Fachbeiträge & Kommentare zu Obliegenheit

Üblich, wenn auch nicht zwingend ist, dass der Verwalter mit dem Verwaltungsbeirat den Ort der Versammlung, den Tag der Versammlung, den Einberufungszeitpunkt und auch die Tagesordnung abspricht.mehr

5.1 Allgemeines Die Verwaltungsbeiräte sollen nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen. Diese Pflichten nehmen den anderen Wohnungseigentümern nicht das Recht, selbst die Verwaltung durch den Verwalter als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu prüfen. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG macht die Verwaltungsbeiräte nicht zu Vertretern der ...mehr

5.2.1 Überblick Der Verwalter hat nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Dieser soll nach § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG enthalten: die Vorschüsse zu den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG (bezogen auf sämtliche Wohnungs- und/oder Teileigentumsrechte in einem B...mehr

4.2.1 Überblick Seit dem 1.12.2020 haben die Verwaltungsbeiräte den Verwalter entsprechend § 111 Abs. 1 AktG zu überwachen.[1] Der Begriff "Überwachung" meint, dass die Verwaltungsbeiräte alle Pflichten des Verwalters kontrollieren[2] und etwa stichprobenartig die Buchführung des Verwalters sichten müssen, die Verträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kennen und wissen m...mehr

Die Verwaltungsbeiräte haben formal zu prüfen, ob der Wirtschaftsplan die vom Gesetz vorgesehenen 4 Teile aufweist, wer ihn erstellt hat und wann er erstellt wurde.mehr

5.3.3.1 Überblick Zu einer inhaltlichen Prüfung gehören die Fragen, ob der Verwalter die geltenden gesetzlichen und/oder von den Wohnungseigentümern bestimmten Umlageschlüssel angewandt hat und ob die behaupteten Einnahmen und Ausgaben angefallen sind. Werden bei einer Frage Unregelmäßigkeiten entdeckt, sind Nachforschungen notwendig. Jedenfalls müssen die anderen Wohnungseig...mehr

Die Verwaltungsbeiräte sollten prüfen, welche Umlageschlüssel vereinbart und (ggf. abweichend) beschlossen sind und in welchen Fällen der subsidiäre gesetzliche Umlageschlüssel (Höhe der Miteigentumsanteile) anzuwenden ist.mehr

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats kann den Verwalter nicht bestellen oder abberufen. Es ist aber an ihm, dem Verwalter die Bestellung oder Abberufung namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mitzuteilen.mehr

3.1.1 Überblick Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder subsidiär – nämlich dann, wenn, der Vorsitzende nicht handelt oder nicht handeln kann – sein Vertreter gem. § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung einberufen. Der Verwaltungsbeirat als solcher besitzt kein Einberufungsrecht....mehr

2.1 Überblick Der Verwalter scheidet in mehreren Fällen als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus, u. a. dann, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Verwalter einen Vertrag schließen will (die Wohnungseigentümer können etwas anderes bestimmen und den § 181 BGB abbedingen), gegenüber dem Verwalter eine Erklärung abgeben will, z. B. eine Kündigung, d...mehr

3.3.1 Allgemeines Gem. § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG ist die Niederschrift über eine Versammlung – sofern nichts anderes vereinbart ist – unter anderem vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Sinn und Zweck dieser Unterschrift besteht darin, dass die Unterschreibenden mit ihrer Unterschrift die Verantwortung für die Richtigkeit der beurkundet...mehr

3.1.2.1 Überblick Ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats im Einzelfall dazu aufgerufen, die Versammlung einzuberufen, ist eine ganze Reihe von Fragen zu bedenken. Er sollte zunächst überlegen, welche Gegenstände auf der Versammlung besprochen werden sollen. Diesen Gegenständen muss er einen "Namen" geben. In der Regel reicht eine Kurzbezeichnung. Im Anschluss oder paralle...mehr

4.1 Unterstützung (§ 29 Abs. 2 Satz 1 Fall 1 WEG) Die Verwaltungsbeiräte haben den Verwalter zu unterstützen. Ob und inwieweit der Verwalter die Unterstützung bei der Durchführung seiner gesetzlichen und ihm von den Wohnungseigentümern anvertrauten Aufgaben nutzt, eine Hilfe sucht und diese auch annimmt, ist eine Frage des Einzelfalls. In einem Misstrauen der Verwaltungsbeirä...mehr

Haben die Verwaltungsbeiräte eine Pflichtverletzung des Verwalters festgestellt, müssen sie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (= die Wohnungseigentümer) darüber angemessen und im Einzelfall unverzüglich informieren.mehr

