Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Der Verwalter hat gem. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Jahresabrechnung aufzustellen. Diese Abrechnung besteht wenigstens aus einem "Kopf" (dieser muss Informationen geben zum Ersteller, zum Erstellungsdatum, zum Abrechnungszeitraum und zum Bezugsobjekt), der Angabe der Einnahmen und Ausgaben ("Gesamtabrechnung"), der Verteilung nicht gedeckter Ausgabe...mehr

Das Rechtsschutzinteresse an der gerichtlichen Geltendmachung eines Protokollberichtigungsanspruchs ist nur gegeben, wenn sich die Rechtsposition des klagenden Wohnungseigentümers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde. Das Rechtsschutzinteresse ist aber nicht schon dann gegeben, wenn das Protokoll unrichtige oder unvollstän...mehr

Die Verwaltungsbeiräte sollten prüfen, welche Umlageschlüssel vereinbart und (ggf. abweichend) beschlossen sind und in welchen Fällen der subsidiäre gesetzliche Umlageschlüssel (Höhe der Miteigentumsanteile) anzuwenden ist.mehr

WEMoG: Nutzung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Neu: Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung haben neuen Standort im Gesetz Der Katalog der Maßnahmen, die per Gesetz ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und den Rahmen für ordnungsmäßige Verwaltungsmaßnahmen vorgeben, findet sich lediglich sprachlich modifiziert nicht mehr in § 21 Abs. 2 WEG a. F., sondern künftig in §...mehr

Amtsbeendigung Der Verwalter ist verpflichtet, den Wohnungseigentümern nach Beendigung seiner Tätigkeit Rechnung zu legen und Guthaben auf den Gemeinschaftskonten an sie herauszugeben.[1] Ausgeschiedener Verwalter Der Verwalter ist aufgrund des Verwaltervertrags grundsätzlich gemäß den §§ 259, 260, 666, 675 BGB verpflichtet, auf Verlangen Auskunft über den Stand seiner Verwaltu...mehr

Soweit Beschlüsse angefochten oder aufgehoben werden, ist dies gemäß § 24 Abs. 7 Satz 4 WEG anzumerken. Praxis-Beispiel Anfechtungsklage Die Wohnungseigentümer beschließen am 12.7.2021 zu TOP 4 über die sich auf Grundlage der Jahresabrechnung 2020 ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge. Am 10.8.2021 wird dem Verwalter die Anfechtungsklage des Wohnungseigentümers W zuges...mehr

Eine vollständige inhaltliche Prüfung der behaupteten Einnahmen und Ausgaben bestünde darin, dass sich die Verwaltungsbeiräte mit jeder Einnahme und Ausgabe befassen, also jeden Beleg prüfen, und sämtlichen Kontoeingängen und Kontoausgängen nachgehen. Nach der Rechtsprechung ist das zwar möglich. Ausreichend ist aber auch, wenn die Verwaltungsbeiräte "Stichproben" machen.[1]...mehr

Sollte sich der Verwalter weigern, seiner Verpflichtung zur Rechnungslegung nach Beendigung seines Amtes nachzukommen, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den entsprechenden Anspruch gerichtlich geltend machen. Der Verwalter ist dann auf Rechnungslegung zu verklagen. Musterschriftsatz: Klage auf Auskunft, Rechnungslegung und Herausgabe gegen ehemaligen Verwalter Amts...mehr

Kommt der Verwaltungsbeirat seinen Prüfungsaufgaben nicht nach, soll die Nichtprüfung unerheblich sein und keinen Anfechtungsgrund abgeben. Nur weil die Verwaltungsbeiräte den Wirtschaftsplan und/oder die Jahresabrechnung nicht geprüft haben, kann ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und/oder nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG also nicht für ungültig erklärt werden.[1] Es hand...mehr

Alternativ können die Eintragungen nach der Gesetzesbegründung auch nach Sachgebieten geordnet erfolgen. Zu denken ist an folgende Sachgebiete: Finanzverwaltung (Jahresabrechnungen/Wirtschaftspläne/Sonderumlagen) Kostenverteilung Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) Gebrauchsregelungen bauliche Veränderungen Da jedoch die fortlaufende Nummerierung eingetragener Beschlüsse...mehr

Seit dem 1.12.2020 haben die Verwaltungsbeiräte den Verwalter entsprechend § 111 Abs. 1 AktG zu überwachen.[1] Der Begriff "Überwachung" meint, dass die Verwaltungsbeiräte alle Pflichten des Verwalters kontrollieren[2] und etwa stichprobenartig die Buchführung des Verwalters sichten müssen, die Verträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kennen und wissen müssen, warum di...mehr

