Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rn 35 Eine vom Vermieter in Vertragsverhandlungen erteilte, aber nicht eingehaltene Zusage kann eine Haftung aus § 311 II begründen (BGH WuM 67, 788). Eine Ersatzpflicht kann auf Grund der beiderseitigen Verpflichtung zur gegenseitigen Rücksichtnahme außerdem dann bestehen, wenn eine der Parteien die Verhandlungen ohne triftigen Grund abbricht, nachdem sie in zurechenbarer W...mehr

Rn 12 Die Beendigung des Hauptmietverhältnisses lässt einen Untermietvertrag aufgrund der Verschiedenheit der Vertragsverhältnisse unberührt (Ddorf IMR 11, 443). Dennoch gewährt § 546 dem Vermieter gegen einen nicht am Mietvertrag beteiligten Dritten, dem der Mieter die Mietsache – zB durch Untervermietung – befugt oder unbefugt überlassen hat, einen schuldrechtlichen Rückga...mehr

Rn 14 Zahlungsverzug des Mieters (zB mit einer Monatsmiete, vgl Hinz, 10 Jahre MietRRefG S 758) kann auch unterhalb der Werte von § 543 II 1 Nr 3 zur ordentlichen Kündigung berechtigen. Zur Kombination von fristloser Zahlungsverzugs- und hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung bei Schonfristzahlung vgl LG Berlin ZMR 18, 590; BGH ZMR 19, 13; aA LG Berlin ZMR 18, 38. Überb...mehr

Rn 1 Schadensersatzansprüche wegen vom Mieter verursachter Schäden sowie trotz Fristsetzung nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen will § 551 sichern, wobei ein Ausgleich zwischen dem Sicherungsinteresse des Vermieters und dem Schutz des Mieters bezweckt ist (gesetzliche Begrenzung der Kautionshöhe). Die Kaution soll den Vermieter auch bei Streit über die Berechtigung vo...mehr

Rn 10 Die Verletzungshandlung muss über das zu duldende Verhalten (BGH NZM 09, 658 [BGH 14.07.2009 - VIII ZR 165/08]) hinausgehen, aber nicht das Maß der Pflichtverletzung erreichen, das zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, sind deren Voraussetzungen (§ 543) aber erfüllt, kann auch – hilfsweise – eine fristgemäße ordentliche Kündigung erklärt werden; s...mehr

Rn 68 Ein Mietverhältnis endet durch Aufhebungsvertrag (§ 144 Rn 64; BGH MDR 18, 856 [BGH 18.04.2018 - XII ZR 76/17] Rz 26) oder durch Zeitablauf, wenn es von vornherein befristet war; außerdem dann, wenn eine Partei kündigt oder – vor Übergabe – durch Rücktritt, § 346. Die Parteien können ihre zum Mietvertrag führende Willenserklärung außerdem nach § 123 mit Wirkung ex tunc...mehr

Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.mehr

Rn 14 Zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens kann ein Vermieter auf einen einfachen (§ 558c) oder qualifizierten (§ 558d) Mietspiegel Bezug nehmen. Der Vorzug besteht darin, dass ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel – inhaltliche Anforderungen sind in §§ 558c, 558d geregelt – idR auf einer breiten Tatsachenbasis beruhen. Was ein Mietspiegel ist, definiert § 558c I, ...mehr

Rn 6 Dies ist jede Person, die nicht Mietvertragspartei oder naher Angehöriger (Ehepartner, Lebenspartner iSv § 1 I 1 LPartG, Kinder – LG Berlin WuM 23, 203 – inkl Adoptivkinder, Stiefkinder, Pflegekinder) ist. Für die letzt genannten Personen bedarf der Mieter keiner Erlaubnis. Es muss lediglich die Gebrauchsüberlassung angezeigt werden. Ohne Erlaubnis des Vermieters dürfen...mehr

Rn 14 Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von § 557 I–III abweicht, ist nichtig. Eine Vereinbarung ist idS nachteilig, wenn der Vermieter durch sie eine günstigere Rechtsstellung erhält, als sie ihm in formaler oder materieller Hinsicht das Gesetz einräumt (BGH NZM 20, 322 [BGH 11.12.2019 - VIII ZR 234/18] Rz 16; NJW 09, 2739 [BGH 08.07.2009 - VIII ZR 205/08] Rz ...mehr

