Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rn 38 Der Vermieter ist für das Bestehen seines Pfandrechts beweispflichtig. Die Tatsachen, aus denen sich die Unpfändbarkeit der Sache ergibt, muss hingegen der Mieter beweisen (Ddorf ZMR 99, 474, 478). Der Vermieter muss das Eigentum des Mieters beweisen (Ddorf DWW 87, 330). Dabei kann er sich allerdings auf die gesetzlichen Vermutungen der §§ 1362, 1006 berufen (BGH MDR 1...mehr

Rn 13 Der Mieter hat – wenn er keinen unverschuldeten Rechtsirrtum (LG Berlin GE 09, 1126) beweist – Vorsatz und Fahrlässigkeit nach § 276 zu vertreten. Er haftet für Erfüllungsgehilfen nach § 278 (BGH ZMR 07, 103). Nach einer Entscheidung des KG (ZMR 00, 822) soll immer eigenes Verschulden des Mieters erforderlich sein, die Zurechnung des Verschuldens eines Erfüllungsgehilf...mehr

Rn 1 Die Bestimmung ergänzt § 546. Ihr liegt die Vorstellung zu Grunde, dass die durch das Zurückbehaltungsrecht gewährte Sicherheit außer Verhältnis zu den Ansprüchen des Mieters stünde (BGH ZMR 03, 415, 416). Wäre der Mieter befugt, gegen den Herausgabeanspruch nach § 546 I ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, könnte beim Vermieter ein großer, im Vergleich zum Sich...mehr

Rn 14 Der vorkaufsberechtigte Mieter hat idR nicht nur den reinen Kaufpreis zu zahlen, sondern alle Leistungen zu erbringen, die dem Erstkäufer nach dem notariellen Kaufvertrag oblegen hätten (BGH MDR 96, 250 [BGH 14.12.1995 - III ZR 34/95]; aA Celle NJW-RR 96, 629). Ist im Wege des Vertrages zugunsten Dritter im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer sich ggü dem Veräußere...mehr

Rn 13 Ist das Fortsetzungsverlangen des Mieters schlüssig und begründet, hat die Klage des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nur Erfolg, wenn kein berechtigtes Interesse des Vermieters entgegensteht oder der Härtegrund des Mieters überwiegt, § 574 I 1, § 573 I, II. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn die Vora...mehr

Rn 42 Das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters umfasst seine Befugnis, über Preisgabe und Verwendung seiner persönlichen Daten selbst zu bestimmen (Recht auf informationelle Selbstbestimmung, BVerfG NJW 91, 2411 [BVerfG 11.06.1991 - 1 BvR 239/90]). Bestimmte Fragen sind aber zulässig und richtig zu beantworten. Bsp: Rauchverhalten (LG Stuttgart NJW-RR 92, 1360), Famil...mehr

Rn 27 Als vAw zu berücksichtigende Einwendung ist die Minderung auch bei Säumnis des Mieters zu beachten. Die Minderungshöhe fällt nicht in die Darlegungslast des Mieters (BGH NJW 17, 1877 [BGH 21.02.2017 - VIII ZR 1/16]), sondern ist gerichtlich mit Hilfe von Sachverständigen oder Schätzung nach § 287 ZPO zu klären. Der Mieter kann auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miet...mehr

Rn 12 Ein derartiger wichtiger Grund wird ua bei drohender Überbelegung oder sonstiger Unzumutbarkeit der Drittüberlassung angenommen. Bei der hier notwendigen einzelfallbezogenen Interessenabwägung (Hamm NJW 82, 2876 [OLG Hamm 17.08.1982 - 4 Re Miet 1/82]) ist ein wichtiger Grund nur dann anzunehmen, wenn die gesetzlich im Mietvertrag geschützten Interessen des Vermieters d...mehr

Rn 4 An der nicht unpfändbaren Sache des Mieters muss ein noch nicht erloschenes Vermieterpfandrecht entstanden sein. Es muss eine Entfernung der Sache vom Mietobjekt vorliegen. Entfernung ist ein Realakt und bedeutet das rein tatsächliche Hinausschaffen des Pfandgegenstandes aus dem Mietobjekt. Nach hM (Karlsr WuM 71, 187) reicht auch eine nur vorübergehende Entfernung aus ...mehr