5.4.1 Überblick Der Verwalter hat gem. § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG fordert di...mehr

Nach der vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 geltenden Fassung des § 28 Abs. 5 WEG a. F. hatten die Wohnungseigentümer nicht nur über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan, sondern auch über die Rechnungslegung des Verwalters beschlossen. Freilich bestand bereits nach alter Rechtslage keine Verpflichtung der Wohnungseigentümer, einen entsprechenden Beschluss zu f...mehr

Wirtschaftsperiode Als Wirtschaftsperiode sollte entsprechend der gesetzlichen Regelung in § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG stets das Kalenderjahr gewählt werden. Denn bekanntlich ist nach Ablauf der jeweiligen Wirtschaftsperiode gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG die Jahresabrechnung zu erstellen. Die Jahresabrechnung hat nun aber nicht unerhebliche Relevanz für den Ernstfall der Zwangsvers...mehr

In die Beschluss-Sammlung ist der Wortlaut aller Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die in einer Wohnungseigentümerversammlung verkündet wurden, aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen oder in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst worden sind. Selbstverständlich sind auch die aufgrund einer gesetzlichen ...mehr

5.2.1 Überblick Der Verwalter hat nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Dieser soll nach § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG enthalten: die Vorschüsse zu den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG (bezogen auf sämtliche Wohnungs- und/oder Teileigentumsrechte in einem B...mehr

Die Verwaltungsbeiräte haben formal zu prüfen, ob der Wirtschaftsplan die vom Gesetz vorgesehenen 4 Teile aufweist, wer ihn erstellt hat und wann er erstellt wurde.mehr

mehr

Inhaltlich ist so gut wie möglich zu klären, ob die sich im Entwurf des Wirtschaftsplans spiegelnden Annahmen des Verwalters der Sache und der Höhe nach wahr sind und ob der Verwalter die geltenden Umlageschlüssel angewandt hat. Checkliste: Inhaltliche Prüfung des Wirtschaftsplans Allgemeinesmehr

Der Verwalter hat nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Dieser soll nach § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG enthalten: die Vorschüsse zu den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG (bezogen auf sämtliche Wohnungs- und/oder Teileigentumsrechte in einem Betrag); die Vors...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen formal prüfen, ob der Vermögensbericht alle notwendigen Teile aufweist, wer ihn erstellt hat und wann er erstellt wurde. Checkliste: Formale Prüfung des Vermögensberichts Allgemeinesmehr

Die Verwaltungsbeiräte können den Wohnungseigentümern, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer[1] oder Dritten für eine Pflichtwidrigkeit nach § 280 Abs. 1 BGB und/oder aus Delikt[2] auf Schadensersatz haften.[3] Praxis-Beispiel Haftungsfälle Eine Haftung eines Verwaltungsbeirats ist etwa vorstellbar für: die schuldhaft fehlerhafte Prüfung des Wirtschaftsplans; die schuldhaft fe...mehr

Der Ersteller der Niederschrift kann zusammen mit den weiteren Unterzeichnern jederzeit eine fehlerhafte Niederschrift korrigieren.[1] Freilich sind die Wohnungseigentümer hiervon in Kenntnis zu setzen. Ist der Verwalter zur Übersendung der Niederschrift verpflichtet, hat er die korrigierte Fassung der Niederschrift den Wohnungseigentümern zu übersenden. Ist eine Übersendung...mehr

Die beste Prüfung kann nicht sicherstellen, dass es im Einzelfall zu Manipulationen oder Unklarheiten kommt. Praxis-Beispiel Zahlungen im folgenden Wirtschaftsjahr Der Verwalter bezahlt eine im zu prüfenden Wirtschaftsjahr eingegangene Rechnung erst im nächsten Wirtschaftsjahr. Das "verfälscht" das Ergebnis des vorhergehenden Wirtschaftsjahres. Die Heizkosten werden von einer H...mehr

Die Verwaltungsbeiräte sind Organ für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Unterstützung des Verwalters, bei der Überwachung des Verwalters, bei der Prüfung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht und in den von den Wohnungseigentümern bestimmten Fällen. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ist Organ für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn...mehr

Die Verwaltungsbeiräte sind Beauftragte, bei einem Beiratsvertrag als Geschäftsbesorger. Sie schulden daher nach § 666 BGB dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten.[1] Auf Verlangen müssen sie Auskunft erteilen und nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft ablegen. Hinweis Auftraggeber Wer "Auftraggeber" im Sinne des § 666 BGB ist, ist unklar. In Betracht kommen die...mehr