Rn 6 Steht die Mietsache im SE, erhöhen sich die Betriebskosten grds dann, wenn der vermietende WEigtümer nach dem Wirtschaftsplan mehr Betriebskosten zahlen muss. Denn Betriebskosten sind ein Teil der Vorschüsse iSv § 28 I 1 WEG. Dabei ist zu beachten, dass die WEigtümer berechtigt sind, die Betriebskosten großzügig zu schätzen (§ 28 WEG Rn 7). Dies darf nicht zu Lasten des...mehr

Rn 9 Der Vermieter soll auf die Möglichkeit des Kündigungswiderspruchs (§ 574) sowie dessen form- und fristgerechte (§ 574b) Erhebung hinweisen. Für den Hinweis selbst ist keine Form vorgeschrieben. Der Hinweis ist auch nicht Bestandteil der Kündigung, sollte aber in dieser enthalten sein; jedenfalls muss ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Kündigung und der Hinweispfli...mehr

Rn 1 § 1124 I bestimmt eine Ausn von § 1123. Obwohl sich die Hypothek auch auf den Miet- oder Pachtzins erstreckt, kann der Eigentümer darüber unter den in § 1124 genannten Voraussetzungen wirksam verfügen; der Hypothekar kann nicht etwa auf ein Surrogat, insb nicht auf den zur Tilgung bezahlten Geldbetrag zugreifen (s.a. § 1123 Rn 4). Rn 2 Die Verfügung muss vor der Beschlag...mehr

Rn 17 § 557a ist gem 557a V nicht zum Nachteil des Mieters abdingbar. Dies ist nicht der Fall, wenn sich der Mieter auf eine niedrigere ortsübliche Miete berufen darf (BGH ZMR 09, 519, 520). Unwirksam sind Klauseln, die kürzere Staffeln als ein Jahr vorsehen, oder solche, die neben der Staffelmiete Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 zulassen wollen. Rn 18 Vereinbaren die Parteie...mehr

Rn 4 Voraussetzung ist nach dem Gesetzeswortlaut die Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses. Dem Begriff des Vorenthaltens ist immanent, dass die Rückgabe der Mietsache bzw. der Schlüssel (Kobl, NJW-RR 18, 845; vgl aber Naumbg IMR 19, 324: im Einzelfall schon kein Vorenthalten, wenn der Mieter sich der Schlüssel nur entledigt!) trotz bestehender Rü...mehr

Rn 5 Grds muss der Vermieter das als vertragswidrig anzusehende Verhalten durch eine Abmahnung (Brückner GE 17, 634) monieren, ohne allerdings mit einer Unterlassungsklage drohen zu müssen. Bei der Abmahnung handelt es sich um eine zugangsbedürftige rechtsgeschäftsähnliche Handlung (§ 130). Das Gesetz sieht für die Abmahnung keine bestimmte Form vor, allerdings wird allgemei...mehr

Rn 19 Eine Mieterhöhung ist nach § 559 IV 1 ausgeschlossen, soweit sie nach einer Abwägung für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Die Beurteilung, ob es so liegt, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen hat (BGH NJW 20, 835 Rz 21). Dazu ist 1. die wi...mehr

Rn 47 Der Vermieter muss vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Geltendmachung des Eigenbedarfs bereits im Kündigungsschreiben darlegen (BGH ZMR 17, 382, ZMR 11, 942; WuM 10, 301, für mehrere nicht namentlich benannte Kinder vgl LG Berlin ZMR 23, 461; unzutreffender Name der Bedarfsperson LG Berlin GE 23, 352; AG Hamburg MietRB 22, 162, LG Hamburg WuM 07, 457; zur Zwei...mehr

Rn 28 Hat der Vermieter keine Kenntnis von der Höhe der zu zahlenden Abgabe, steht ihm nach § 558 IV 2 ein Auskunftsanspruch zu; er kann frühestens vier Monate vor Wegfall der Bindung verlangen, innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichzahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Die Verpflichtung des Mieters erstreckt sich auf die Auskunft; Belege mus...mehr