6.1 Auskünfte Die Verwaltungsbeiräte sind Beauftragte, bei einem Beiratsvertrag als Geschäftsbesorger. Sie schulden daher nach § 666 BGB dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten.[1] Auf Verlangen müssen sie Auskunft erteilen und nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft ablegen. Hinweis Auftraggeber Wer "Auftraggeber" im Sinne des § 666 BGB ist, ist unklar. In Betrac...mehr

Seit dem 1.12.2020 haben die Verwaltungsbeiräte den Verwalter entsprechend § 111 Abs. 1 AktG zu überwachen.[1] Der Begriff "Überwachung" meint, dass die Verwaltungsbeiräte alle Pflichten des Verwalters kontrollieren[2] und etwa stichprobenartig die Buchführung des Verwalters sichten müssen, die Verträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kennen und wissen müssen, warum di...mehr

Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der gesamte Verwaltungsbeirat – oder eines seiner Mitglieder – im Vorfeld einer Versammlung, in der eine Person zum Verwalter bestellt oder der bisherige Verwalter wiederbestellt werden soll, Angebote von Personen einholt und gegenüber den anderen Wohnungseigentümern dazu Stellung nimmt, welche Person aus seiner Sicht für das Am...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen auf Verlangen – notwendig ist ein Beschluss nach §§ 19 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEG – gem. § 666 BGB Rechenschaft ablegen. Weder einem einzelnen Wohnungseigentümer noch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer steht gegen Verwaltungsbeiräte hingegen ein gerichtlich titulierbarer und dann mit Zwangsmitteln durchsetzbarer Anspruch auf Erstellung eines Prü...mehr

Der Verwalter hat nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Dieser soll nach § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG enthalten: die Vorschüsse zu den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG (bezogen auf sämtliche Wohnungs- und/oder Teileigentumsrechte in einem Betrag); die Vors...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen formal prüfen, ob die Jahresabrechnung alle notwendigen Teile aufweist, wer sie erstellt hat und wann sie erstellt wurde. Checkliste: Formale Prüfung der Jahresabrechnungmehr

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats gibt für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr Erklärungen gegenüber dem Verwalter ab. Auch als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats nicht befugt, den Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Bezug auf den Verwalter zu bilden. Ob also beispielsweise mit d...mehr

Neben der formellen und inhaltlichen Prüfung muss der Verwaltungsbeirat eine "rechnerische" (buchhalterische) Prüfung der Jahresabrechnung leisten. Im 1. Schritt sollte der korrekte Anschluss der angegebenen Werte an die Beträge der Jahresabrechnung über den vorhergehenden Wirtschaftsplan geprüft werden. In einem 2. Schritt sollten gesondert für jeden Abrechnungsteil (Gesamt- ...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen formal prüfen, ob der Vermögensbericht alle notwendigen Teile aufweist, wer ihn erstellt hat und wann er erstellt wurde. Checkliste: Formale Prüfung des Vermögensberichts Allgemeinesmehr

Der Verwalter scheidet in mehreren Fällen als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus, u. a. dann, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Verwalter einen Vertrag schließen will (die Wohnungseigentümer können etwas anderes bestimmen und den § 181 BGB abbedingen), gegenüber dem Verwalter eine Erklärung abgeben will, z. B. eine Kündigung, den Verwalter ...mehr

Eine vollständige inhaltliche Prüfung der behaupteten Einnahmen und Ausgaben bestünde darin, dass sich die Verwaltungsbeiräte mit jeder Einnahme und Ausgabe befassen, also jeden Beleg prüfen, und sämtlichen Kontoeingängen und Kontoausgängen nachgehen. Nach der Rechtsprechung ist das zwar möglich. Ausreichend ist aber auch, wenn die Verwaltungsbeiräte "Stichproben" machen.[1]...mehr

Ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats im Einzelfall dazu aufgerufen, die Versammlung einzuberufen, ist eine ganze Reihe von Fragen zu bedenken. Er sollte zunächst überlegen, welche Gegenstände auf der Versammlung besprochen werden sollen. Diesen Gegenständen muss er einen "Namen" geben. In der Regel reicht eine Kurzbezeichnung. Im Anschluss oder parallel ist zu klären, ...mehr