Mustervorlage: Darstellung einer Rechnungslegung Rechnungslegung – Zeitraum 1.1. bis 31.7.2021 (alle Angaben in EUR)mehr

WEMoG A – Z (Lexikon) WEMoG: Anspruch des Mieters auf bauliche Veränderung der Mietsache WEMoG: Bauliche Veränderungen – privilegierte Maßnahmen, Kostenamortisation, Kostenverteilung WEMoG: Beschlussfassung – Beschlussfähigkeit, Umlaufverfahren, Beschluss-Sammlung WEMoG: Betriebskostenabrechnung bei vermietetem Wohnungseigentum WEMoG: Duldungspflichten von Mietern und sonstigen D...mehr

Bevor die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse beschließen, sollen die Verwaltungsbeiräte zum Wirtschaftsplan Stellung nehmen. Muster: Beiratsempfehlung zum Wirtschaftsplan Empfehlung des Verwaltungsbeirats zum Wirtschaftsplan _____ [Jahr] Der Verwaltungsbeirat hat den Entwurf des Verwalters für den Wirtschaftsplan sowie die jeweiligen Einzelwirtschaftspläne _____ [Jahr] gep...mehr

Bereits nach alter Rechtslage vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 traf das Verlangen nach Rechnungslegung in aller Regel den ausgeschiedenen oder abberufenen Verwalter. Daneben konnte die Eigentümergemeinschaft nach entsprechender Beschlussfassung gemäß § 28 Abs. 4 WEG a. F. eine Rechnungslegung auch vom amtierenden Verwalter v...mehr

Bis zur Abnahme der Werkleistung können Mängelrechte nicht verjähren. Hier bildet gerade die Abnahme eine wichtige Zäsur. Nach der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für die Mängelrechte des Auftraggebers gemäß § 634a BGB. Nach § 634a Abs. 1 BGB verjähren die Mängelansprüche bei einem Bauwerk in 5 Jahren. Achtung Verjährung beginnt mit Abnahme! Bei Ansprüchen, die innerhalb ...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz äußert sich an unterschiedlichen Stellen zu den gesetzlichen Pflichten der Verwaltungsbeiräte. Manchmal sind alle Verwaltungsbeiräte angesprochen, manchmal mehrere, manchmal nur einer. Nach § 9b Abs. 2 Fall 1 WEG vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Nach § 24 Abs. 3 WEG kann...mehr

Auch wenn in der Gemeinschaftsordnung die Möglichkeit vorgesehen ist, auch Nichtwohnungseigentümer zu Verwaltungsbeiräten bestellen zu können, steht derartigen Beiräten im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung nur ein Teilnahmerecht zu, soweit ihr spezifischer Aufgabenbereich im Hinblick auf Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung betroffen ist. Nehmen sie über diesen Bereic...mehr

Zu einer inhaltlichen Prüfung gehören die Fragen, ob der Verwalter alle Rücklagen erfasst hat und ob alle wesentlichen Teile des Gemeinschaftsvermögens erfasst sind. Checkliste: Inhaltliche Prüfung des Vermögensberichts Rücklagen Gemeinschaf...mehr

Die Entlastung der Verwaltungsbeiräte widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung und ist nach § 18 Abs. 2 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert wer...mehr

Eine Zusammenarbeit zwischen dem Verwalter und den Verwaltungsbeiräten kommt nicht nur, aber vor allem in folgenden Bereichen in Betracht: Wohnungseigentumsanlage: bei der Begehung der Wohnungseigentumsanlage, bei der Sichtung, ob es in der Wohnungseigentumsanlage zu Erhaltungsmaßnahmen kommen muss, bei der Überlegung, ob es in der Wohnungseigentumsanlage zu Modernisierungsmaßna...mehr

Auch die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren ist zwar Paradebeispiel für eine Beschlussfassung auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG, dennoch spricht nichts dagegen, eine solche bereits in der Gemeinschaftsordnung zu statuieren. Entsprechendes gilt für ein Verbot von Sammelüberweisungen. Da insoweit regelmäßig Sonderhonorare zugunsten des Verwalters im Verwalterve...mehr

Das WEG eröffnet in § 23 Abs. 3 auch die Möglichkeit, Beschlüsse außerhalb der Eigentümerversammlung zu fassen.[1] Zur Gültigkeit eines derartigen Beschlusses ist es erforderlich, dass alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss erklären. Allerdings muss die Zustimmung seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr schriftlich erfolgen, ausreichend ist vielmehr die ...mehr