Rn 20 Einbringen bedeutet ein vom Mieter gewolltes Hineinbringen in die Mieträume zu Beginn oder während der Mietzeit (BGH ZMR 18, 496; Frankf ZMR 06, 609 und BGH ZinsO 18, 388 für betrieblich genutzte Fahrzeuge). Entspr gilt, wenn sich die Sache bereits vor Beginn des Mietverhältnisses in den Mieträumen befand. Höchstpersönlich muss die Einbringung nicht erfolgen; es genügt...mehr

Rn 19a Ist eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr 1 oder Nr 2 anzukündigen, muss dem Mieter die angestrebte Energieeinsparung näher dargelegt werden (s.a. § 559b Rn 4). Ausreichend, aber auch erforderlich, ist eine gegenständliche Beschreibung des alten und neuen Zustandes, die eine vergleichende Betrachtung ermöglicht (LG Bremen WuM 19, 195). Eine Ankündigung, die eine...mehr

Rn 58 Der Bereicherungsanspruch aus § 812 I 1 Alt 2 setzt einen Eingriff in die Rechtssphäre des Bereicherungsgläubigers voraus. Was genau darunter zu verstehen ist, ergibt sich aus § 812 I 1 Alt 2 nicht. Für eine tatbestandskonforme Definition des Begriffs ist zu unterscheiden zwischen dem eigentlichen Eingriffsakt, seiner Qualifizierung als unbefugt und seinem Objekt. Rn 5...mehr

Rn 1 § 546a wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und begründet zugunsten des Vermieters bei verspäteter Rückgabe der Mietsache einen Entschädigungsanspruch mindestens in Höhe der vereinbarten Miete. Ist die ortsübliche Miete höher, kann der Vermieter diese verlangen. § 546a ist kein Schadensersatzanspruch, sondern ein vertraglicher Anspruch eigener Art. D...mehr

Rn 13 Bei Wohnraumiete ist eine als Kaution geschuldete Geldsumme vom Mieter in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen (§ 551 II 1; rechtspolitisch zweifelhaft, Häublein, 10 Jahre MietRRefG S 462). Dies gilt auch beim Kautionskonto des Mieters oder bei einer Hinterlegung von Geld. Das Recht zur Ratenzahlung soll auch bei Verpfändung eines Sparguthabens gelten....mehr

Rn 1 § 558b ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 2 III, IV MHG (s.a. vor § 557 Rn 1). Durch § 558b I soll dem Mieter zur Vermeidung überflüssiger Prozesse die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens in Ruhe angemessen zu überprüfen (BGH NJW-RR 21, 1379 Rz 21; ZM...mehr

(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559. (2) 1Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sic...mehr

Rn 4 Die Umwandlung muss – wie auch der Verkauf an den Dritten – nur nach der ›Überlassung‹ (vgl Staud/Rolfs § 577 Rz 14; BGH NZM 16, 540 [BGH 06.04.2016 - VIII ZR 143/15]) des Mietobjekts – die nicht zwingend mit dem Tag des Mietvertragsschlusses zusammenfallen muss – erfolgen, ansonsten ist der Zeitpunkt der Umwandlung selbst ohne Bedeutung (Blank WuM 93, 577). Die ›Begrün...mehr

(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wennmehr

Rn 191 Die Miete ist bar oder durch Überweisung zu entrichten. Was gilt, ist eine Frage der jeweiligen Vereinbarungen. Nach §§ 270 I, IV, 269 I ist die Absendung oder bei Banküberweisungen die ordnungsgemäße Veranlassung der Überweisung am Wohnsitz des Mieters ausschlaggebend. Bei der Mietzahlung handelt es sich um eine Schickschuld (Stuttg ZMR 08, 967, 968), die den Leistun...mehr

Rn 55 Der Mietvertrag kann Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte sein (BGH NJW 10, 3152, 3153; BGHZ 61, 227, 233; Vor §§ 328 bis 335 Rn 20). In den Schutzbereich einbezogen sind va Angehörige des Mieters, Lebenspartner (BGH NZM 18, 509 [BGH 21.02.2018 - VIII ZR 255/16] Rz 18), Hauspersonal, Angestellte, nach hM hingegen nicht gelegentliche Besucher, Lieferanten, Handwerker od...mehr