Rn 1 § 555a ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13 ins Gesetz eingefügt worden (zum Übergangsrecht s Vor § 555a Rn 4). Er gibt dem Vermieter die Möglichkeit, seine aus § 535 I 2 folgende Gebrauchs- und Erhaltungspflicht (§ 535 Rn 134 ff) auch gegen den Willen des Mieters zu erfüllen. Beeinträchtigungen aus einer zu duldenden Erhaltungsmaßnahme können daher...mehr

Rn 68 Besonders umstr ist die monetäre Abwicklung von rechtsgrundlos erbrachten Bauarbeiten auf fremdem Boden. Das überrascht nicht angesichts der Vielfalt der in Betracht zu ziehenden Erscheinungsformen solcher fremdnützigen Bautätigkeiten im Spannungsfeld zwischen Bereicherungsausgleich, Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA – §§ 677 ff) und den Regeln zum Eigentümer-Besitzer...mehr

Rn 91 Mit der Mietbürgschaft verbürgt sich der Bürge für alle – auch unvertretbare und höchstpersönliche – Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis (einführend: Schmid WM 12, 2345): Erfüllt der Mieter diese Verbindlichkeiten nicht, haftet der Bürge nur auf Schadensersatz (Schmidt-Futterer/Flatow § 551 Rz 12), nicht jedoch für Schäden aus Ausübung des gesetzlichen Sonderkündi...mehr

Rn 44 Unzulässig sind Vereinbarungen, die eine Erlaubnis des Vermieters zur Durchführung der privilegierten baulichen Veränderungen von vornherein erschweren oder gar ausschließen. Der Anspruch des Mieters darf auch nicht von einer generellen Kautionsleistungspflicht durch den Mieter abhängig gemacht werden. Auch die Anlagepflicht für die Kaution ist zwingend.mehr

Rn 1 Die Vorschrift dient im Wesentlichen nur der Klarstellung. Der Mieter wird durch diese Vorschrift und ihr Abmahnungserfordernis ggü dem Vorgehen des Vermieters bei nur einmaligen Vertragsverstößen des Mieters geschützt. Dieser vertragliche Schutz läuft allerdings leer, wenn der Vermieter zugleich die Eigentümerstellung hat und Ansprüche aus § 1004 ggf ohne vorherige Abm...mehr

Rn 4 Der Vermieter hat keinen Anspruch auf eine Begründung des Widerspruchs oder eine Auskunft über die Gründe des Mieters. Ein mittelbarer Zwang zur Begründung durch den Mieter ergibt sich allerdings aus der Kostennorm des § 93b II ZPO.mehr

(1) Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten, kann der Vermieter sich nicht berufen. (2) Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.mehr

(1) 1Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. 2Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschl...mehr

Rn 7 Das Mieterhöhungsverlangen ist ggü dem Mieter geltend zu machen. Bei mehreren Mietern ist das Mieterhöhungsverlangen wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses (und weil alle Mitmieter gemeinschaftlich die Mieterseite des bestehenden Mietverhältnisses bilden) grds an alle Mitmieter zu richten und muss allen zugehen (BGH ZMR 04, 492; § 535 Rn 79).mehr

(1) Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. (2) § 555c Absatz 4 gilt entsprechend. (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.mehr

Rn 146 Zieht der Mieter nach Mietvertragsende aus, ohne die auf ihn übertragenen Schönheitsreparaturen ausgeführt zu haben oder hat er die Schönheitsreparaturen schlecht ausgeführt, hat der Vermieter einen nach § 548 I 1 verjährenden Anspruch auf Schadensersatz gem §§ 535, 280 ff (BGH NJW 06, 1588 [BGH 15.03.2006 - VIII ZR 123/05]). Führt der Vermieter für den Mieter die Arb...mehr

Rn 7 Dulden heißt grds ›Hinnehmen‹ (KG NJW-RR 88, 1420; LG Berlin ZMR 19, 275; NJW 16, 2582, 2584). Bsp: Besichtigung der Wohnung durch Dritte zur Vorbereitung der Maßnahmen (s.a. § 535 Rn 61), Betretenlassen der Wohnung (s.a. § 535 Rn 61), Ertragen von Gerüchen, Lärm, Messungen, vorbereitende Maßnahmen, Unterbrechungen der Versorgung, vorübergehende Räumung. Lagert der Verm...mehr