Die beste Prüfung kann nicht sicherstellen, dass es im Einzelfall zu Manipulationen oder Unklarheiten kommt. Praxis-Beispiel Zahlungen im folgenden Wirtschaftsjahr Der Verwalter bezahlt eine im zu prüfenden Wirtschaftsjahr eingegangene Rechnung erst im nächsten Wirtschaftsjahr. Das "verfälscht" das Ergebnis des vorhergehenden Wirtschaftsjahres. Die Heizkosten werden von einer H...mehr

Ein Verwalter weigert sich pflichtwidrig, wenn er einem ihm bekannten Einberufungsverlangen i. S. v. § 24 Abs. 2 Fall 2 WEG nicht nachkommt.[1] Ferner dann, wenn sein Ermessen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, auf null reduziert war, weil die Interessen der Wohnungseigentümer oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Einberufung erforderten, der Verwalter aber...mehr

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter kann analog § 24 Abs. 3 WEG die Tagesordnung zu einer Versammlung dann (mit-)gestalten, wenn der Verwalter zwar lädt, sich aber pflichtwidrig weigert, einen von einem Wohnungseigentümer zu Recht nach § 18 Abs. 2 WEG verlangten Tagesordnungspunkt aufzunehmen.[1] Hinweis Pflichtwidrigkeit Die Weigerung des Verwalters ist...mehr

Gem. § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG ist die Niederschrift über eine Versammlung – sofern nichts anderes vereinbart ist – unter anderem vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Sinn und Zweck dieser Unterschrift besteht darin, dass die Unterschreibenden mit ihrer Unterschrift die Verantwortung für die Richtigkeit der beurkundeten Tatsachen über...mehr

Nach noch h. M. ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter berechtigt, als "Wohnungseigentümer" und nochmals als "Verwaltungsbeirat" zu unterschreiben.[1] Streitig ist nur, ob der jeweilige Verwaltungsbeirat klarstellen muss, in welcher "Funktion" er unterschreibt.[2] Hinweis Mehrere Unterschriften eines Beirats Das Kammergericht ist der h. M. entgegengetre...mehr

Die Verwaltungsbeiräte haben den Verwalter zu unterstützen. Ob und inwieweit der Verwalter die Unterstützung bei der Durchführung seiner gesetzlichen und ihm von den Wohnungseigentümern anvertrauten Aufgaben nutzt, eine Hilfe sucht und diese auch annimmt, ist eine Frage des Einzelfalls. In einem Misstrauen der Verwaltungsbeiräte gegenüber dem Verwalter kann ein Grund für die...mehr

Die Verwaltungsbeiräte sind Beauftragte, bei einem Beiratsvertrag als Geschäftsbesorger. Sie schulden daher nach § 666 BGB dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten.[1] Auf Verlangen müssen sie Auskunft erteilen und nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft ablegen. Hinweis Auftraggeber Wer "Auftraggeber" im Sinne des § 666 BGB ist, ist unklar. In Betracht kommen die...mehr

Bevor die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse beschließen, sollen die Verwaltungsbeiräte zum Wirtschaftsplan Stellung nehmen. Muster: Beiratsempfehlung zum Wirtschaftsplan Empfehlung des Verwaltungsbeirats zum Wirtschaftsplan _____ [Jahr] Der Verwaltungsbeirat hat den Entwurf des Verwalters für den Wirtschaftsplan sowie die jeweiligen Einzelwirtschaftspläne _____ [Jahr] gep...mehr

Der Verwalter hat gem. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Jahresabrechnung aufzustellen. Diese Abrechnung besteht wenigstens aus einem "Kopf" (dieser muss Informationen geben zum Ersteller, zum Erstellungsdatum, zum Abrechnungszeitraum und zum Bezugsobjekt), der Angabe der Einnahmen und Ausgaben ("Gesamtabrechnung"), der Verteilung nicht gedeckter Ausgabe...mehr

Der Verwaltungsbeirat kann über Unterlagen verfügen, z. B. Checklisten über die Abrechnung über den Wirtschaftsplan. Diese Unterlagen sind Verwaltungsunterlagen. Jeder Wohnungseigentümer hat daher das Recht, die Unterlagen einzusehen. Die Unterlagen des Verwaltungsbeirats können bei den Verwaltungsbeiräten oder beim Verwalter aufbewahrt werden. Werden sie vom Verwalter aufbe...mehr

Bevor die Wohnungseigentümer über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschließen, sollen die Verwaltungsbeiräte zur Jahresabrechnung Stellung nehmen. Muster: Beiratsempfehlung zur Jahresabrechnung Empfehlung des Verwaltungsbeirats zur Jahresabrechnung _____ [Jahr] Der Verwaltungsbeirat hat die Jahresabrechnung sowie die Einzelabrechnungen _____ [Jahr] stichproben...mehr