Rn 9 Bei dem Einliegerwohnraum innerhalb der Vermieterwohnung ist es ohne Bedeutung, wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus (KG ZMR 81, 243 = NJW 81, 2470 [KG Berlin 21.04.1981 - 8 W RE Miet 1397/81]) handelt, es muss aber ein enger Zusammenhang zwischen den Wohnbereichen des Vermieters und des Mieters bestehen. Wenn ein Einzelraum, den der Mieter bewohnt, vom Treppenhaus sepa...mehr

Rn 16 Nach der zwingenden Norm des § 562 I 2 erstreckt sich das Pfandrecht nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen (Spieker ZMR 02, 327, 328 f; LG Berlin GE 11, 1310). Das gilt für die nach §§ 811 I, 811c I ZPO unpfändbaren Sachen; nach hM auch für Hausratsgegenstände des § 812 ZPO (LSG NRW ZMR 08, 804; vgl Staud/Emmerich § 562 Rz 22). Austauschpfändung nach...mehr

Rn 8 Die Mietvertragsparteien können unter Beachtung von §§ 307 II, 309 Nr 2, 3 die grds bestehende Möglichkeit des Mieters, gegen eine Mietforderung – dazu zählen auch die Mietnebenkosten (s.a. § 535 Rn 192) – aufzurechnen (§§ 387 ff) oder die Miete zurückzubehalten (§§ 273, 320), vertraglich beschränken. Für einen auf § 536a oder § 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicher...mehr

Rn 6 Die Beendigung des Mietverhältnisses stellt dann eine Härte (LG Berlin GE 15, 1165; LG München I ZMR 17, 978) für den Mieter dar, wenn zB eine betagte pflegebedürftige Mieterin, die an Depressionen sowie Anpassungsstörungen mit Angstkomponenten leidet, nur eingeschränkt gehfähig ist, in der Wohnung und Umgebung tief verwurzelt ist und die tägliche Unterstützung ihrer To...mehr

Rn 21 ›Stelle‹ sind alle öffentlich-rechtlichen Gebietskörperschaften, juristische Personen des Öffentlichen Rechtes sowie öffentlich-rechtliche Anstalten und Stiftungen, zB das Wohnungsamt, das Jobcenter oder das Sozialamt. Auf ihre Zuständigkeit kommt es nicht an. Die Erklärung der Stelle muss dem Vermieter (BayObLG WuM 94, 568) oder dessen Prozessvertreter (LG Hamburg ZMR...mehr

(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:mehr

Rn 9 Wie bei den privilegierten baulichen Veränderungen nach § 20 II 1 Nr 2 WEG besteht ein Erlaubnisanspruch für Maßnahmen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (vgl insb § 2 Nr. 1 EmoG) dienen (Horst NZM 22, 313). Hierzu zählen: reine Batterieelektrofahrzeuge, von außen aufladbare Hybridelektrofahrzeuge, Brennstoffzellenfahrzeuge, elektrisch betriebene Zweiräder....mehr

Rn 137 Der Umfang der Gebrauchserhaltungspflicht richtet sich nach dem Ist-Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben (dazu ausf Rn 116 ff). Der Vermieter schuldet nicht die Beseitigung von Mängelsymptomen (zB Schimmel, Feuchtigkeit etc), sondern Beseitigung der zu den Mängeln führenden Ursachen, jedenfalls sow...mehr

Rn 17 Grds ist die Suche des Ersatzmieters Angelegenheit des Mieters. Sofern der Vermieter sich die Suche von Nachmietinteressenten vorbehält, ist der Mieter bei Vorliegen des berechtigten Interesses vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, da insoweit der Vermieter selbst die Verantwortung für die Suche übernommen hat. Eine Pflicht zur Suche gibt es für den Vermieter – i...mehr

Rn 18 Die voraussichtlichen (Rn 7) künftigen Betriebskosten sind anzugeben, auch wenn sie sinken (LG Düsseldorf v 19.3.18 – 21 S 102/16). Nach Sinn und Zweck gilt dies aber nur, wenn die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Eine Möglichkeit, dem Mieter einseitig Betriebskosten aufzuerlegen, die er nicht ohnehin tragen muss, gibt § 555c nicht (Hannemann IMR 1...mehr

