentliche Prüfungen an Lastaufnahmeeinrichtungen sind nach Schadensfällen und besonderen Vorkommnissen, die die Tragfähigkeit beeinflussen können sowie nach Instandsetzung durch befähigte Persone...mehr

Rz. 196 Das Wohnungsübergabeprotokoll wird bei Einzug des Mieters zum Mietbeginn gefertigt. Zum Mietende wird ein Wohnungsabnahmeprotokoll gefertigt. Es handelt sich im Prinzip zunächst nur um Zustandsbeschreibungen. Die rechtliche Bedeutung, die sich daraus ergeben kann, ist unterschiedlich. Es besteht kein Rechtsanspruch – weder des Vermieters noch des Mieters – auf Erstell...mehr

Rz. 124 Der Anspruch des Mieters bezieht sich auf die (Wieder-)Herstellung der vermieteten Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch. Gefordert ist ein Handeln des Vermieters, das über §§ 887, 888 ZPO vollstreckungsmäßig durchzusetzen ist, wie z. B. die Verpflichtung des Vermieters zur Teppicherneuerung (LG Lüneburg, Beschluss v. 22.9.2014, 6 T 88/14, ZMR 2015, 318). Der Herstellun...mehr

Rz. 95 Die Miete ist grundsätzlich zwischen den Mietvertragsparteien frei vereinbar (im Gegensatz zu § 103 Abs. 1 ZGB für die neuen Bundesländer bis zum Beitritt). Preisbindung besteht allerdings für Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau – auf die Kommentierung der dortigen Vorschriften wird verwiesen. Bei Wegfall der Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnrau...mehr

Rz. 127 § 536b Satz 1 bezieht sich nicht auf den Herstellungsanspruch nach § 535. Daraus folgt, dass der Mieter diesen Anspruch auch dann hat, wenn er Mängel der Mietsache bei Abschluss des Mietvertrags kennt und keinen Vorbehalt macht (vgl. u.a LG Berlin, Urteil v. 12.5.2022, 67 S 30/22, GE 2022, 693 – allgemeine Meinung). Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Mieter...mehr

Rz. 10 Vermieter ist derjenige, der den (schuldrechtlichen) Mietvertrag als Vermieter abgeschlossen hat. Beim schriftlichen Mietvertrag ergibt sich die Vermieterstellung aus dem Vertrags"rubrum" im Zusammenhang mit der Unterschrift desjenigen am Ende des Formulars, der im Rubrum als Vermieter bezeichnet ist – vom Abschluss durch einen rechtsgeschäftlichen oder gesetzlichen V...mehr

Rz. 35 Innerhalb der Wohnung Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag erstrecken sich auf alle wesentlichen Bestandteile der Sache/Wohnung sowie auf sämtliches Zubehör (§ 311c), das sich zur Zeit der Überlassung in den Räumen befindet, es sei denn, die Parteien nehmen dies ausdrücklich aus der Vereinbarung heraus. Zur Gebrauchsgewährung gehört die Überlassung von Schlüsseln, u...mehr

Potenzial-, Programm- und Prozessgestaltung Zu den leistungswirtschaftlichen Sanierungsursachen zählen alle Faktoren, die Kosten oder Leistungen und damit die Wirtschaftlichkeit der betrieblichen Prozesse ungünstig beeinflussen.[1] Die originären leistungswirtschaftlichen Sanierungsursachen können dabei zu finden sein im Bereich der Potenzialgestaltung, der Produktprogrammgesta...mehr

Vor Zeilen 50–69 In den Zeilen 50–69 werden die nach § 8 GewStG vorgeschriebenen Hinzurechnungen berücksichtigt. In den Hinzurechnungen drückt sich der Charakter der Gewerbesteuer als Realsteuer aus, die die objektive Ertragskraft des Unternehmens erfasst. Dies betrifft insbesondere die Finanzierungsanteile nach § 8 Nr. 1 GewStG. Andere Hinzurechnungen dienen der Abgrenzung z...mehr

Der Begriff Outsourcing ist ein Kunstbegriff, abgeleitet aus den Wörtern Outside (außer Haus), Resource (Hilfsquelle) und Using (unter Verwendung von). Das Outsourcing, also die Auslagerung von betrieblichen Bereichen, ist ein zentrales Thema der betrieblichen Planung und Organisation. Mit dem Schlagwort "Zurück zu den Kernbereichen bzw. -funktionen" wird in allen mittleren u...mehr

Vor Einführung der Telearbeit ist eine unternehmensspezifische Kosten-Nutzen-Analyse zu erstellen. Bei den Kosten sind einmalige und laufende Ausgaben zu unterscheiden. Zu den einmaligen Ausgaben gehören im Wesentlichen die Kosten für die Einführung der Telearbeit, Ausstattungskosten (Hard- und Software), Ausbildungskosten. Zu den laufenden Kosten gehören im Wesentlichen die Telek...mehr

Etwa 95 % der Gesamtkosten eines Gebäudes fallen nicht in der Bauphase, sondern in der Betriebsphase des Gebäudes an. Das Facility Management ist die moderne Form einer ganzheitlichen Gebäudebewirtschaftung, insbesondere von Gewerbeimmobilien. Facility Management umfasst alle Dienstleistungen (Verwaltung und Bewirtschaftung) rund um das Gebäude. Durch Facility Management soll...mehr

Für viele Betriebe stellt sich die Frage, ob sie sich selbst darum kümmern, dass der Betrieb gereinigt wird oder ob sie ein Reinigungsunternehmen mit dieser Tätigkeit beauftragen. Für einen Vergleich zwischen internen Kosten und externen Dienstleistern müssen im Wesentlichen folgende Posten berücksichtigt werden: Personal (Arbeitsstunden × Durchschnittslohn zuzüglich aller Loh...mehr

In der heutigen Arbeitswelt gibt es eine Vielzahl von Begriffen, die sich auf flexible Arbeitsmodelle beziehen. Hierzu gehören Telearbeit, mobile Arbeit und Homeoffice. Oftmals werden diese Begriffe synonym verwendet, obwohl es feine Unterschiede gibt, die es zu beachten gilt. Für das Arbeiten von zu Hause hat sich umgangssprachlich der Begriff "Homeoffice" eingebürgert. Hom...mehr

Formularklauseln, nach denen der Mieter zur Wartung bestimmter Einrichtungsgegenstände verpflichtet ist (z. B. Durchlauferhitzer, Gas- oder Elektrothermen, Etagenheizungen) sind wirksam: Auch Klauseln, die keine Obergrenze für den Umlagebeitrag vorsehen.[1]mehr