Rn 10 Beschädigt der Mieter gemE oder anderes SonderE, schuldet er nach § 823 BGB Schadenersatz, der vermietende WEigtümer ggf nach § 14 I Nr 1 iVm § 278 BGB. Im Verhältnis der WEigtümer zum Mieter gilt § 548 I BGB nicht (BGH ZMR 11, 968 Rz 17). Der Schadenersatz ist nach § 9a II von der GdW durchzusetzen (§ 9a Rn 20).mehr

Gesetzestext (1) Die Vorschriften der §§ 566, 566a, 566e bis 567b gelten im Falle der Veräußerung oder Belastung eines im Schiffsregister eingetragenen Schiffs entsprechend. (2) 1Eine Verfügung, die der Vermieter vor dem Übergang des Eigentums über die Miete getroffen hat, die auf die Zeit der Berechtigung des Erwerbers entfällt, ist dem Erwerber gegenüber wirksam. 2Das Glei...mehr

Rn 14a Entspricht eine Mieterhöhungserklärung formal nicht den Anforderungen des § 559b I, ist sie nichtig (BGH NJW 06, 1126 Rz 8); eine ›Nachbesserung‹ im Prozess ist unmöglich (BGH NJW 06, 1126 Rz 11; LG Berlin ZMR 01, 188). Dies ist zB der Fall, wenn die Mieterhöhungserklärung unzureichend begründet und/oder erläutert ist. Der Mieter kann eine formal unwirksame Mieterhöhu...mehr

Rn 15 Hierunter fallen zB persönliche Beratungsleistungen (München ZMR 99, 549) und sonstige Fremdkörper (Stuttg ZMR 98, 771) im Kaufvertrag, die den Vorkaufsberechtigten von der Ausübung seines Rechtes abhalten sollen (LG Berlin MM 96, 30). Ebenso die Beurkundung eines höheren Kaufpreises, um dem Mieter die Ausübung seines Vorkaufsrechts zu verleiden. Dann ist es ausnahmswe...mehr

Rn 90 Rechnet der Vermieter nicht innerhalb der zur Verfügung stehenden Zeit ab, ist ›Abrechnungsreife‹ eingetreten und ihm stehen keine Vorauszahlungen mehr zu (BGH ZMR 16, 519 Rz 13; NZM 10, 736 Rz 22). Der Vermieter kann über die Abrechnung nur noch – bis zur Höhe der geschuldeten Vorauszahlungen – Zahlungen insoweit verlangen, als sie durch eine (ggf auch nachträglich) e...mehr

Rn 21 Einfache Mietspiegel sind nach hM eine Hilfstatsache (Indiz) für die behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (BGH NZM 19, 250 Rz 17; ZMR 17, 582 Rz 21 und Rz 26) – soweit diese die Tatbestandsmerkmale des § 558c I erfüllen (BGH NJW 13, 775 [BGH 21.11.2012 - VIII ZR 46/12] Rz 17). Ihre Werte können also im Wege freier Beweiswürdigung nach § 287 II ZPO zur Schät...mehr

Rn 2 Der Kündigungswiderspruch ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die in schriftlicher Form (§ 126) ggü dem Vermieter erklärt werden muss; zu Besonderheiten bei Erklärung per beA-Schriftsatz vgl Fleindl FS Hannemann 23, S 103. Ein Telefax reicht nicht. Ein Formfehler führt nach § 125 zur Nichtigkeit des Widerspruchs (Karlsr NJW 73, 1001 [OLG Karlsruhe 1...mehr

Rn 5 Der hypothekarischen Haftung unterliegen nur Mietzinsforderungen, die zum Zeitpunkt der Beschlagnahme noch nicht erfüllt (sonst § 1124 I 1) und weniger als ein Jahr rückständig sind (§ 1123 II 1). Zahlt der Mieter nach dem nach § 22 II ZVG maßgeblichen Zeitpunkt an den Eigentümer, so kann der Hypothekar nochmals Zahlung verlangen. Zahlt der Mieter rückständige Miete aus...mehr

Rn 154 Der Mieter ist zum Gebrauch der Mietsache innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (BGH ZMR 93, 263, 266; s für die Wohnraummiete §§ 541, 543 II Nr 1 und Nr 2). Will der Mieter das vertraglich Erlaubte ändern, muss der Vermieter zustimmen (s.a. Rn 171 ›bauliche Veränderung‹). Eine Ausweitung des zulässigen Gebrauchs kann im Ein...mehr