Der Verwalter hat gem. § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG fordert die Verwaltungsbe...mehr

Zu einer inhaltlichen Prüfung gehören die Fragen, ob der Verwalter alle Rücklagen erfasst hat und ob alle wesentlichen Teile des Gemeinschaftsvermögens erfasst sind. Checkliste: Inhaltliche Prüfung des Vermögensberichts Rücklagen Gemeinschaf...mehr

Ein Verwalter fehlt aus rechtlichen Gründen, wenn keiner bestellt wurde, die Amtszeit des ordentlich Bestellten abgelaufen ist[1], der alte Verwalter seine Bestellung aufgibt und sein Amt also niederlegt, der alte Verwalter wegen Todes, Abberufung oder einer auflösenden Bedingung seine Eigenschaft als Verwalter rechtlich verloren hat oder wenn der alte Verwalter geschäftsunfähig ...mehr

Kommt der Verwaltungsbeirat seinen Prüfungsaufgaben nicht nach, soll die Nichtprüfung unerheblich sein und keinen Anfechtungsgrund abgeben. Nur weil die Verwaltungsbeiräte den Wirtschaftsplan und/oder die Jahresabrechnung nicht geprüft haben, kann ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und/oder nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG also nicht für ungültig erklärt werden.[1] Es hand...mehr

Eine Zusammenarbeit zwischen dem Verwalter und den Verwaltungsbeiräten kommt nicht nur, aber vor allem in folgenden Bereichen in Betracht: Wohnungseigentumsanlage: bei der Begehung der Wohnungseigentumsanlage, bei der Sichtung, ob es in der Wohnungseigentumsanlage zu Erhaltungsmaßnahmen kommen muss, bei der Überlegung, ob es in der Wohnungseigentumsanlage zu Modernisierungsmaßna...mehr

Der Verwalter ist ganz allgemein nach Beendigung des Verwalteramts zur Rechnungslegung verpflichtet. Diese Pflicht resultiert aus den allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen über das Auftragsrecht nach §§ 675, 666 BGB. Nach § 666 BGB hat der Beauftragte "nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft abzulegen". Den ausgeschiedenen oder abberufenen Verwalter trifft die Pflich...mehr

Zum Teil ist unter den Wohnungseigentümern vereinbart oder es wird beschlossen, dass eine Maßnahme der Zustimmung des Verwaltungsbeirats bedarf. Vor allem können nach einer Vereinbarung, aber auch durch einen Beschluss Verfügungen des Verwalters über das Gemeinschaftsvermögen von der Zustimmung eines Verwaltungsbeirats oder des gesamten Verwaltungsbeirats (oder eines anderen...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen prüfen, ob der Verwalter bestimmte Verträge schließen oder Forderungen erfüllen durfte. Es sollten etwa angesehen werden die Sonderhonorare des Verwalters, die Kosten, die für (behauptete) Erhaltungsmaßnahmen oder Rechnungen, die für Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums angefallen sind. Checkliste: Inhaltliche Prüfung der Jahresabrechnung All...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat zunächst die Pflicht, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so zu erhalten, also instand zu halten und instand zu setzen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die Pflicht zur Erhaltung besteht unabhängig davon, in welchem Zusta...mehr

Inhaltlich ist so gut wie möglich zu klären, ob die sich im Entwurf des Wirtschaftsplans spiegelnden Annahmen des Verwalters der Sache und der Höhe nach wahr sind und ob der Verwalter die geltenden Umlageschlüssel angewandt hat. Checkliste: Inhaltliche Prüfung des Wirtschaftsplans Allgemeinesmehr

In der Versammlung ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats – bestimmen die Wohnungseigentümer keine andere Person – als Ladender der "geborene" Versammlungsleiter. Als solcher eröffnet er die Versammlung, kann sie, sind nicht alle Tagesordnungspunkte "abgearbeitet", vertagen (= Tag und Ort bestimmen, an dem die Versammlung fortgesetzt wird) und sie auch unterbrechen. Hinw...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Einhaltung der ihm selbst obliegenden Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt. Kein Eigentümer kann sich also durch Überlassung des Sondereigentums an einen Dri...mehr

Gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 1 WEG a. F. und inhaltsgleich nach § 9a Abs. 2 WEG n. F. übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr (sog. "geborene" Wahrnehmungsbefugnis). Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne dieser Vorschrift liegt nach...mehr