Die gesetzliche Regelung in § 288 Abs. 1 BGB sieht einen Verzugszinssatz von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz vor.[1] Vereinzelt wird zwar angenommen, dass auch noch ein Verzugszinssatz in Höhe von 20 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz geregelt werden kann. Dies dürfte aber auch durch Vereinbarung wegen der Gefahr der Sittenwidrigkeit nicht möglich sein. Der Verzug...mehr

Klassische "Zitterbeschlüsse" stellen die nur anfechtbaren Beschlüsse dar, denen formelle oder materielle Mängel anhaften. Dabei handelt es sich um Beschlüsse, die gegen eine gesetzliche oder vereinbarte Regelung verstoßen, ohne diese Regelung selbst zu ändern. Praxis-Beispiel Ladungsmängel Formelle Beschlussmängel stellen zunächst insbesondere Ladungsmängel dar, wie das Unter...mehr

Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG von den Bestimmungen des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. Abweichungen von den gesetzlichen Bestimmungen bedürfen demnach der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ergänzend sieht § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG vor, dass derartige abweichende Vereinbaru...mehr

Die Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Schuldner im Zwangsversteigerungsverfahren müssen fällig sein. Nicht erforderlich ist demgegenüber, dass die Ansprüche auch tituliert sind, soweit die Gemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren nicht selbst betreibt. Es muss also kein rechtskräftiges Urteil oder rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid über den Anspruch vorliegen. W...mehr

Der Vorrang der Wohnungseigentümer ist – wie eingangs erwähnt – zeitlich begrenzt auf die laufende sowie die 2 vorangegangenen Wirtschaftsperioden. Abgrenzung zwischen laufenden und rückständigen Beträgen Maßgeblich für die Abgrenzung von laufenden und rückständigen Beträgen ist gemäß § 13 ZVG der Zeitpunkt der Beschlagnahme. Laufende Beträge sind demnach der letzte vor der Be...mehr

Begriff Die Zwangsversteigerung ist die wichtigste Art der Immobiliarzwangsvollstreckung. Durch die Grundstücks- bzw. Immobiliarveräußerung soll der Gläubiger aus dem Erlös befriedigt werden. Zuständig ist das Amtsgericht als Versteigerungsgericht. Auf Antrag des beitreibenden Gläubigers wird die Zwangsversteigerung durch Beschluss angeordnet. Durch diesen Beschluss wird das...mehr

In die Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG fallen zunächst die fälligen Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach den §§ 16 Abs. 2, 28 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen, also beschlossene Nachschüsse...mehr

Die Hausgeldansprüche müssen gegenüber dem Zwangsversteigerungsgericht schon bei der Anmeldung glaubhaft gemacht werden.[1] Andere Rechte hingegen, die in aller Regel durch öffentliche Stellen angemeldet werden, sind erst auf Widerspruch glaubhaft zu machen. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll ein möglicher Missbrauch bei einer für die übrigen Beteiligten nicht nachvollzie...mehr

Begriff Der Verwalter hat nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die anteilige Kostentragungspflicht und die Beitragsleistungen zur Erhaltungsrücklage und weiter gebildeten Rücklagen enthält. Daneben hat der Verwalter gemäß § ...mehr

Dem Zwangsverwalter steht darüber hinaus ein begrenztes Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zu. Ein Stimmverbot des Wohnungseigentümers hat keinerlei Auswirkung auf das Stimmrecht des Zwangsverwalters, da dieser nicht Interessenvertreter des Wohnungseigentümers ist, sondern als unabhängiges Organ der Rechtspflege gilt. Praxis-Beispiel Beschränktes Stimmrecht Das KG...mehr

Überblick Der Bundesrat hat am 14. November 2022 in einer Sondersitzung über das Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz – EWSG abschließend beraten. Haushaltskunden sowie Unternehmen mit einem Jahresverbrauch bis zu 1,5 Mio. kWh sollen im Monat Dezember entlastet werden. Mit diesem Vorschlag setzt die Bundesregierung den ersten Teil der Empfehlungen des Zwischenberichts der von der...mehr

Auch Verstöße gegen seine Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans können die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags zur Folge haben. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Verwalter überhaupt keine Jahresabrechnungen und/oder Wirtschaftspläne erstellt[1]; Jahresabrechnungen und/oder Wirtschaftspläne verspätet erstellt[2]; zugunsten eines ...mehr