Rn 122 Der Mieter einer Wohnung kann ohne besondere vertragliche Abrede erwarten, dass die angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist (s.a. Rn 106). Insb Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte sind nach §§ 133, 157, 242 zu berücksichtigen (BGH GE 22, 950 Rz 35 zu einer ...mehr

Rn 120 Zur Besitzeinweisung sind grds Schlüssel auszuhändigen (Naumbg ZMR 00, 290; LG Berlin NJW-RR 88, 203; Rn 58). In Betracht kommen Haus- und Wohnungseingangstür, Briefkasten und andere Räume, etwa Boden, Keller, Innenhof, soweit daran ein Gebrauchsrecht besteht (Rn 106 ff). Für jeden zulässigen Bewohner ist grds ein Schlüsselsatz auszuhändigen (LG Berlin GE 85, 1259); e...mehr

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietve...mehr

Rn 6 Geschützte Interessen der nach Rn 4 Betroffenen können durch die für die angekündigte Modernisierungsmaßnahme vorzunehmenden baulichen Maßnahmen (Schmutz, Dreck, Erschütterungen, Intensität usw) verletzt werden (AG Bremen WuM 17, 493). Die Belästigungen müssen nicht in den angemieteten Räumen verursacht werden (AG Bremen WuM 17, 493). Je länger die zu duldenden Modernis...mehr

Rn 3 Nach Zugang (§ 130) irgendeiner Modernisierungsankündigung – gleich, ob sie § 555c I entspricht (arg. e contrario § 555c III 2) – kann der Mieter – bei mehreren diese nur gemeinsam – den Mietvertrag nach § 555e I 1 außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Bsp: Geht die Modernisierungsankündigung am 24.1 zu, kann der Mieter außerordentlich zum Ablauf ...mehr

Rn 7 Im Kündigungsschreiben sind Kündigungsgründe anzugeben, soweit dies vorgeschrieben ist. Die Angabe bezweckt idR, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt über seine Position Klarheit zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (BGH NJW 11, 914 Rz 10). Das Gesetz ordnet eine Angabe in § 57...mehr

Rn 20 Der Mieter bedarf nicht des Schutzes nach § 577a I und zusätzlich nach § 577a Ia. § 577 Ia 2 Var 2 stellt vor diesem Hintergrund klar (BTDrs 17/10485, 26), dass § 577 Ia 1 nicht anzuwenden ist, wenn an der Mietsache bereits vor Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum nach §§ 3, 8 WEG begründet worden war.mehr

Rn 21 III erfasst nur private (dingliche oder schuldrechtliche) Rechte Dritter (BGH NJW 91, 3280 [BGH 26.04.1991 - V ZR 53/90]). Zu öffentlich-rechtlichen Beschränkungen s Rn 12. Nach dem Wortlaut genügt das bloße Bestehen eines Rechts nicht – dieses muss vielmehr geltend gemacht werden und so zur Störung des vertragsmäßigen Gebrauchs der Mietsache führen (BGH NJW-RR 99, 123...mehr

Rn 20 Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, sind nach Fristablauf zum Schutz des Vermieters nur noch dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war (es gelten §§ 233 ff ZPO analog) und er dem Vermieter die Umstände (die angenommene Härte, s Rn 4 ff) sowie die Gründe der Verzö...mehr

Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, ist unwirksam.mehr

Rn 6 Verstößt eine Kündigung gegen § 126, ist sie nach § 125 S 1 nichtig, kann aber natürlich wiederholt werden. Ein Formmangel kann nach § 242 ausnahmsweise unbeachtlich sein, wenn der Kündigungsempfänger in Kenntnis der Rechtslage den Kündigenden arglistig davon abgehalten hat, die Schriftform zu wahren, oder wenn er die mündlich ausgesprochene Kündigung schriftlich bestät...mehr

Rn 2 Die Erläuterungspflicht soll unzumutbare Nachteile verhindern (BGH NJW-RR 23, 371 Rz 12; NZM 22, 795 Rz 17; NJW 15, 934 [BGH 17.12.2014 - VIII ZR 88/13] Rz 27). Der Mieter soll anhand der Erklärung den Grund der Mieterhöhung als ›plausibel‹ nachvollziehen und prüfen können (BGH WuM 23, 610 Rz 12; NZM 23, 33 [BGH 28.09.2022 - VIII ZR 336/21] Rz 20). Nicht ausreichend ist...mehr