Rn 3 Mit Zugang eines formal und inhaltlich wirksamen Mieterhöhungsverlangens wird dem Mieter durch § 558b II 1 eine 2-monatige Zustimmungsfrist eingeräumt (zT Überlegungsfrist genannt). Er kann prüfen, ob er bereit ist, das Vertragsänderungs angebot des Vermieters anzunehmen. Bei der Berechnung der Zustimmungsfrist gelten §§ 187 ff. Die Frist beginnt mit Zugang des Mieterhö...mehr

Rn 5 Die Mietvertragsparteien können nach II keine auflösende Bedingung iSv § 158 II bestimmen, die dem Mieter nachteilig ist. Eine Regelung, wonach zB der Mietvertrag enden soll, wenn die Mitgliedschaft des Mieters in einer Genossenschaft (LG Berlin MM 92, 354; LG Lübeck ZMR 71, 135) bzw sein Dienst- oder Arbeitsverhältnis endet, ist nichtig (BGH ZMR 21, 206 Rz 41). Rn 5a So...mehr

Rn 6 Die Modernisierungsankündigung muss dem Mieter spätestens 3 Monate vor dem geplanten Beginn zugehen (§ 130), ist aber bereits zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c I 2 eingehalten werden können (BGH ZMR 21, 572 Rz 51). Eines engen zeitlichen Zusammenhanges zwischen der Modernisierungsankündigung und dem...mehr

Rn 7 Der auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs oder/und Beseitigung des geschaffenen vertragswidrigen Zustandes (AG München ZMR 19, 287) gerichtete Anspruch verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert (BGH ZMR 19, 330, aA Brandbg NJ 08, 176) und ist regelmäßig im Wege der Unterlassungsklage (Vollstreckung nach §...mehr

Rn 16 Eine Teilkündigung in gegenständlicher oder personeller Hinsicht ist im Mietrecht grds unwirksam. Ausnahme: Vermieterkündigung von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen oder Grundstücksteilen, § 573b. Bei Stellplätzen wird bei separater Vertragsurkunde vermutet, dass keine rechtliche Einheit mit dem Wohnraummietvertrag besteht (BGH ZMR 22, 949 = WuM 22, 212). Rn 17 Se...mehr

Rn 10 Umwandlungsabsicht wird bejaht, wenn konkrete Maßnahmen vorliegen, die über das Beschaffen der reinen Abgeschlossenheitsbescheinigung (vgl § 7 IV Nr 2 WEG) hinausgehen. Es ist zumindest die Beurkundung bzw – was auch genügt (Kosten!) – Beglaubigung der Teilungserklärung oder Veräußerung einzelner Wohnungseigentums- bzw Wohnungserbbaurechte nach § 30 WEG mit der Aufteil...mehr

Rn 8 Erhöhungsbetrag ist die Differenz zwischen den Betriebskosten zum Vergleichszeitpunkt (Rn 5) und zum Zeitpunkt der Abgabe der Erhöhungserklärung (AG Waiblingen WuM 88, 129). Bei einer zu niedrig angesetzten Pauschale kann also nicht auf den vollen an sich umlegungsfähigen Betrag erhöht werden. Der Vorteil eines zu geringen Ansatzes bleibt dem Mieter erhalten, führt aber...mehr

Rn 63 Notfall: Im Notfall, zB bei Sturm-, Wasser- oder Feuerschäden, kann der Vermieter in jedem Falle sofort Zugang verlangen und ihn notfalls eigenmächtig durchsetzen. Rn 64 Ankündigung: In allen anderen Fällen bedarf es einer rechtzeitigen, formlosen Ankündigung, mindestens 24 Stunden vorher (AG Lüdenscheid WuM 90, 498; AG Neuss WuM 89, 364; AG Köln WuM 86, 86), meist mehr...mehr

Rn 2 § 570 schließt vGw ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegen den Rückgabeanspruch aus § 546a I aus. Auf einen Herausgabeanspruch aus §§ 985, 812 ist § 570 als eng auszulegende Sondervorschrift (BGH NJW-RR 14, 1423 [BGH 27.06.2014 - V ZR 51/13] Rz 41) nicht anzuwenden (BGH NJW 64, 1791). Konkurrieren Ansprüche, greift § 570, weil der vermietende Eigentümer nicht schlec...mehr

(1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 3Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht ber...mehr