Rn 41 Vielfach wird von der Rspr im Weg ergänzender Vertragsauslegung ein (stillschweigender) Haftungsverzicht angenommen, wenn der Geschädigte billigerweise das Risiko hätte versichern können (BGH NJW 79, 414, 415 [BGH 14.11.1978 - VI ZR 178/77] für Beschränkung der Haftung ggü Mitfahrer; Hamm NJW-RR 00, 1047 für Vollkaskoversicherung bei Ersatzfahrzeug; Wessel VersR 11, 56...mehr

Rn 2 § 573a I erfasst ein Mietobjekt in einem Gebäude (zum Begriff und Zeitpunkt LG Ddorf ZMR 16, 624, LG Köln WuM 15, 680, AG Hbg-Altona ZMR 13, 812; zu Haushälften LG Köln WuM 15, 680), das aus nur zwei Wohnungen (neben evtl weiteren gewerblich genutzten Räumen, BGH ZMR 08, 877, MüKo/Häublein § 573a Rz 8 ff) besteht, deren eine der Mieter, die andere der Vermieter bewohnt;...mehr

Rn 17 Verstoß +, nein –: Abrechnung bei vorzeitiger Beendigung des Leasingvertrages (+BGH NJW 96, 455 [BGH 22.11.1995 - VIII ZR 57/95]); Abrechnungsklausel in Prepaid-Mobilfunkvertrag (–BGH MDR 14, 1432 [BGH 09.10.2014 - III ZR 33/14]); Klausel in Anleihebedingungen zur Beschlussfassung über ›Rechte und Pflichten‹ der Anleger (+BGH NJW 20, 986); Befristung der Gültigkeit ein...mehr

Rn 22 Im Prinzip ist der Vermieter gem Art 2 I GG, § 305 frei, ob und an wen er zu welchen Bedingungen vermietet, der Mieter, ob und von wem er zu welchen Bedingungen mietet (Vertragsfreiheit; s.a. Vor §§ 145 ff Rn 12 ff). Der Vermieter ist zu einer Gleichbehandlung der Mieter grds nicht verpflichtet. Etwas anders gilt im Einzelfall, zB für Bundesbedienstete (BayObLG NZM 99,...mehr

Rn 4 Der Verschuldensvorwurf hat grds Einzelwirkung. Daher haftet bei einer pVV des Mietverhältnisses idR nur derjenige Mieter, der schuldhaft gehandelt hat (LG Berlin NJW-RR 02, 1452). Die Vereinbarung zwischen dem Gläubiger u den Gesamtschuldnern kann ausdr oder stillschweigend die Abrede enthalten, dass ein Gesamtschuldner für das Verschulden eines anderen Gesamtschuldner...mehr

Rn 2 Das Kündigungsrecht besteht bei jeder dem Mieter angekündigten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b) in Bezug auf die Mietsache. Auf Art und Maß der Härte (§ 555d Rn 4) kommt es grds nicht an. Etwas anderes gilt nach II nur bei Bagatellmaßnahmen iSv § 555c IV (dazu § 555c Rn 22 ff). Für Erhaltungsmaßnahmen besteht kein Kündigungsrecht. Kündigt der Vermieter irrtümlich statt ...mehr

Rn 10 Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, muss der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Zustimmungsklage kann gem § 558 II 2 frühestens nach Ablauf der Zustimmungsfrist und spätestens innerhalb von weiteren 3 Monaten erhoben werden (Bsp: Zugang 5.1., Ablauf 30.6.; Zugang 31.7., Ablauf 31.12.). Überlegungs- und Klagefrist sind besondere Sach...mehr

Rn 24 Ob eine Mieterhöhung unerheblich ist, ist vom konkreten Mieter aus zu beurteilen (arg § 559 IV 1; aA Abramenko § 2 Rz 46). Steigt die Miete für diesen auf ein Maß, das seine Lebensführung berührt, ist die Mieterhöhung erheblich. Absolute Beträge müssen für diese Beurteilung stets ausscheiden. Bezieht der Mieter Arbeitslosengeld II (›Hartz IV‹) und damit einen Regelsatz...mehr